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近幾個月來全國部分城市房價上漲勢頭迅猛，遠遠超過普通居民心理預期水準，已經(jīng)引發(fā)部分城市居民的心理恐慌，并由此產(chǎn)生生活壓力增大、過度焦慮、非理性置業(yè)沖動等一系列連鎖反應。其中深圳房價上漲勢頭最甚，已經(jīng)成為國內(nèi)一、二線城市房價繼續(xù)瘋漲的領(lǐng)頭羊與風向標。
根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查數(shù)據(jù)，今年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4％，漲幅比前月高1.0個百分點，其中北京房價同比上漲9.6％，排在深圳、蚌埠和北海之后，列全國第四位。
從新建商品房的地區(qū)劃分來看，70個大中城市新建商品住房銷售價格同比值均有明顯上漲，漲幅較大的主要城市包括:北海（15.1％）、深圳（12.3％）、溫州（10.9％）、北京（10.3％）、蚌埠（10.2％）和南京（9.2％）等。
從二手房來看，70個城市銷售價格同比上漲6.8％，同比漲幅較高的領(lǐng)先城市包括:北海（15.1％）、深圳（13.9％）、蚌埠（10.9％）、北京和鄭州（9.7％），大連（8.2％）等。
從2002年到2005年，深圳房價雖逐年上升，但上升的速率還不算特別突出，但從去年下半年開始，深圳房價進入迅速攀升的快車道。從房地產(chǎn)資金來源上看，去年深圳房地產(chǎn)貸款余額達到3000億元，其中購房貸款2128億元，二手房貸款同比也增長了123%。
由此可見，深圳本地企業(yè)過剩資本和銀行借貸資本是深圳房地產(chǎn)市場突飛猛進的主因，而香港和內(nèi)地其他地方的大量資本涌入只是次因，海外資本則充其量只是起到推波助瀾的作用。如果把房價看作是房地產(chǎn)函數(shù)式中的因變量，那么無論主因、次因，還是其他附加因素都是自變量。它們共同發(fā)生作用，促成了既定的房價水平。
筆者認為，深圳房價快速上升的根本原因，在于深圳土地未來拓展空間有限，區(qū)位優(yōu)勢獨特，局部需求相對集中和旺盛等因素，而非外來資本的沖擊。
作為毗鄰香港、最具發(fā)展活力的年輕城市，與內(nèi)地許多相同人口規(guī)模的大都市相比，深圳市區(qū)面積偏小，大約只是廣州市土地面積的八分之一，而常住人口實際上已經(jīng)突破1000萬，超高的人口密度和毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，促使國內(nèi)外投資者的目光聚焦在這片發(fā)展?jié)摿薮蟮耐恋厣稀?BR> 根據(jù)新近的可靠數(shù)據(jù)，深圳市可用于未來城市建設的用地不足200平方公里，土地資源相對稀缺，拓展空間有限，致使土地供應持續(xù)緊張。盡管每年深圳市通過盤活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場供應，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求。
深圳人口的年齡結(jié)構(gòu)相對年輕化，許多躊躇滿志的青年人只身來到深圳安家立業(yè)，自住需求與投資需求相互交織，進而發(fā)生互動聚變作用，不斷拉升房價。
今年7月1日，深港大橋通車，使得香港與深圳的交通和生活便利程度進一步提高，而深港兩地的房價差異依然較大，為香港的過剩資本涌入深圳提供了較為充足的理由和逐利動機。去年，深圳職工平均年收入大約為32476元人民幣，而香港人的平均收入約合203440元人民幣，是深圳的6倍左右。旺盛的需求與樂觀的投資回報預期，客觀上促使更多的香港人加入到持續(xù)購買深圳市房地產(chǎn)的行列之中。
近期深圳市政府公開表示：政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的首要責任是加快住房保障體系建設，解決普通市民尤其是困難群眾、低收入家庭的住房。房價上漲直接關(guān)系到老百姓的切身利益，政府不能坐視不理、不能無所作為、不能無動于衷。
政府解決低收入群體住房問題的承諾固然可以贏得人心，但問題在于，政府的政策反應與干預措施是否符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在需求？是否有可能破壞房地產(chǎn)市場正在建立的有限秩序與運行規(guī)則？是否能夠切實有效地解決低收入群體的住房需求，并且進而滿足他們源源不斷的置業(yè)投資欲望？假如未來的希望落空，可能使政府的代言人失去人心。
從更加長久和理性的目標層面上說，政府的市場“救急”行動不在于其決心有多大，更不在出發(fā)點和情感訴求多么值得贊賞，而在于其目標是否合乎市場經(jīng)濟的內(nèi)在邏輯和長遠機制效應，程序與步驟是否合乎市場理性并切實可行，最終結(jié)果是否能夠達到預期目標并且不會促使被幫助者產(chǎn)生依賴政府的心理和濫用公共資源來滿足利己需求的機會主義行為。
靠政府還是靠市場。似乎是個始終無法解決的悖論，審慎的政府承諾和理性的輔助行為當然是公民的福音，但我們不能忘記更多的問題需要依靠市場機制去解決。有時，所謂“市場失靈”，恰恰是市場化程度不夠或者現(xiàn)存制度限制的結(jié)果。
對深圳來說，與其在短期內(nèi)去集中打壓或者“調(diào)控”房價，不如盡快擴大深圳行政區(qū)劃范圍，大幅度增加土地供給，給予更多在深圳工作、生活的外來人口以深圳市民的正式認定。如果并不打算回歸到計劃經(jīng)濟體制，那么政府的直接干預就總是非常態(tài)，并且是有限度的。當然政府可以通過減稅、發(fā)放補貼和低價出讓土地的方式來幫助低收入群體實現(xiàn)低端產(chǎn)權(quán)房的夢想，這才是真正符合市場經(jīng)濟法則的政府行為。
(北京大學外國經(jīng)濟學說研究中心副主任) |