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沒(méi)有還清銀行貸款、還處于抵押狀態(tài)的房子在上海也能買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)了。日前，上海市推出一種全新的“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)，對(duì)二手房交易資金實(shí)施全程監(jiān)管。令人關(guān)注的是，它顛覆了以往的交易模式，賣(mài)家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。
分析人士認(rèn)為，新交易方式在防止中介吃差價(jià)、攜款潛逃，提高交易安全的同時(shí)，也使得樓市過(guò)熱時(shí)打擊投機(jī)炒房的一味“猛藥”——叫�！稗D(zhuǎn)按揭”，瞬間失效了。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為冷淡的情況下，這一舉措將起到活躍交易的“救市”作用。
改變：二手房“帶抵押交易”浮出水面
6月25日，建設(shè)銀行上海分行各支行信貸部門(mén)在寄給客戶(hù)的對(duì)賬單中加塞了全新內(nèi)容：“無(wú)需結(jié)清貸款，即可輕松賣(mài)房，現(xiàn)本行與二手房專(zhuān)業(yè)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)共同推出‘帶抵押買(mǎi)賣(mài)’服務(wù)�！�
所謂二手房“帶抵押買(mǎi)賣(mài)”服務(wù)，緣起于上海新推出的一套全資金監(jiān)管交易系統(tǒng)。由上海市房地產(chǎn)交易中心牽頭，聯(lián)合上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司、建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行這四家銀行，以及上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司和衡聯(lián)投資、凱弈投資和信義房產(chǎn)三家房產(chǎn)中介，對(duì)二手房交易實(shí)行全過(guò)程監(jiān)管和服務(wù)。這套系統(tǒng)的最大特點(diǎn)是引發(fā)了二手房交易模式的巨變：由原來(lái)上家必須付清銀行貸款才能賣(mài)房，變?yōu)槎址抠u(mài)方不再需要還清貸款就可過(guò)戶(hù)。
“這是一種‘帶抵押交易’，在房地產(chǎn)交易中是史無(wú)前例的。”建設(shè)銀行的一位信貸人士說(shuō)。原先，只要一套住房有銀行貸款尚未還清，這套房屋就必然設(shè)定了抵押，且抵押權(quán)歸貸款銀行。房屋所有權(quán)人要賣(mài)這套房屋，必須先行籌集資金還清銀行貸款，待注銷(xiāo)抵押后，才能進(jìn)行交易、過(guò)戶(hù)。而現(xiàn)在，在上海市“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)內(nèi)，尚未還清貸款、抵押尚未注銷(xiāo)的房屋居然也可以直接交易了。這是對(duì)傳統(tǒng)交易模式的顛覆。
據(jù)悉，6月23日上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)召集銀行等交易相關(guān)方進(jìn)行了試點(diǎn)培訓(xùn)，新的交易方式于6月29日正式上線(xiàn)。
動(dòng)因：“全資金監(jiān)管”保交易安全
記者了解到，上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng)，緣起于整頓二手房交易秩序。今年年初，由于樓市成交持續(xù)萎縮，創(chuàng)輝、中天置業(yè)等二手房中介在上海的門(mén)店大批關(guān)門(mén)，有些客戶(hù)的買(mǎi)房款被卷攜而去。
一開(kāi)始，上海市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)考慮的是如何通過(guò)對(duì)交易流程的監(jiān)管，來(lái)保證二手房交易中的資金安全。“后來(lái)，在系統(tǒng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，他們發(fā)現(xiàn)可以更進(jìn)一步，探索‘有抵押’的交易�！币患覅⑴c交易系統(tǒng)試點(diǎn)的銀行信貸主管告訴記者。
房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一家門(mén)店負(fù)責(zé)人說(shuō)，客觀評(píng)價(jià)，這個(gè)新交易系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了將二手房交易中的資金監(jiān)管從“貸款環(huán)節(jié)的監(jiān)管”擴(kuò)展到“全資金的監(jiān)管”。在資金監(jiān)管系統(tǒng)中，各參與方各司其職：房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)二手房過(guò)戶(hù)，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行、中介與二手房買(mǎi)賣(mài)雙方間的關(guān)系，銀行負(fù)責(zé)資金安全、款項(xiàng)劃撥，中介負(fù)責(zé)撮合成交、辦理手續(xù)等業(yè)務(wù)。這就徹底改變了原來(lái)由房產(chǎn)中介一家既管協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)、撮合成交，又管資金進(jìn)出的局面�！皩⒁患要�(dú)攬的活分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司、銀行、中介三家去分段完成，有利于提高二手房交易資金的安全性�！边@位人士說(shuō)。
影響：打擊炒房的“猛藥”失效了？
上�！岸址拷灰踪Y金監(jiān)管”系統(tǒng)導(dǎo)致的二手房交易模式巨變將給當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？
其一，二手房交易的安全性會(huì)大大提高。二手房中介別想再吃差價(jià)了，只能獲得其應(yīng)得的傭金；擔(dān)保機(jī)構(gòu)只能賺取服務(wù)費(fèi)；銀行負(fù)責(zé)資金進(jìn)出，最大的好處是可以留住按揭客戶(hù)；房地產(chǎn)交易中心則負(fù)責(zé)交易安全。
其二，三年前為打擊投機(jī)炒賣(mài)而被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”又“復(fù)活”了。2005年4月，上海市為打擊投機(jī)炒房，下了一味“猛藥”：有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，上下家不得同時(shí)辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。當(dāng)時(shí)，樓市火熱，短線(xiàn)投機(jī)客異�；钴S，他們往往投入較少的房屋首付款，利用銀行貸款購(gòu)房，然后通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”將貸款轉(zhuǎn)給下家，拋出房屋賺取差價(jià)。叫停“轉(zhuǎn)按揭”，對(duì)于炒房資金流提出了非常高的要求，炒房成本大大增加，有力地打擊了利用銀行資金炒房的短期行為。而現(xiàn)在，“帶抵押交易”使得叫�！稗D(zhuǎn)按揭”給炒房者帶來(lái)的約束不復(fù)存在，賣(mài)家隨時(shí)可以出貨，便捷異常。
業(yè)內(nèi)人士提醒，聯(lián)系到當(dāng)前交易持續(xù)萎縮的樓市現(xiàn)實(shí)，此舉客觀上帶有活躍交易的“救市”色彩�，F(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商的策略已出現(xiàn)重大調(diào)整，由原來(lái)的觀望、捂盤(pán)、堅(jiān)守變?yōu)閽伿矍灞P(pán)�！霸瓉�(lái)有3萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積，開(kāi)發(fā)商至少要分三次申請(qǐng)預(yù)售許可證，下一批比前一批總是賣(mài)得貴；而現(xiàn)在，由于對(duì)后市預(yù)期不好，變成一次性申請(qǐng)?jiān)S可證，趕緊上市�！币晃汇y行信貸人士說(shuō)，在這樣的境況之下，放松二手房交易約束，對(duì)于弱市行情是有正面影響的。 |