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6月27日5時(shí)30分許，上海市閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口西側(cè)，“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓轟然倒塌，聲如地震，樓房底部原本深入地下的數(shù)十根管樁被“整齊”地折斷后裸露在外。
這件事情震驚了全球。
(一)假如再有居民樓轟然倒塌
上海13層住宅樓轟然倒塌，總還是令人感到慶幸的：幸虧這棟住宅還沒有住人，否則，大樓凌晨5時(shí)30分倒塌，可能造成數(shù)百人的人道災(zāi)難！
問題是，這種隱患能夠排除嗎？
中國商品房質(zhì)量的垃圾化，所留下的巨大隱患，在未來可能突然在某一居民樓爆發(fā)。上海這棟13層住宅樓的倒塌，發(fā)出了一個(gè)令人心驚膽寒的警示：當(dāng)心住宅樓成為導(dǎo)致人道主義災(zāi)難的墳場(chǎng)！
2006年5月，國內(nèi)多家媒體報(bào)道了這樣一則新聞：杭州市余杭區(qū)人和家園的一位業(yè)主，因?yàn)檠b修砸開了衛(wèi)生間的墻體過梁，他吃驚地發(fā)現(xiàn)：過梁上原本應(yīng)該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋，竟然是兩根毛竹！消息傳開，業(yè)主們緊急查看自家房子，結(jié)果發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題：混凝土澆筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可摳開。
這篇報(bào)道，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈反響，但未見到下文。
在今年年初中央電視臺(tái)的《辯辯辯》節(jié)目中，靠拉開發(fā)商廣告為生、與多位開發(fā)商交情深厚的蔡鴻巖，竟然厚顏無恥地聲稱，如果房價(jià)下跌，開發(fā)商將把10跟鋼筋減成5根。蔡鴻巖一句話，爆出了開發(fā)商的潛規(guī)則，把中國價(jià)高質(zhì)劣的商品房真相展現(xiàn)在億萬觀眾面前。全國的觀眾更看到了另外一幕：在蔡鴻巖說出鋼筋減半的驚人觀點(diǎn)時(shí)，在場(chǎng)的所有開發(fā)商都一言不發(fā)，持默認(rèn)態(tài)度！
蔡鴻巖的話不幸被驗(yàn)證。在上海13層住宅樓倒塌的現(xiàn)場(chǎng)：“記者也在現(xiàn)場(chǎng)看到，裸露的地基樁體上，部分混凝土橫切面似乎出現(xiàn)少量蜂窩狀空縫，裸露的鋼筋并不多。”
偷工減料跡象，已經(jīng)裸露于光天化日之下！
更離譜的是，經(jīng)營這家倒塌的住宅樓的開發(fā)商，注冊(cè)資本僅800萬元，而該小區(qū)的總價(jià)值超過8個(gè)億！開發(fā)商四兩撥千斤，以小投入獲取巨額暴利的真相，由此顯得極其分明。即使任志強(qiáng)們狡辯，也無法遮掩鐵的事實(shí)。盡管如此，現(xiàn)在政府依然在降低開發(fā)商的自有資金比例！匪夷所思！
中國建筑物短命現(xiàn)象，越來越突出。每個(gè)人都可以從自己所在的城市找到答案：五、六十年代的建筑物，現(xiàn)在完好無損，而八、九十年代的建筑物，已經(jīng)所剩無幾了。北京中體博物館，它是在北京舉辦亞運(yùn)會(huì)時(shí)興建的，但到2005年，85%以上的地板和墻體已出現(xiàn)貫通性開裂，承重鋼梁斷裂，存在重大安全隱患。而這座建筑竟獲得過“特別魯班獎(jiǎng)”。這既暴露出施工方對(duì)質(zhì)量不夠負(fù)責(zé)任，也暴露出有關(guān)部門對(duì)建筑質(zhì)量把關(guān)的不嚴(yán)格，否則，也不至于將榮譽(yù)授予這樣一個(gè)存在嚴(yán)重問題的工程。
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心一位副主任曾經(jīng)指出，“國內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”而我國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。我國建筑的實(shí)際壽命與設(shè)計(jì)通則的要求存在巨大差距。
地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)先生曾撰文指出：我國目前的住宅建筑平均壽命僅為30年。大多數(shù)80年代初期建設(shè)的住房已面臨著大量拆除的階段，這也就是為什么我國的GDP已連續(xù)多年地保持著10%左右的高增長，但國民財(cái)富的增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)地低于GDP增長速度地原因。我們?cè)诖罅康闹貜?fù)著建設(shè)拆除，再建設(shè)再拆除的過程，雖有GDP增長，卻沒有存量增長的原因。
中國國民承受著世界最貴的房價(jià)(與收入相比)，得到的卻往往是最惡劣的質(zhì)量和服務(wù)。上海這棟倒塌的13層樓，把開發(fā)商的暴利徹底展現(xiàn)在全國人民面前。據(jù)報(bào)道：“蓮花河畔景苑”項(xiàng)目土地梅隴鎮(zhèn)26號(hào)地塊編號(hào)閔字(2003)197號(hào)，土地出讓日期為2003年10月10日，項(xiàng)目容積率1.8，中標(biāo)價(jià)格4600萬元。以這一成交價(jià)格計(jì)算，土地樓板價(jià)格不到604元/平方米，僅占到目前房價(jià)的4.2%。而這樣的房子，居然賣到了14000一平方米！任志強(qiáng)等開發(fā)商，經(jīng)常強(qiáng)調(diào)地價(jià)占據(jù)房價(jià)的主體，其實(shí)是把過去低價(jià)拿的地以現(xiàn)在的高價(jià)來折算，以遮掩房價(jià)暴利真相！
開發(fā)商和一些地方政府官員在狼狽為奸，牟取巨額暴利的同時(shí)，卻不重視質(zhì)量問題。最近幾年，房價(jià)飛漲，開發(fā)商為了及時(shí)開盤上市，牟取暴利，拼命趕工期，在監(jiān)督缺位的情況下，又常常偷工減料，埋下了巨大的安全隱患。趕工期、偷工減料建造的房屋，一旦在未來出現(xiàn)問題，有可能引發(fā)驚天大災(zāi)難！而到那時(shí)，賺足了錢的開發(fā)商早移民他國了，責(zé)任人甚至都找不到。
因此，為了避免悲劇發(fā)生，我建議：一、對(duì)現(xiàn)在的住宅質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)隱患想法消除。二、完善對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管的剛性制度，不放過任何一個(gè)細(xì)節(jié)，確保住戶的安全。同時(shí)，要求質(zhì)量監(jiān)管者與開發(fā)商一起，對(duì)未來的質(zhì)量隱患承擔(dān)法律責(zé)任。三，徹底取消商品房預(yù)售制度。
人命關(guān)天，決不可掉以輕心！一旦住滿人的住宅樓倒塌，誰能承受得了這種責(zé)任？！亡羊補(bǔ)牢，趕快抓質(zhì)量吧！
(二)商品房預(yù)售制度是既得利益集團(tuán)掠奪、欺詐民眾的幫兇
上海這座倒塌的住宅樓，屬于蓮花河畔景苑中的一棟，總房源為629套，2008年11月和2009年4月分兩批開盤，目前已售出503套，(在剛過去的“紅五月”，這個(gè)樓盤居然也賣出了186套房，實(shí)際合同成交均價(jià)為14297元/平方米)，這些已經(jīng)交了錢的買房人，目前處于空前被動(dòng)的地位：一是不敢去住這樣的房屋。二是維權(quán)成本高。三是未必能夠拿到當(dāng)時(shí)的購買金額。
從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，在確立商品房預(yù)售制度的時(shí)候，不僅未建立起針對(duì)商品房預(yù)售模式的監(jiān)管制度，甚至對(duì)預(yù)售制度的懲戒規(guī)定也由行政部門而非司法部門來執(zhí)法，因此，我們至今仍很少見到因違規(guī)預(yù)售商品房而遭受處罰的案例。這是商品房預(yù)售制度導(dǎo)致的糾紛呈上升勢(shì)頭的重要原因之一。
預(yù)售制度最大限度地保護(hù)了開發(fā)商的利益，而損害了購房者的利益，有的開發(fā)商甚至攜預(yù)售款潛逃。預(yù)售制度是導(dǎo)致中國房價(jià)反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一。因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)通過預(yù)售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動(dòng)力，而在提前收回投資后，他們就有足夠的實(shí)力和耐心囤積居奇，推高房價(jià)，獲取暴利。預(yù)售制度等于為開發(fā)商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困，但這也把絕大部分甚至全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，使他們屢屢遭到開發(fā)商的盤剝。
筆者在6年前就曾經(jīng)撰文，呼吁取消商品房預(yù)售制度。
2005年8月，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告中指出：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�！�
2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。
在2007年兩會(huì)上，全國人大代表、武漢大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師洪可柱也建議取消商品房預(yù)售制度，“制定一個(gè)時(shí)間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預(yù)售條件”。理由是，預(yù)售制度使投機(jī)房地產(chǎn)資金增多，部分購房者投機(jī)鉆營，轉(zhuǎn)手牟利，使得部分城市房價(jià)上漲迅速，擾亂了社會(huì)的安定和諧。
洪可柱所言是事實(shí)。預(yù)售房制度對(duì)消費(fèi)者的危害非常大。預(yù)收款等于讓開發(fā)商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的貸款，這其實(shí)是對(duì)購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開發(fā)商在房價(jià)上漲之后頻頻違約，有的甚至攜款潛逃。
但是，開發(fā)商等既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對(duì)取消預(yù)售房制度。其實(shí)，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”。以美國為例，美國也有商品房預(yù)售制度，但預(yù)售所占比例很小。根據(jù)美國法律的規(guī)定，住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗(yàn)收的情況下，還沒有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)，而未成形的不動(dòng)產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。即使有些州準(zhǔn)許商品房預(yù)售，也有許多非常嚴(yán)格的規(guī)定和限制，與我們現(xiàn)在所實(shí)行的商品房預(yù)售制度完全是兩個(gè)不同的概念。
在美國，所謂的預(yù)售其實(shí)只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協(xié)議，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”。根據(jù)美國法律，在這種情況下，開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等。而且，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。
不難看出，美國的預(yù)售房與我們有本質(zhì)不同，他們的制度設(shè)計(jì)能夠更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，而且，由于購房者的訂金被第三方保管，不會(huì)被開發(fā)商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所謂國際慣例其實(shí)是被“改裝”過的———只留下對(duì)自己有利的一面而遮掩了對(duì)自己不利的因素。
我們的預(yù)售房制度把消費(fèi)者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團(tuán)抬高房價(jià)，侵害消費(fèi)者權(quán)益的工具，本著公平的原則，也應(yīng)該盡快取消商品房預(yù)售。 |