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花了畢生積蓄購買了一套二手房，住進(jìn)去后才發(fā)現(xiàn)房屋的承重結(jié)構(gòu)被原先的業(yè)主破壞過，屋頂開裂、墻面滲水不說，甚至還存在著嚴(yán)重的安全隱患。近年來，因承重墻被破壞而引發(fā)的房屋糾紛在各地時(shí)有發(fā)生，但對破壞承重結(jié)構(gòu)行為的制裁力度卻一直難以奏效。
為保護(hù)承重墻“不受侵犯”，上海繼2003年在《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂過程中首次明確“破壞承重結(jié)構(gòu)”為違法行為后，如今又計(jì)劃對《上海市房地產(chǎn)登記條例》進(jìn)行修訂，其中新增“承重墻損壞的房屋暫緩或中止登記”的內(nèi)容，以此遏制破壞承重墻行為愈演愈烈之勢。
“承重墻”不可承受之重
上海市房屋土地資源管理局副局長龐元說：“近年來，上海損害房屋的違法行為層出不窮，屢禁不止，并呈逐年上升的趨勢�！蔽飿I(yè)管理服務(wù)的投訴統(tǒng)計(jì)資料顯示，損壞承重墻已成為新的和主要的投訴熱點(diǎn)。有的業(yè)主改變房屋的承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計(jì)承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件；有的擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；有的拆除連接房屋與陽臺的墻體；有的拆除承重結(jié)構(gòu)、分割房屋用于群租；還有人干脆“破墻開店”……
2003年修訂后的《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)屬于違法行為；違者由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其立即改正，恢復(fù)原狀，并可以處以罰款。但由于此類違法行為多發(fā)生在房屋內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止以及行政處罰均顯滯后，不能形成有效預(yù)防和快速處置的工作機(jī)制。即使做出行政處罰，也存在著周期長、執(zhí)法較難、在房屋內(nèi)部進(jìn)行恢復(fù)性執(zhí)法缺乏實(shí)際操作性等棘手問題。因此，在管理實(shí)踐中對于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的處置往往流于程序和形式。
為了加大對承重墻的保護(hù)力度，近期由上海市房屋土地資源管理局和上海市政府法制辦起草并提請上海市人大常委會審議的《上海市房地產(chǎn)登記條例(修訂草案)》中規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)關(guān)于在房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)范圍內(nèi)發(fā)生損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的認(rèn)定文件的，應(yīng)當(dāng)暫緩受理轉(zhuǎn)讓、抵押該房地產(chǎn)的登記申請；已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)中止審核，并書面告知申請人�！薄靶姓䦂�(zhí)法機(jī)構(gòu)對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的行為處理完畢后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)辦理房地產(chǎn)登記�！�
“暫緩登記”是否可行成焦點(diǎn)
通過“暫緩登記”來保護(hù)承重墻，這在國內(nèi)還屬“創(chuàng)新之舉”，但是也引來各方激烈的爭論。在《上海市房地產(chǎn)登記條例(修訂草案)》提交上海市人大常委會審議后，部分立法者、法律界人士對“暫緩登記”是否具有合法性來源以及其現(xiàn)實(shí)可操作性等問題產(chǎn)生了不同意見，為此上海市人大法制委員會還專門舉行了立法聽證會。
爭論的焦點(diǎn)首先是合法性問題，上海君成律師事務(wù)所黃艾說，直轄市人大沒有權(quán)力通過立法來創(chuàng)設(shè)“暫緩登記”這種行政處罰種類，行政機(jī)關(guān)“暫緩登記”目前也無法可依，因此仍應(yīng)通過加強(qiáng)對現(xiàn)有法律法規(guī)的執(zhí)法力度來制止損壞承重結(jié)構(gòu)的不法行為。上海匯華律師事務(wù)所律師陳紀(jì)鳳認(rèn)為，行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)的認(rèn)定文件只是一個(gè)行政行為，如果依據(jù)認(rèn)定文件作出限制登記的規(guī)定，那就超越了法律規(guī)定；此外，“暫緩登記”隨意加重了違法人的責(zé)任。
還有人對由誰來認(rèn)定“損壞房屋承重結(jié)構(gòu)”產(chǎn)生了疑問。是不是規(guī)劃、房地、城管、建委、消防等行政部門都有權(quán)認(rèn)定？而深入一線、最掌握承重墻破壞情況的居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司是否也可以認(rèn)定？法院等司法機(jī)關(guān)是否需要介入認(rèn)定？這么多的認(rèn)定主體會否導(dǎo)致權(quán)力被濫用？
還有的代表如上海市高院法官薛文成提出，“暫緩登記”只能限制用于轉(zhuǎn)讓的房屋，而對于那些僅用于自住的房屋卻沒有任何約束力，承重墻的安全仍然無法得到完全保障。
民眾期盼更為有效的保護(hù)承重墻之策
對于在立法過程中的不同意見，上海市人大法制委員會負(fù)責(zé)人表示歡迎。此前，上海市人大已經(jīng)通過公開條例草案全文征求群眾意見，而在立法聽證會后，上海市人大將總結(jié)各方代表意見，作為審議和修改條例草案的重要參考。
上海市上房物業(yè)管理公司副總經(jīng)理趙磊說，盡管目前提交人大審議的“承重墻損壞的房屋暫緩或中止登記”規(guī)定還有不盡完善之處，但卻是物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會都盼望已久的�，F(xiàn)在圍繞承重墻受損的鄰里糾紛、房屋交易糾紛日益增多。因此，應(yīng)該通過加大對個(gè)別損壞承重墻行為的處罰力度來維護(hù)公共利益。
上海政法學(xué)院楊寅教授說，承重墻不得損壞，不僅有地方性法規(guī)的依據(jù)，也是受到國家法律支持的�！段餀�(quán)法》中規(guī)定，房屋的使用應(yīng)當(dāng)不得損害其他人的權(quán)益；業(yè)主對其建筑物的專有部分行使權(quán)力的時(shí)候，不得危及建筑物的安全，不得損壞其他業(yè)主的權(quán)益。因此現(xiàn)在的關(guān)鍵是要有能切實(shí)落實(shí)國家法律和地方性法規(guī)的具體舉措。
曾經(jīng)多次考察香港住宅小區(qū)的趙磊說，同樣歷經(jīng)了20年時(shí)間，香港的樓盤往往是歷久彌新，而上海的樓盤卻有許多已經(jīng)根本沒法看了；一個(gè)很重要的原因就是香港人嚴(yán)守規(guī)范，不破壞房屋結(jié)構(gòu)，也沒有違章搭建。他說：“希望此次立法，能讓更多的房屋在使用年限內(nèi)保持一貫的品質(zhì)�！� | 