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在政府調(diào)控的大背景下，二手房市場(chǎng)這張樓市的“晴雨表”似乎陰晴難辨。
春節(jié)期間各地二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出不同程度的疲軟。然而時(shí)隔一月二手房市場(chǎng)就出現(xiàn)了明顯回暖趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致這種局面的主要因素之一是剛性需求的集中爆發(fā)，而北京等地地王頻現(xiàn)也是拉動(dòng)局部地域二手房房?jī)r(jià)明顯回升的原因，但更多政策收緊信號(hào)不容小覷。不過(guò)，就2010年全年而言，雖然市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整階段，但二手房整體成交量還可能有10%至15%的增長(zhǎng)。
3月二手房剛性需求爆發(fā)
僅僅一個(gè)月的時(shí)間，二手房市場(chǎng)就經(jīng)歷冰火兩重天。
春節(jié)樓市淡季，各地二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在經(jīng)歷了2009年二手房市場(chǎng)的異�；鸨�，2010年1月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大幅下跌，價(jià)格滯漲的局面。
其中，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)去11個(gè)月度以來(lái)首次量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明，2月中旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)為16532元/平方米，分別較上月同期和本月上旬下跌了6.94%和12.64%。成交量方面，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，2月中旬北京二手住宅網(wǎng)簽總量為427套，不及上旬市場(chǎng)成交量的1/10。
然而一個(gè)月后的3月中旬情形已陡然不同。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月15日存量房網(wǎng)上簽約1142套，住宅簽約1063套，年內(nèi)二手房網(wǎng)簽量首次破千，成為今年以來(lái)單日成交量最高紀(jì)錄。
另?yè)?jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月上半月，北京市存量房網(wǎng)簽供給9355套，日均624套，與去年同期相比上漲了11.4%。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的交易數(shù)據(jù)表明，北京上半月二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)保持維穩(wěn)，18619元/平方米的交易均價(jià)與上月同期相比向上小幅波動(dòng)0.98%；城八區(qū)的交易均價(jià)為20794元/平方米，環(huán)比攀升3.76%。
上海也有類(lèi)似的情形。據(jù)上海中原研究咨詢(xún)部分析認(rèn)為，今年1、2月份，上海整體二手房市場(chǎng)陷入觀望，成交量明顯萎縮，陸家嘴板塊也沒(méi)能幸免。但進(jìn)入3月份之后，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)量明顯增加，購(gòu)買(mǎi)者多為首次購(gòu)房的剛性需求者�！∮绕洹皟蓵�(huì)”后，樓市維穩(wěn)趨勢(shì)明顯，加上3月傳統(tǒng)交投高峰到來(lái)，上海二手房市場(chǎng)的客戶(hù)咨詢(xún)量、交易量穩(wěn)步走高。與客戶(hù)咨詢(xún)量的持續(xù)回升相比，新增掛牌量卻未有相應(yīng)增長(zhǎng)，局部供需矛盾的銳化致使部分房東在時(shí)隔三個(gè)月后再度上演跳價(jià)行情。
調(diào)控效應(yīng)不容小覷
分析人士普遍認(rèn)為，截至目前，3月二手房成交量的集中爆發(fā)主要為市場(chǎng)剛性需求爆發(fā)，還有一些原因則因地而異。
3月15日，北京在一天之內(nèi)相繼出現(xiàn)單價(jià)和總價(jià)的“三地王”。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，由于發(fā)展商對(duì)今年樓市普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，開(kāi)年以來(lái)北京土地市場(chǎng)整體氣氛實(shí)際上已經(jīng)趨于理性。“如果不是幾家國(guó)企掀起新一輪‘地王運(yùn)動(dòng)’，北京土地市場(chǎng)溫度或?qū)睾蜕蠞q�！�
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這有可能導(dǎo)致熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)再次升溫，甚至很有可能回歸去年底的瘋狂局面。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的一份報(bào)告也認(rèn)為，連續(xù)地王必然會(huì)影響區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的回升，很多投資者很可能加快入市。
不過(guò)，近段時(shí)間的一系列政策效應(yīng)不容小覷，這也將直接影響二手房市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。上海中原研究咨詢(xún)部的報(bào)告認(rèn)為，盡管“跳價(jià)”現(xiàn)象時(shí)隔三月之后在上海局部二手房市場(chǎng)出現(xiàn)，這并不表示它能成為今年上海二手房市場(chǎng)的主流。從信貸政策趨緊，到實(shí)際交投行情剛剛復(fù)蘇，目前二手房形勢(shì)與去年均已發(fā)生根本改變。
徐楓提醒說(shuō)，去年底到今年初國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策看似溫和，實(shí)際上“步步殺機(jī)”。以住宅按揭優(yōu)惠為例，中央政府基本上采取了“三步走”的措施：先是取消二套房以上優(yōu)惠。帶動(dòng)了2009年政策紅利的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)明確規(guī)定，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。第二步取消“改善性住房”優(yōu)惠。到目前“改善性住房”優(yōu)惠政策的名存實(shí)亡，宣告住宅按揭優(yōu)惠政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向。
第三步便是減少“首次置業(yè)”優(yōu)惠。今年監(jiān)管層明確要求全年4個(gè)季度要“均衡投放”，且要求各大銀行每日上報(bào)信貸數(shù)據(jù)�！斑@些細(xì)節(jié)無(wú)疑是對(duì)控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的最好回應(yīng)。”徐楓分析說(shuō)，進(jìn)入2月以后，在二手房貸方面，每個(gè)城市的具體執(zhí)行未必一樣，都思路都逐步趨向于：對(duì)于首套房的利率優(yōu)惠政策，加強(qiáng)“首付成數(shù)”與“利率折扣”的關(guān)聯(lián)度。
美聯(lián)物業(yè)新近發(fā)布的二手住宅市場(chǎng)研究報(bào)告指出，受中央進(jìn)一步收緊信貸的影響，2010年對(duì)開(kāi)發(fā)商將是資金困難的一年。融資環(huán)境轉(zhuǎn)差直接加速開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的力度，1月份，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)一線(xiàn)城市一手新房就已經(jīng)顯現(xiàn)擠占二手住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)。在未來(lái)數(shù)月中，將對(duì)二手房市場(chǎng)構(gòu)成挑戰(zhàn)。
數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)自2009年1月至11月，一、二手房成交比例逐月下降，但11月過(guò)后，一手新房成交比例出現(xiàn)反彈，從當(dāng)年11月的32%上升到2010年1月的47%。預(yù)計(jì)，2月份這一比例有進(jìn)一步上升的可能。
事實(shí)上，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整、六部委聯(lián)合發(fā)布“國(guó)十一條”，還是央行突然上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，這些調(diào)控政策的密集發(fā)布也必然會(huì)對(duì)人們的心理預(yù)期及整個(gè)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
全國(guó)成交量增長(zhǎng)或超過(guò)10%
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，二手房市場(chǎng)中投機(jī)者占的比例比較大，需要在短期內(nèi)獲利，但在現(xiàn)在這種情況下，大家對(duì)后市還看得不明白，在稍有獲利的情況下，他們可能就會(huì)暫時(shí)退市離開(kāi)。二手房市場(chǎng)的投資者的心理預(yù)期不可能那么大了。
中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)報(bào)告也認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策降低了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。政策面收緊的態(tài)勢(shì)日趨明朗，政府的調(diào)控決心十分明顯，購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)政策收緊還會(huì)加強(qiáng)，因此短期內(nèi)觀望情緒擴(kuò)大，成交量萎縮，市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整階段。
但受訪(fǎng)業(yè)內(nèi)人士普遍表示，二手房已經(jīng)成為北京、上海等重要一線(xiàn)城市的市場(chǎng)主流，在成交量方面還會(huì)有一定幅度的提升。
徐楓預(yù)測(cè)，2010年全國(guó)二手房市場(chǎng)成交量或?qū)⒃鲩L(zhǎng)10%-15%。而北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)城市的二手房成交量可能增長(zhǎng)5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量會(huì)減少10%左右，廣州的二手房成交量將增加15%左右，北京的二手房成交量則可能會(huì)增加10%左右�！�
她進(jìn)一步分析指出，在四個(gè)重點(diǎn)一線(xiàn)城市中，廣州的住宅性?xún)r(jià)比最高，正行駛在房?jī)r(jià)上漲的快車(chē)道，相對(duì)而言，其他城市則已經(jīng)歷了這一階段逐漸駛向慢車(chē)道。因此，廣州的二手房成交量還沒(méi)有正式爆發(fā)，“我們很看好今年廣州的樓市，它也將成為二手房成交量增長(zhǎng)最高的城市�！�
北京與去年相比則不會(huì)有太多的變化。受“世博”概念的影響，將會(huì)有大量的資金進(jìn)入上海，而且相當(dāng)一部分是境外資本。“二手市場(chǎng)面對(duì)的大多是普通的置業(yè)者，市場(chǎng)承接力不夠、住房負(fù)擔(dān)比太高，所以，我們預(yù)測(cè)上海的二手房成交量會(huì)下降。深圳也是同樣的道理，整體而言住房負(fù)擔(dān)比太高，超過(guò)40%甚至50%�！毙鞐髡f(shuō)。 |