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2300套、20.497億元、12.9萬人，2008北京秋季房展會(huì)暨第一屆北京住宅團(tuán)購節(jié)在開發(fā)商和購房人的期望中閉幕，無論是意向成交套數(shù)還是意向成交額都較2007年秋季房展有了較大幅度提高，購房人的觀望情緒也略有緩解，但開發(fā)商所期望的“銷售熱潮”和購房人所期盼的“降價(jià)潮”都未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前京城樓市已出現(xiàn)放緩跡象，部分樓盤項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，同時(shí)由于暖市政策具有滯后性，短期內(nèi)樓市可能仍將維持低迷走勢。
成交量同比大幅提高
據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，本次展會(huì)，北京項(xiàng)目共意向成交1160套，意向成交均價(jià)為9852元/平方米，意向成交總額13.61億元；外埠參展項(xiàng)目意向成交1140套，意向成交均價(jià)為5611元/平方米，意向成交總額6.8834億元。而2007年秋季房展，北京項(xiàng)目共意向成交381套，意向成交總額3.2778億元；外埠項(xiàng)目意向成交1395套，意向成交總額4.551億元。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析說，依照往年的房產(chǎn)成交慣性來看，年底往往是房產(chǎn)成交高峰，而經(jīng)歷了今年初以來的觀望，尤其是奧運(yùn)期間的成交銳減，再到9月份后的逐步復(fù)蘇，都會(huì)促使更多的需求在年底厚積薄發(fā)，如果政府扶持力度在11月份進(jìn)一步加強(qiáng)，例如在稅費(fèi)調(diào)整上實(shí)行更大的優(yōu)惠措施，都將給成交帶來有力的推動(dòng)。
祁世釗告訴記者，此次秋季房展最明顯的特點(diǎn)就是，成交戶型向大面積轉(zhuǎn)移。今年秋季房展會(huì)平均成交面積為113平方米，相比春季房展和去年秋季房展90平方米左右的平均成交面積，上漲了30%以上。他認(rèn)為促成意向成交向大戶型轉(zhuǎn)移主要有兩個(gè)因素，一是今年以來的觀望氛圍讓很多項(xiàng)目房價(jià)經(jīng)過一番調(diào)整，這從一定程度上促進(jìn)了購房意愿和購買力的增長，間接推動(dòng)了較大戶型的需求；其次，經(jīng)過兩次降息，并對未來房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)期較大，從實(shí)際上增強(qiáng)和活躍了購買力，推動(dòng)了總價(jià)相對較高大戶型的成交意愿。
盡管成交量較去年秋季房展有較大幅度提高，但目前京城樓市成交狀況并不樂觀。來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京10月份共成交期房商品住宅8267套，成交面積為78.5萬平方米，其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為4805套，成交面積為38.3萬平方米，同期，成交的現(xiàn)房商品住宅僅為1101套，成交面積為15.7萬平方米。這與2007年同期相比下降明顯，除去保障性住房外，期房商品住宅實(shí)際成交套數(shù)下降了72.4%，現(xiàn)房商品住宅下降了44.7%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年的“銀十”延續(xù)了“金九”的蕭條之勢，總體成交量持續(xù)下跌。主要原因是和目前樓市整體蕭條的大勢有關(guān)，購房者觀望氣氛依然較濃，開發(fā)商信心不足等眾多因素都導(dǎo)致了10月成交量的持續(xù)走低。
購房者房價(jià)下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈
與春季房展相比，此次展會(huì)購房者濃厚的觀望情緒略有緩解，接受記者采訪的部分參觀者明確表示如果遇到合適的房子就會(huì)出手購買，但也有一大部分購房者明確表達(dá)了房價(jià)仍將下調(diào)的強(qiáng)烈預(yù)期。
展會(huì)舉辦之前，業(yè)內(nèi)人士曾表示，樓市目前已接近底線，加上本次的短期特惠，購房者已經(jīng)可以打消疑慮欣然入市。隨著政府新推出的降低交易稅費(fèi)、貸款利率等利好政策的不斷出臺(tái)，政府對樓市的政策已經(jīng)呈現(xiàn)出松綁態(tài)勢，樂觀局勢初顯，后期樓市將繼續(xù)發(fā)力，逐步回暖已成主流，建議購房者碰到理想的項(xiàng)目最好不要錯(cuò)過購房時(shí)機(jī)，不妨大膽出手。
在本次展會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士的這種建議并未被多數(shù)購房者采納。相反，一大部分購房者卻對房價(jià)繼續(xù)調(diào)整寄予厚望。“和前兩年房價(jià)的快速上漲不同，目前北京的房價(jià)漲幅已經(jīng)明顯放緩，部分項(xiàng)目的房價(jià)也出現(xiàn)了下調(diào)，但我覺得調(diào)整還不到位，一些項(xiàng)目的價(jià)格仍然偏高，仍有下調(diào)空間�！奔易⌒鋮^(qū)的劉先生對記者說。
他的這種觀點(diǎn)，得到了一大部分購房者的認(rèn)同。接受記者采訪的多數(shù)人士都表達(dá)了相同或類似的看法。與購房者的觀點(diǎn)不同，參加本次展會(huì)的部分開發(fā)商宣稱打出了歷史低價(jià)，并表示如果購房還有進(jìn)一步優(yōu)惠。記者發(fā)現(xiàn)，盡管價(jià)格較歷史高點(diǎn)有所下調(diào)，但多數(shù)樓盤價(jià)格并未出巨幅調(diào)整，同時(shí)，部分項(xiàng)目給出的購房優(yōu)惠幅度也僅為9.7、9.8折，購房者所期望的“降價(jià)潮”也被證明僅是一廂情愿。
根據(jù)組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，本屆秋季房展項(xiàng)目區(qū)位分布仍然是北京項(xiàng)目與外埠項(xiàng)目基本平分秋色。北京項(xiàng)目占48%，外埠項(xiàng)目占50%，物業(yè)類型涉及普通住宅、公寓、別墅、寫字樓及其他類型，比例分別為44%、25%、23%、1%和7%。其中，北京地區(qū)仍以普通住宅為主，占北京項(xiàng)目總比例的66.7%。價(jià)格方面，北京地區(qū)五環(huán)周邊項(xiàng)目均價(jià)在9183元/平方米左右，四環(huán)周邊項(xiàng)目均價(jià)在1.3萬元/平方米左右，二環(huán)至三環(huán)項(xiàng)目均價(jià)均在2萬元/平方米左右。
房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象
盡管展會(huì)上房價(jià)并未大幅下調(diào)，但記者了解到，由于傳統(tǒng)銷售旺季“金九”成交慘淡，開發(fā)商信心嚴(yán)重不足，取證項(xiàng)目出現(xiàn)了銳減，同時(shí)，開盤項(xiàng)目均價(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10月份北京市建委共批準(zhǔn)預(yù)售許可證20個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積共計(jì)61.4萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)上市套數(shù)為4447套，批準(zhǔn)住宅面積56.2萬平方米，環(huán)比9月分別減少了60.8%、62.8%、59.9%、55.2%。與此同時(shí)，開盤項(xiàng)目價(jià)格有所松動(dòng)。10月開盤的34個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)為13183元/平方米，環(huán)比9月的開盤均價(jià)下降了7.9%，同比2007年下降了12.8%。此外，從有成交記錄的項(xiàng)目成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)來看，10月份的成交均價(jià)為11547元/平方米，相當(dāng)于開盤均價(jià)的87.6%。
任啟鑫告訴記者，開盤均價(jià)及成交均價(jià)的明顯下降說明，在持續(xù)近一年的樓市蕭條期后，京城的開發(fā)商已經(jīng)由遮遮掩掩打折促銷，過渡到價(jià)格直降階段。開盤均價(jià)下降，表明開發(fā)商對房價(jià)的預(yù)期出現(xiàn)了調(diào)整，在京城樓市降價(jià)聲此起彼伏中，在各種名義的團(tuán)購呼聲高漲中，開發(fā)商不得不調(diào)整價(jià)格策略，紛紛訂出了合理的開盤均價(jià)來吸引購房者。此外，9、10月份，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的大量入市在很大程度上拉低了周邊區(qū)域商品住宅的價(jià)格。在沖擊之下，開發(fā)商也不得不調(diào)低了開盤價(jià)格。京城高房價(jià)的松動(dòng)說明，目前，京城樓市的格局已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。從目前的供需情況來看，京城的房價(jià)已經(jīng)步入了震蕩中反復(fù)筑底的過程。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)放緩跡象。其中，2008年第三季度北京高檔住宅的均價(jià)較上季度下降5.5%，這是自2006年第一季度后首次出現(xiàn)。與此同時(shí)，盡管豪華公寓和別墅的均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，環(huán)比增幅分別為3%和1.9%，但與此前幾個(gè)季度相比其增幅已經(jīng)放緩。
仲量聯(lián)行北京研究部負(fù)責(zé)人馬安平分析說，高檔住宅價(jià)格的走軟，表明在普通住宅市場業(yè)已顯現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)現(xiàn)在似乎正波及到高端住宅市場�！邦A(yù)計(jì)在未來的一段時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的放緩，無疑將給北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來影響。目前中央政府已決定放松貨幣政策，如9月份將基本利率下調(diào)0.27個(gè)基本點(diǎn)，降至7.02%，同時(shí)將銀行存款準(zhǔn)備金率從17.5%下調(diào)至17%，希望以此刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些政策可能為北京房地產(chǎn)市場的某些細(xì)分市場提供部分支撐，但這些措施能否真正奏效，還需拭目以待。”他補(bǔ)充說。
任啟鑫認(rèn)為，樓市觀望的氣氛短期難以扭轉(zhuǎn)，即便是政府頻頻出臺(tái)救市措施，但由于政策的相對滯后性，短時(shí)間內(nèi)難以改善現(xiàn)狀，所以未來幾個(gè)月京城樓市走勢可能依然低迷。 |