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近日，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格紀(jì)錄不斷告破。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個(gè)重點(diǎn)城市中，有九個(gè)城市住宅用地成交溢價(jià)水平高于去年同期水平。（資料照片） |
近期，國(guó)內(nèi)一線城市住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)出與2006年、2007年相似的活躍狀況，但又展現(xiàn)出新的特點(diǎn)：買地幾乎成為一種“勇敢者的游戲”，比如，土地門檻進(jìn)一步抬高、土地集中度加大；此外，國(guó)企成為拿地乃至爭(zhēng)奪地王的“急先鋒”。
鑒于近期一線城市地價(jià)過(guò)快上漲、“地王”頻出的狀況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)在保持土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的前提下控制地價(jià)飆漲，為此應(yīng)進(jìn)一步加快推地，穩(wěn)定供應(yīng)預(yù)期，同時(shí)要完善供應(yīng)、出讓方式，此外還要對(duì)國(guó)企重金拿地的現(xiàn)象密切監(jiān)控，適當(dāng)減弱土地市場(chǎng)的虛擬資本因素。
進(jìn)入“門檻”抬高一線城市土地集中度加大
近日，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格紀(jì)錄不斷告破。9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的天價(jià)摘得上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊，這是今年以來(lái)全國(guó)最貴的土地。此前的“地王”稱號(hào)屬于上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B(B6)、7C地塊，由中海地產(chǎn)以70.06億的天價(jià)競(jìng)得。面對(duì)這些天價(jià)地，一些開發(fā)商開玩笑地說(shuō)：“太猛了，一般的開發(fā)商根本玩不起！要買這么貴的土地，只有回去先開銀行。”
某知名港資房企在上海開發(fā)過(guò)多個(gè)大型樓盤。樓盤銷售加上銀行授信，使公司目前可以動(dòng)用的現(xiàn)金超過(guò)100億元。不過(guò)，該公司于6月、7月先后競(jìng)拍長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊和青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊，均告敗北，其報(bào)價(jià)均比最后的成交價(jià)低20%左右。今年以來(lái)的兩次失手，讓這家房企的高層十分意外：“這在以前是很少見的。沒想到土地市場(chǎng)的門檻已經(jīng)抬得這么高！”
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個(gè)重點(diǎn)城市中，有九個(gè)城市住宅用地成交溢價(jià)水平高于去年同期水平。該研究院向記者提供的統(tǒng)計(jì)圖顯示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一線城市成交土地溢價(jià)率大致在40%以內(nèi)，進(jìn)入6月后地價(jià)飆漲，溢價(jià)幅度至8月時(shí)均接近乃至超過(guò)100%。
隨著門檻日高，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊正加速集中于少數(shù)大型房企之手。今典投資集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)：“現(xiàn)在，你要在北京做房地產(chǎn)，哪怕是在四環(huán)以外拿塊地，起碼也得4、五個(gè)億，否則你是很難能進(jìn)場(chǎng)的；土地市場(chǎng)已畫了一條線，一些實(shí)力在幾百萬(wàn)、數(shù)千萬(wàn)的公司都被‘洗’出去了。”
土地市場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”國(guó)企頻成“地產(chǎn)大鱷”
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說(shuō)，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的還以民企、外企居多，但今年已是國(guó)企的天下。當(dāng)眾多民營(yíng)開發(fā)商被迫退出市場(chǎng)之際，正是各類國(guó)企紛紛進(jìn)場(chǎng)之時(shí)。
今年以來(lái)活躍在土地市場(chǎng)的國(guó)企主要有兩類，一類是保利、華潤(rùn)、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國(guó)企或央企，另一類是中化集團(tuán)、中電集團(tuán)等大型工業(yè)國(guó)企集團(tuán)，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”，這兩類企業(yè)的共同特點(diǎn)是：資金雄厚，在信貸融資領(lǐng)域較其他企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站刊發(fā)文章，特意提到當(dāng)前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價(jià)拿地殺入房地產(chǎn)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。日前有財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，當(dāng)前國(guó)資委分管的百余家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則逾80家。雖然上述數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否尚有爭(zhēng)議，但“國(guó)進(jìn)民退”恰是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所企業(yè)制度室副主任余菁撰文認(rèn)為，作為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)并不太適合國(guó)企尤其是央企大舉介入；但房地產(chǎn)又是一個(gè)資本密集型行業(yè)，對(duì)金融支持的依賴度高，這又為國(guó)企在其中“有所作為”埋下伏筆。業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，國(guó)企的大舉進(jìn)場(chǎng)、重金出手對(duì)地價(jià)起了一定的助推作用。房地產(chǎn)業(yè)這一現(xiàn)象對(duì)后市利弊幾何，尚有待觀察。
加大供地量穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期
位于上海郊區(qū)的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)在2007年和今年7月，先后誕生了兩塊“地王”，兩地塊每平方米樓板價(jià)分別高達(dá)1.07萬(wàn)元和1.45萬(wàn)元。兩塊“地王”的產(chǎn)生都有些“突然襲擊”的味道：較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)沒有推地，偶有好地上市，便遭到開發(fā)商激烈爭(zhēng)搶，地價(jià)由是飆升。
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副總工程師蔡順明認(rèn)為，“地王”的產(chǎn)生是個(gè)偶然現(xiàn)象，原因之一就是當(dāng)?shù)赝恋毓⿷?yīng)短缺，“土地供應(yīng)不足，推地缺乏系統(tǒng)性，無(wú)奈‘打一槍換一個(gè)地方’，這不利于穩(wěn)定供應(yīng)預(yù)期，也易使地價(jià)被非理性地推高”。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，樓市平穩(wěn)的關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)，每個(gè)城市需要有滾動(dòng)性的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過(guò)預(yù)計(jì)需要多少樓盤量來(lái)推地，保持相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏，通過(guò)增加土地的供應(yīng)來(lái)平抑過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)、地價(jià)。另有一些業(yè)內(nèi)人士提出，“一刀切”的直接的行政控價(jià)手段并不可取，一線城市加快土地供應(yīng)才是當(dāng)務(wù)之急，但對(duì)商品房用地和保障房用地的供應(yīng)要“雙管齊下”，不可偏廢。
據(jù)蔡順明介紹，今年上海將對(duì)歷年積累下來(lái)的“批而未用”的1077公頃住宅用地進(jìn)行分類處置，對(duì)已具備開工條件但因開發(fā)商原因而未開工的土地，將加大督促和處理力度。此外，上海還決定建設(shè)6大保障性住房基地，以及以中低價(jià)商品房為主的9個(gè)大型居住社區(qū)，分別位于嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城等，這15個(gè)住房基地的建設(shè)用地總面積將超過(guò)60平方公里。
增加供應(yīng)“提前量”完善出讓方式
開發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)最煩惱的事之一，就是不知道土地會(huì)在什么時(shí)候、以怎樣的底價(jià)推出，尤其是在一線城市，企業(yè)都盯得很緊，但誰(shuí)都不清楚價(jià)格會(huì)怎樣，“于是大家只好‘蒙’，出來(lái)一塊地，就一齊爭(zhēng)搶”。他說(shuō)，如果大家打的都是“無(wú)準(zhǔn)備之仗”，市場(chǎng)就必然充滿偶然性，土地價(jià)格就容易在短期內(nèi)被非理性地抬高。
蔡順明介紹，上海下半年將試點(diǎn)實(shí)施土地出讓“預(yù)申請(qǐng)”制度，土地管理部門將提前公示半年或全年的供地計(jì)劃，以便于開發(fā)商有針對(duì)性地制定拿地方案。此外，還將公示土地開發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個(gè)部門的相關(guān)意見。對(duì)公示土地有興趣的開發(fā)商，承諾合適的價(jià)格，便可以直接和土地管理部門進(jìn)行“對(duì)接”，進(jìn)入“預(yù)申請(qǐng)”。土地管理部門隨后將根據(jù)申請(qǐng)企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標(biāo)。這種做法如果可行，無(wú)疑值得借鑒。
此外，長(zhǎng)期調(diào)研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì)最近還在一份調(diào)研報(bào)告中建議，要改變土地“招拍掛”中“出價(jià)高者”中標(biāo)的簡(jiǎn)單辦法，采用對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)保、配套、房?jī)r(jià)等綜合評(píng)估體系，從而使土地出讓價(jià)降到適當(dāng)價(jià)位。
嚴(yán)控“虛擬資本”防止市場(chǎng)“虛火”
上海房地產(chǎn)專家蔡為民說(shuō)，防止地價(jià)飆漲，還應(yīng)警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現(xiàn)象；上市房企利用“地王”題材炒高股價(jià)、融資獲利，既進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)和地價(jià)，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場(chǎng)內(nèi)，某種程度上說(shuō)，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險(xiǎn)，“一旦房?jī)r(jià)和地價(jià)掉頭向下，資本早晚會(huì)退出，地市、股市‘循環(huán)互推’的過(guò)程就會(huì)中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢�！�
在臺(tái)灣有過(guò)多年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的蔡為民介紹了臺(tái)灣樓市的教訓(xùn)。1989年前后，在美元的壓迫之下，臺(tái)幣迅速升值，大量熱錢進(jìn)入，不少上市房企接連買地、囤地，做高股價(jià)。1992年全球經(jīng)濟(jì)衰退、股市暴跌，臺(tái)灣樓市也遭崩盤，價(jià)格下跌超過(guò)40%，很多上市房企倒閉，導(dǎo)致臺(tái)灣樓市持續(xù)低迷10多年。專家建議，應(yīng)密切關(guān)注資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)的滲入，必要時(shí)需建立政策“防火墻”。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌在署名文章中指出，應(yīng)該擴(kuò)大國(guó)有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例，擴(kuò)大國(guó)有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國(guó)有股有計(jì)劃減持套現(xiàn)，同時(shí)弱化國(guó)有大企業(yè)“資金充裕-投資房市-賺錢-再擴(kuò)大投資房市”(的循環(huán))，從而減少出現(xiàn)國(guó)企中標(biāo)“地王”、虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)膨脹、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)惡化等現(xiàn)象。 |