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長沙市新河三角洲規(guī)劃圖
(本報資料圖片) | 以92億元開創(chuàng)單宗土地掛牌“中國第一高價”的長沙新河三角洲地塊，一度被媒體炒得沸沸揚揚。事實上，此次“新地王”的誕生并非意味著人們所擔(dān)心的房價將再度飆升，而是標志著以土地高度集約節(jié)約利用解決城市土地供需難題的JD模式以高價為市場所接受。
揭秘地王天價之謎
“政府不但不貼資，可能還能多賺近40億元�！本驮陂L沙新河三角洲地塊還未成為全國地王的兩周前，長沙市副市長徐湘平就在國土資源部舉辦的節(jié)地研討會上表示，“該地塊前幾年按傳統(tǒng)模式做過多次規(guī)劃，都需政府貼資20億元，無法實施。自從在國土資源部2005年6月召開的無錫會議上得知董國良先生的JD模式后，該地塊按JD模式規(guī)劃，既能改善環(huán)境，又無需政府貼資”。
記者了解到，JD模式是深圳維時建筑與城市研究中心主任董國良經(jīng)過30年鉆研提出的城市土地高度集約節(jié)約利用新模式。新模式主要是采取人車分離的立體開發(fā)方式，優(yōu)化組合空間資源，將地下、地面、地上空間劃分為地下停車庫空間、地面建筑物空間、地面機動車道空間和地面街區(qū)中心綠化空間四部分。拿交通系統(tǒng)來說，實現(xiàn)小汽車、公交車、步行、自行車等四種交通方式互不干擾，人行道多設(shè)在地面以上的長廊里。這樣可使原有道路增加兩條快速公交專用車道，徹底解決了交通擁堵問題。當(dāng)然，新模式的好處不只體現(xiàn)在緩解交通擁堵上，還體現(xiàn)在節(jié)約集約用地上。由平面擴張轉(zhuǎn)到內(nèi)涵挖潛、立體發(fā)展上來，是新模式的最大特點和亮點，
“新河三角洲地塊采用JD模式后，應(yīng)該至少送給城市市區(qū)面積兩倍的土地�！倍瓏荚诮邮鼙緢笥浾邔ＴL時表示，JD模式具有兩大優(yōu)勢，一是在同樣大小的土地上可多建一倍多的建筑面積，二是可締造出綠地率達60%的真正宜居的環(huán)境。長沙三角洲試點證明，采用JD模式，建筑容積率可以提高兩倍左右，相當(dāng)于市區(qū)土地的產(chǎn)出率從30%提高至90%，一塊土地可以當(dāng)三塊用，增加了市區(qū)面積兩倍的土地資源。其次，采用JD模式的城市不會發(fā)生低密度蔓延的“攤大餅”現(xiàn)象，從這個意義上來講，采用JD模式可以增加的土地資源遠不只兩倍，對城市的長遠發(fā)展有重大意義。
據(jù)了解，目前長沙市已決定采用JD模式進行老城區(qū)成片改造和新城區(qū)建設(shè)，并逐步改造老城區(qū)交通。董國良表示，JD模式的技術(shù)特點是，可以通過電腦仿真準確地判斷采用JD模式的切實效果，并可認定其技術(shù)可靠和沒有風(fēng)險。這正是長沙新河三角洲地塊在規(guī)劃剛一完成即以高價為市場所接受的原因。
未來城市發(fā)展的方向
記者從國土資源部有關(guān)會議上了解到，JD模式有望成為未來城市發(fā)展方向。董國良表示，采用JD模式，將形成城市發(fā)展中三個重要拐點：第一個拐點，城市發(fā)展從土地資源枯竭轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源寬裕，特別是老城區(qū)改造，從城市的負擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)榭啥伍_發(fā)出大量新增土地資源的寶庫；第二個拐點，采用JD模式，土地出讓金收入大于城市建設(shè)投資，城市發(fā)展從資金不足轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金寬裕，特別是老城區(qū)改造，將從政府貼資改造型轉(zhuǎn)變?yōu)檎L期增收型；第三個拐點，城市從不可持續(xù)發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變到全面可持續(xù)發(fā)展的方向。
董國良認為，我國人多地少，為保護18億畝耕地，政府為城市提供的土地有限，城市的低密度蔓延必然造成城市土地資源逐漸枯竭。由于土地資源有限，按照現(xiàn)行城市模式，城市中能夠建造的住宅總量，滿足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求嚴重失衡。而土地利用集約化必將是城市可持續(xù)發(fā)展問題的核心，因為城市越松散，管理的難度越大、死角越多、治安越差、交通越擁堵、污染越嚴重、人居環(huán)境越差、城市效率越低。只有通過土地利用集約化，實現(xiàn)城市高度緊湊，才能消除城市松散的諸多弊端，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
抓住城市問題“牛鼻子”
記者了解到，JD模式目前已經(jīng)引起了理論界和各級政府的關(guān)注。國土資源部、國務(wù)院發(fā)展研究中心等部門先后在深圳、北京、上海召開了JD模式高層研討會。在近期國務(wù)院發(fā)研究中心舉辦的JD模式研討會上，有關(guān)專家認為，JD模式抓住了解決城市不可持續(xù)發(fā)展問題的“牛鼻子”。
中國城市規(guī)劃院總規(guī)劃師楊保軍評價，JD模式在相對較高的開發(fā)強度下，實現(xiàn)了人車全面分離，構(gòu)筑了人性化的戶外活動場所，解決了我國多年來想解決而未解決的問題，另外，JD模式能夠大量節(jié)約土地，這是我國城市發(fā)展的一個方向，值得在全國各地推廣。
專家普遍認為，目前我國城市是第二代城市，是沿襲了馬車時代(第一代城市)的格局，一點點累積形成的無序化發(fā)展出來的城市。按照董國良的觀點，第二代城市很快就要成為過去，城市將進入JD模式開創(chuàng)的第三代城市。
“動作越快損失越小，當(dāng)前推廣JD模式?jīng)]有大風(fēng)險�！倍瓏急硎荆疵磕瓿鞘腥丝谠黾�1500萬、汽車增加500萬輛計算，JD模式推廣每延遲一天，城市將多占用數(shù)千畝土地，多花費數(shù)億元城市建設(shè)投資。而采用JD模式，城市從“我要擴張”的機制將轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙o縮”。去年我國耕地為18.31億畝，今年為18.26億畝，用不了幾年就會逼近紅線，只有盡快開始推廣JD模式，才可能用三年左右的時間改變城市低密度蔓延的趨勢，守住耕地保護紅線。 |