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無論是國家外匯局2006年度檢查發(fā)現(xiàn)了19家中資銀行和10家外資銀行違反相關(guān)外匯管理規(guī)定的行為，還是最近深圳市對香港人到深圳購房限制，表明境外投資者都在規(guī)避2006年政府“171號文”(即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》)進入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。
在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的內(nèi)地房地產(chǎn)商，有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機。而實力雄厚的境外投資公司恰恰把內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產(chǎn)市場進軍的步伐。
先從政府統(tǒng)計報表來看，2006年是外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場增長最快的一年，比如，2006年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資達到394億元，盡管利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的26880億比重僅為1.46%，但其增幅則達到53%。而且這種情況在2007年進一步強化。比如2007年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金總量為12143億元，同比增長26.2%，其中利用外資為222億元，同比增長89.9%，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為1.82%，比2006年有所上升。也就是說，從資金流入的正式渠道來看，盡管利用外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)的資金所占比重一直處于較低水平，但是其快速增長態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。這里既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的動機，也有境外企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場暴利的虎視眈眈。
內(nèi)地一些大城市(如深圳)的房價短時間內(nèi)快速飆升，這并非居民住房需求短期爆發(fā)出來，而往往是境外投資者為先行，內(nèi)地投資者隨后炒作之結(jié)果。在上海，最早進入房地產(chǎn)炒作的是一部分臺灣居民及香港居民。而近來深圳房價快速上漲，最早進入房地產(chǎn)炒作的是香港居民。據(jù)統(tǒng)計，近年來，香港居民在內(nèi)地房地產(chǎn)市場購買住房280萬套，基本上兩個香港人就在內(nèi)地購買住房一套。這樣一個數(shù)量，對于內(nèi)地偌大的房地產(chǎn)市場來看，可能也算不了什么。但是，這些購買力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房，要推高深圳的房價就易如反掌了。
有人說，最近深圳房價快速飆升不是香港人大量購買的結(jié)果，因為香港人在深圳所購買的住房僅7%左右。不過，如果房地產(chǎn)市場是一個完全的投資市場，投資市場的價格就是由投資者對市場預(yù)期決定的。在這種情況下，不要說有7%的境外投資者進入這樣的市場(他們對市場價格預(yù)期比內(nèi)地投資者要高)，即使比重更低，價格也完全可能因為對市場價格的過高預(yù)期而不斷推高。
盡管深圳市政府部門看到香港人進入其房地產(chǎn)市場對房價上漲的作用，但是為時已晚，一個房地產(chǎn)投資市場進入瘋狂炒作之后，想通過房地產(chǎn)的商業(yè)存在原則及境外居民的居住原則來遏制是完全不可能的。其實，外管局的171號文件早就對境外投資者投資中國房地產(chǎn)市場有詳細(xì)的規(guī)定。如今等大量香港投資者進入了深圳房地產(chǎn)市場后再來落實相關(guān)文件，這是不可思議的事情，作用將十分有限。
此外，除了外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場正式的渠道之外，眾多實力雄厚的國外資金都在采取種種不同的招數(shù)，迂回進入中國房地產(chǎn)市場。這些境外投資者趕在2008年奧運會舉辦前夕進入中國房地產(chǎn)市場，有望實現(xiàn)在中國投資回報率超過100%。因此，他們?nèi)σ愿皫椭媾R資金鏈危機的內(nèi)地“炒樓公司”穩(wěn)定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)囤房、搶地、捂盤，最大程度地獲取利益。而這樣做可能導(dǎo)致的深層危機是：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)價格飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價格。而這些境外投資者還會想方設(shè)法進入中國股市及匯市。這樣，外資不僅能夠通過樓市、股市、基金等便利牟取暴利，同時也希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)連本帶利撤出。這就是1997年亞洲金融危機的真實寫照！
因此，面對最近內(nèi)地不少房地產(chǎn)市場價格快速飆升的態(tài)勢，僅是對境外投資者的商業(yè)存在原則，僅是居住性原則已經(jīng)不夠了，而是政府要對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨給予明確的定位，用法律的方式規(guī)定這是內(nèi)地居民住房消費的市場而不是投資市場，遏制境外投資者進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。內(nèi)地房地產(chǎn)市場大量炒作而推高房價就是對絕大多數(shù)居民基本居住權(quán)的剝奪，就是讓國有資源及財富資本化后流入少數(shù)人及境外投資者手中。對此，政府應(yīng)該全面遏制境外資金進入中國的房地產(chǎn)市場，以保障中國公民的基本權(quán)利，以保障國家利益不受到侵犯。
(作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員) |