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| 2010-07-15 作者:艾林 來源:證券時(shí)報(bào) |
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近期，“上海、南京等城市第三套房貸松動(dòng)”的消息引發(fā)了業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的猜想，加之住建部某專家對(duì)第三套房貸政策的最新一番說詞又被媒體誤讀，房地產(chǎn)“調(diào)控政策可能放松”的預(yù)期被大大深化。這終于引起管理層的高度關(guān)注，相關(guān)部門不得不站出來重申“調(diào)控政策沒有松動(dòng)”。
筆者認(rèn)為，由第三套房貸政策造成的此次市場(chǎng)波動(dòng)，源于對(duì)政策本身的誤解。在新“國十條”中，“暫停第三套房貸”本身就是選擇題，而非必答題，各地商業(yè)銀行可自主選擇。而且除了北京從嚴(yán)執(zhí)行外，很多地方版細(xì)則中也并沒有明確規(guī)定暫停第三套房貸，更談何“松動(dòng)”呢？是市場(chǎng)太過敏感了。
首先，新“國十條”中是這樣規(guī)定的：“對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定�！绷硗�，“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款�！蓖瑫r(shí)，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)�！�
可以說，新“國十條”中要求大幅提高第三套房貸首付比例和利率，對(duì)個(gè)別房價(jià)上漲過快的地方可以暫停發(fā)放第三套房貸，而且是否暫停的前提是商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況決定。這里沒有明確哪些城市屬于房價(jià)過高、上漲過快的城市，也就給了地方政府和銀行更大的操作空間。
其次，從隨后陸續(xù)出臺(tái)的地方版細(xì)則來看，只有北京和深圳的表述是“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。青島的表述是“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。浙江省的表述是“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。
除了上述四個(gè)地方版細(xì)則中有“暫停發(fā)放第三套房貸”的表述外，重慶、天津、甘肅、廈門等地方細(xì)則中則表述為“對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率大幅度提高”。而廣州、海南等地的細(xì)則壓根兒就未對(duì)第三套房做出規(guī)定。
在各地的具體執(zhí)行過程中，只有北京因其特殊地位，其細(xì)則之嚴(yán)厲程度超過了新“國十條”的規(guī)定，各大銀行也從嚴(yán)執(zhí)行了房貸政策，基本全面暫停了第三套房貸。即使有個(gè)別小銀行沒有停止該業(yè)務(wù)，也僅是個(gè)案。其他城市則是由商業(yè)銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)狀況，對(duì)第三套房貸，大部分銀行執(zhí)行了“貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高”，有的銀行則暫停發(fā)放。
因此，
僅從第三套房貸是否暫停這一點(diǎn)上，并不能判斷出調(diào)控政策是否松動(dòng)。當(dāng)然，各方之所以產(chǎn)生對(duì)政策的誤解，也是因?yàn)檎弑旧聿粔蛎鞔_細(xì)化。有統(tǒng)計(jì)顯示，6月份北京住宅均價(jià)漲幅最大，同比漲幅接近80%，杭州、南京、上海、深圳、天津、重慶增幅也超過50%。如果新“國十條”中明確指出哪些城市屬于房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，或明確提出漲幅超過多少算上漲過快等，那么在實(shí)際操作中就會(huì)減少“打擦邊球”的現(xiàn)象，調(diào)控效果也可能比現(xiàn)在更為明顯。
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