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| 新華社記者:裴鑫
攝 | 一個(gè)月內(nèi)央行兩次宣布降息，這對(duì)當(dāng)下交易量持續(xù)萎縮、觀望氣氛濃厚的樓市無(wú)疑是一陣拂面暖風(fēng)。然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市復(fù)蘇仍需時(shí)間，調(diào)整還將持續(xù)，但市場(chǎng)將有所分化。
雙率下調(diào)心理效應(yīng)大于實(shí)際
中國(guó)人民銀行8日晚宣布：從10月15日起下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。
這是一個(gè)月內(nèi)央行第二次宣布降息。9月15日，央行宣布將一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將中小銀行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。
“這當(dāng)然是好消息！”建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光說(shuō)，開(kāi)發(fā)商持續(xù)緊繃的資金鏈將有所緩和，特別是大型品牌開(kāi)發(fā)商，長(zhǎng)期“枯竭”的信貸資金來(lái)源將有所恢復(fù)。
分析人士認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者而言，降息有利于降低貸款成本，可能帶動(dòng)一些觀望者入市。與之相比，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的意義可能更大。由于此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)針對(duì)所有存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，因此增加的銀行可貸資金要遠(yuǎn)大于9月份的調(diào)整，市場(chǎng)流動(dòng)性增加，房地產(chǎn)企業(yè)可能獲得的貸款量將有所增加。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，降息的實(shí)際效果有限，它沿著國(guó)民經(jīng)濟(jì)各環(huán)節(jié)傳導(dǎo)生效需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，但其產(chǎn)生的心理效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際效果，給市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)，有利于樹(shù)立購(gòu)房者信心。
流動(dòng)性增加難解開(kāi)發(fā)商資金饑渴
今年以來(lái)，各地樓市銷(xiāo)售明顯萎靡，開(kāi)發(fā)商資金回籠難度加大，加上信貸持續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)商遭遇資金“饑渴”，用潘石屹的話來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)到了“前所未有的地步”。
2008年上市公司中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)等四家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%左右，超過(guò)60%的警戒水平。由于信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商自籌資金比例大大上升，1月至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金9809億元，同比增長(zhǎng)34.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)5049億元的國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額。
一位開(kāi)發(fā)商私底下表示，他們目前80%的精力都在“弄錢(qián)”，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始低價(jià)處理資產(chǎn)和土地，甚至尋求“高利貸”，年化利率達(dá)到30%。
為維持資金鏈，開(kāi)發(fā)商“拆東墻補(bǔ)西墻”挪用商品房銷(xiāo)售收入的現(xiàn)象增多。南京的王妍去年9月購(gòu)買(mǎi)了浙江廣廈集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“長(zhǎng)江路9號(hào)”的一套酒店式公寓，并支付了總價(jià)100多萬(wàn)元的房款。但直到今年8月房子交付，開(kāi)發(fā)商才正式與其簽訂預(yù)售合同，和她有同樣遭遇的業(yè)主不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把銷(xiāo)售款用于償還開(kāi)發(fā)貸款，致使房子始終“抵押”在銀行而無(wú)法簽預(yù)售合同。
北京師范大學(xué)金融研究中心所作《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》預(yù)測(cè)，全行業(yè)今年資金缺口達(dá)到6730億元。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為，如果算上延遲繳納土地出讓金、減少開(kāi)工面積等因素，今年房地產(chǎn)行業(yè)資金實(shí)際缺口可能接近1萬(wàn)億元。
一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士說(shuō)：“此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行可貸資金增加，但出于風(fēng)險(xiǎn)控制，那些資質(zhì)較差的中小開(kāi)發(fā)商仍然不可能獲得貸款。對(duì)于一些品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，由于看好其盈利能力，銀行放貸積極性仍然較高�！�
傳遞信號(hào)積極回暖尚待時(shí)日
上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為，隨著美國(guó)金融危機(jī)波及范圍越來(lái)越廣，全球可能陷入經(jīng)濟(jì)衰退，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速也出現(xiàn)了明顯回落。因此，央行此次下調(diào)雙率，是出于提振經(jīng)濟(jì)、防止經(jīng)濟(jì)過(guò)快下滑，并非針對(duì)樓市。雙率齊降為樓市吹來(lái)暖風(fēng)，但市場(chǎng)預(yù)期改變?nèi)孕枰獣r(shí)間，調(diào)整仍將繼續(xù)。
周曙光說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商要維持現(xiàn)金流，最關(guān)鍵的還是依賴于銷(xiāo)售回款。在觀望氣氛濃厚、信心不足的情況下，雙率下調(diào)難以立竿見(jiàn)影刺激市場(chǎng)，成交低迷的情況仍將持續(xù)一段時(shí)間。”
央行此前公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查綜述顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平。其中，在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的人數(shù)占比均不足10%，低于全國(guó)平均水平。
顧建發(fā)表示，樓市調(diào)整存在慣性，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策仍然偏緊，樓市復(fù)蘇還有待時(shí)日。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為，雙率下調(diào)將加速樓市分化，可能縮短樓市調(diào)整進(jìn)程。“盡管實(shí)際效果有限，但此舉向市場(chǎng)傳遞了信心。那些位于市中心、環(huán)境好品質(zhì)佳的樓盤(pán)價(jià)格將趨于穩(wěn)定，甚至可能有所上漲；但遠(yuǎn)離中心城區(qū)、供應(yīng)量過(guò)于集中的板塊房?jī)r(jià)則可能繼續(xù)調(diào)整�！� |