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住房由于其物質(zhì)屬性，是人類衣、食、住、行、醫(yī)、教等基本需求中的一個(gè)，是人類的生活必需品。但是在現(xiàn)代社會(huì)，住房的功用外延卻被做了質(zhì)的擴(kuò)展。除了其原始的、基本的屬性，即滿足于人們的居住需求的物質(zhì)屬性外，住房又被賦予了金融屬性，即投資屬性。
房屋的兩重屬性中，物質(zhì)屬性與人們的收入相關(guān)，而金融屬性與房屋的租金相關(guān)。國(guó)際上，當(dāng)房屋的價(jià)格與家庭的年收入之比為3至6倍是正常的，超過(guò)6倍以上就被認(rèn)為是有泡沫。而房屋的每月租金與房屋價(jià)格的比例在1：100至1：260之間為正常，低于1：260則認(rèn)為房?jī)r(jià)有很大泡沫。房屋的物質(zhì)屬性不會(huì)導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生，但是房屋的金融屬性容易導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。而炒樓過(guò)甚，就會(huì)帶來(lái)危機(jī)，給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大傷害，可能產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩。
美國(guó)的房屋市場(chǎng)的次貸危機(jī)，是這次全球金融海嘯的源頭，是全球經(jīng)濟(jì)衰退和蕭條的發(fā)源地。但是，美國(guó)的房屋價(jià)格上漲并不猛烈。根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（Federal
Housing Finance
Agency，F(xiàn)HFA）的資料，美國(guó)1991年首季房屋價(jià)格指數(shù)為100，其后一直平穩(wěn)增長(zhǎng)，每季度的環(huán)比增長(zhǎng)率基本都在1%以下，到1998年首季該指數(shù)達(dá)到121.48，8年時(shí)間房?jī)r(jià)增長(zhǎng)21%。其后房屋價(jià)格上漲速度逐漸加快，到2007年第二季度，美國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)為224.54。其后由于次貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)，美國(guó)房?jī)r(jià)逐季下滑，直至今年首季，美國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)為198.76，比一年半前下跌了11.48%。
由于美國(guó)樓市盛行“杠桿化”，將金融工具引入樓市，再加上資產(chǎn)證券化，遂使金融力量全面介入房地產(chǎn)及其衍生市場(chǎng)，將樓市的泡沫炒大了，光是由次級(jí)貸款衍生而來(lái)的CDO，CDS市值就高達(dá)幾十萬(wàn)億美元之多。在住房?jī)r(jià)格和利率高到一定程度，原始剛性需求者無(wú)法償還貸款的本息后，泡沫便破裂了，因此導(dǎo)致金融海嘯和經(jīng)濟(jì)衰退并波及全球。
2003年3月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為1102點(diǎn)，今年3月該指數(shù)為2318點(diǎn)，
6月為2398點(diǎn)，
6年間，指數(shù)上漲了110%�？紤]到上海的城區(qū)快速擴(kuò)大，中心城區(qū)的房屋數(shù)量有限，在整個(gè)市場(chǎng)中的比例越來(lái)越小，房?jī)r(jià)指數(shù)有所失真，其漲幅低于房?jī)r(jià)上漲速度。以筆者觀察，上海多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)自2000年以來(lái)已漲了五倍以上。目前，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)是城市家庭平均年收入的8倍多，在一線城市，這個(gè)比例高達(dá)10倍至15倍，個(gè)別地段甚至達(dá)到25倍以上。而中國(guó)目前的房屋租售比，多數(shù)地區(qū)降低到1：400以下，甚至是1：500以下。由是觀之，中國(guó)的房屋泡沫，比美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)前要嚴(yán)重多了。
中國(guó)的住房?jī)r(jià)格上漲，更多的是金融屬性導(dǎo)致的。自住購(gòu)房者通常只首付二至三成房款，其余則大量使用銀行資金作為杠桿來(lái)購(gòu)買超出自己支付能力的房子。而那些數(shù)量眾多的投資客，居然也使用杠桿工具，用銀行資金來(lái)炒房。有資料顯示，中國(guó)的投資性房產(chǎn)占商品住宅總銷售面積的33.4﹪，在一線城市，這個(gè)比例目前已突破了40﹪。因此，在眼下的中國(guó)，房屋的金融屬性遠(yuǎn)比美國(guó)突出。而畸高的房屋價(jià)格是整個(gè)社會(huì)消費(fèi)低迷。英國(guó)、意大利、瑞典、丹麥等都采取了強(qiáng)有力的措施，向閑置房開(kāi)戰(zhàn)。而加拿大等國(guó)則對(duì)于第二套房征收高額的稅收，幾十年后總稅額就相當(dāng)于總的房?jī)r(jià)。
從上述國(guó)家的調(diào)控實(shí)例可知，抑制房屋金融屬性，只要從限制金融杠桿的應(yīng)用、限制炒房?jī)蓚�(gè)方面著手，就能收到相當(dāng)效果。抑制了房屋的金融屬性，相信我國(guó)樓市很快就能回歸正常。 |