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| 2009-11-20 作者:歐陽覓劍 來源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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由于擔心針對房源營業(yè)稅優(yōu)惠及房貸七折利率優(yōu)惠被取消，近日，北京樓市出現(xiàn)搶購潮，房價也出現(xiàn)明顯上漲。而國家統(tǒng)計局于11月10日公布了的1-10月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，比9月份擴大1.1個百分點，這是今年的最大同比漲幅；10月份的環(huán)比漲幅也高達0.7%。
有人擔心，房價快速上漲會發(fā)展為房價泡沫，因此提議收緊房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)貸款，但是，房地產(chǎn)政策不宜驟然收緊；應當讓各市場主體在穩(wěn)定的政策環(huán)境中進行決策和博弈，使房地產(chǎn)市場、產(chǎn)業(yè)和信貸的發(fā)展更趨理性。
本輪房價上漲確實受到了房貸政策放松的推動，這導致需求迅速增長。但是，價格是由需求和供給兩個方面決定，僅有需求增長這一個因素還不足以推動房價上漲。遺憾的是，2009年的住宅供給沒有跟上需求增長的步伐。今年1-10月的全社會固定資產(chǎn)投資增長率超過了30%，為什么房地產(chǎn)投資增長卻如此緩慢，導致供給增長遠遠慢于需求呢？價格信號是主要原因之一。在房價完全恢復增長之前，開發(fā)商可能對市場前景信心不足，因此投資很謹慎。
土地供應和開發(fā)面積少，也是房地產(chǎn)投資在上半年增長緩慢的主要原因。土地供應和開發(fā)減少的趨勢，是從去年下半年開始的，很多地區(qū)因為地價下降，減少了土地出讓的數(shù)量，持續(xù)到今年，造成了一些開發(fā)商土地儲備不足，限制了他們的投資，從宏觀上看，則是住宅投資和供應的增長滯后于需求。今年下半年，隨著房價推動地價上漲，各地才加大了土地供給數(shù)量，但此時房地產(chǎn)市場供應不足的狀況已經(jīng)比較嚴重，不是短期內(nèi)就能改觀。
目前情況下，如果收緊房地產(chǎn)政策，能夠減少房地產(chǎn)需求，有可能造成房價短期內(nèi)下降；但它也可能打擊開發(fā)商剛剛恢復的投資熱情，使供給變得更糟；沒有充足供給支持的房價下跌只能是暫時的，是以真正有購房需求的居民買不到房子作為代價的；如果房地產(chǎn)的需求和供給都下降，房地產(chǎn)業(yè)就會變成為少數(shù)富人服務的產(chǎn)業(yè)，房價自然也不會低。
隨著供給增長，房價快速上漲的勢頭會受到抑制。但在房地產(chǎn)投資尚未真正復蘇的形勢下就全面收緊房地產(chǎn)政策，可能導致樓市“超調(diào)”，出現(xiàn)“滯脹”現(xiàn)象：房地產(chǎn)投資增速下降，而房價較快上漲。因此，長遠來看，應當維持房地產(chǎn)需求的較快增長，從而刺激房地產(chǎn)投資和供應的穩(wěn)定增長。
而且，房貸標準應該由商業(yè)銀行決定，房地產(chǎn)信貸需要市場化。政府部門抑制高房價的切入點應該是增加供給。銀行會根據(jù)房貸的風險和成本，決定首付比例和房貸利率。如果決策部門認為目前有形成泡沫的風險，那可以適當收緊流動性，銀行資金成本提高，就會相應調(diào)高房貸利率。也就是說，就算是要提高房貸利率，也應該由銀行自己做出決定，而不能由央行做出政策性的硬性規(guī)定。政策的硬性改變是剛性的，很可能對房地產(chǎn)市場造成沖擊；而由市場主體自己調(diào)整更有彈性，它是漸變的，不會對房地產(chǎn)市場造成突然沖擊。
政府部門要抑制高房價，適當?shù)那腥朦c不是抑制需求，而是增加供給，包括土地供給和保障性住房供給。目前的土地供應是隨行就市，在房價和地價較高時加大土地供應量；而在房價和地價較低時減少土地供應量。但從土地供應到建成住宅需要一兩年的時間，那時市場形勢已經(jīng)變化。因此，隨行就市的土地供應方式需要改革。
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