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房價的持續(xù)走高，讓許多購房者將目光轉向了價格低廉的“小產權房”，而且不少人存在僥幸心理，認為隨著《物權法》的頒布，“小產權房”會得到承認。然而，業(yè)內專家表示，城市居民購買“小產權房”并不合法，《物權法》也不會保護不合法的財產。
“聽說‘小產權’的房子價格很便宜，買賣手續(xù)也很方便，我真想買一套，要不真不知道什么時候才能在北京熬上一套住房，就是不知道這種房子與大產權房有什么區(qū)別？買這種房子會不會受到法律的保護？”在京城某外企工作的張小姐疑惑地問道。
與張小姐有相同困惑的人不在少數(shù)，記者了解到，隨著全國各地房價的持續(xù)走高，許多購房者將目光轉向了價格便宜的“小產權房”。對此，接受記者采訪的業(yè)內專家一致表示，雖然“小產權房”價格低廉，但“小產權房”沒有真正的產權，不受法律的保護，也不在即將實施的《物權法》的保護范圍內，因此無論自住還是投資，購買“小產權房”一定要謹慎。
高房價致“小產權房”受寵
近日，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局的調查數(shù)據(jù)顯示，2007年第一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%；二手住房銷售價格同比上漲5.2%。
“正是由于房價的持續(xù)走高，才使購房者更多地將目光轉向了郊區(qū)，也因此催熱了‘小產權房’在全國一些熱點地區(qū)的交易�！北本┓慨a中介鏈家地產副總經理金育松說，價格低廉是“小產權房”熱賣的主要原因。
金育松告訴記者，目前，“小產權房”多分布在郊區(qū)，價格相比市區(qū)要低很多。在目前許多城市市區(qū)房價高企的情況下，“小產權房”的價格優(yōu)勢非常誘人。
與此同時，便利的交通也是“小產權房”熱賣的一個重要因素。金育松說，“小產權房”雖然多分布在郊區(qū)，但是隨著城市交通等市政配套設施的完善，特別是地鐵等軌道交通的推動，以往郊區(qū)空間距離遠的劣勢正在逐漸被扭轉，這使得購房者更樂于選擇這種房源。此外，“小產權”項目建設上存在的權力尋租空間也是“小產權房”屢禁不止的一個重要原因。
據(jù)“鏈家地產”統(tǒng)計顯示，北京“小產權房”主要集中在順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。以通州為例，通州區(qū)的小產權普通住宅均價為每平方米3400多元，而該區(qū)域內五證齊全的普通住宅項目銷售均價為每平方米5600多元。如果在通州區(qū)購買一套100平方米的普通商品住宅，所需的購房款和稅費將比小產權項目多出20多萬元。記者從“鏈家地產”在北京門頭溝、順義、房山的門店了解到，今年前四個月，以上區(qū)域的小產權房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上。
另據(jù)搜房網(wǎng)進行的“你會買小產權房嗎”調查顯示，80.7%的被調查者表示如果價格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調查者表示根本不考慮；對于小產權房熱銷的原因，96.33%的被調查者表示是價格便宜所致。
“小產權房”存在多重風險
北京房產中介我愛我家市場部李季告訴記者，房屋產權本來沒有大、小之分，但由于我國特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對“大產權”和“小產權”也有著不同的解釋。簡單地說，購房者所購買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，轉讓時需要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
李季說，“小產權房”主要包括“使用權房”和“鄉(xiāng)產權房”。其中，“使用權房”，是由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質的住房，是通過租賃方式取得了使用權而不具備產權房屋的俗稱；而“鄉(xiāng)產權房”是指購買農民集體土地上建設的房屋，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權屬證書的房產，鄉(xiāng)產權沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。人們所說的“小產權房”通常指的就是“鄉(xiāng)產權房”。
“購買‘鄉(xiāng)產權’的房子會出現(xiàn)多重風險�！崩罴咎嵝颜f，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)的這種小產權房，其土地使用權屬于集體所有形式。這種“鄉(xiāng)產權”的集體所有制土地使用形式不具備房屋轉讓、買賣、收益等權力，而且不能辦理房屋過戶手續(xù)。同時，鄉(xiāng)產權房的轉讓方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委辦理轉讓手續(xù)即可。但是鄉(xiāng)產權房屋是要經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會表決通過后，再到其辦事處辦理相關轉讓手續(xù)，這種轉讓形式在法律上不予承認，而城市居民購買這樣的房屋更是不會受法律保護。
記者了解到，根據(jù)我國現(xiàn)行房地產法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地。農民集體所有的土地使用權是不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。所以，具有城鎮(zhèn)居民戶口的購房者不可以購買只有本鄉(xiāng)或本村居民才能購買的使用權房屋。
北京惠誠律師事務所袁前嶺律師說，“小產權房”的最大問題是沒有產權，不受法律的保護；如果集體要求收回房產或者因為政府規(guī)劃，要求拆除鄉(xiāng)產權房，購房人是得不到法律支持的，因為鄉(xiāng)產權房屬于違章建筑。
袁前嶺解釋說，在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產權證”是不具有商品房產權證的法律效力的。
此外，如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人實際只擁有房屋的使用權，所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數(shù)。
“小產權”難變身“大產權”
盡管“小產權房”存在諸多的風險，但很多購買者將希望寄托在即將出臺的《物權法》上，認為該法有利于確保其權利，只要補繳相應的土地出讓金，就有可能將這種“小產權”變身為“大產權”。記者發(fā)現(xiàn)，持有這種觀點的購房者并不在少數(shù)，這從搜房網(wǎng)進行的網(wǎng)上調查也可見一斑，其中，82.47%的被調查者認為隨著《物權法》頒布，小產權會得到承認。
那么小產權會不會得到承認呢？對此，接受記者采訪的多數(shù)專家持否定態(tài)度。袁前嶺說，新《物權法》里明確規(guī)定，房屋屬于不動產，不動產必須要經過登記。與不動產不同，動產交付就可以，也就是說你買別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權。但是房子不一樣，房子并不是交付購房者就享有房屋的所有權，因為房屋是不動產，它必須要經過國家規(guī)定的政府部門登記、造冊、頒發(fā)證書才享有所有權。登記的部門是國家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而所謂的“小產權房”并不是法律規(guī)定的政府主管部門頒發(fā)的產權，因此“小產權”與“大產權”是兩個明顯不同的概念。
對此，金育松表示贊同。他說，《物權法》第59條規(guī)定：“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有”，如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產權房由農民自住，產權屬于集體中的農民，將受到物權法的保護，不過，現(xiàn)在大量的鄉(xiāng)產權房都由因城區(qū)房價較高而轉向郊區(qū)的城鎮(zhèn)居民購買，由于這種交易本身不合法規(guī)，購房人沒有取得房屋的產權證，因此雖然《物權法》的頒布將極大地保障了私有財產，特別是不動產的權利，但是不會保護不合法的財產。
李季也提醒廣大購房者說，《物權法》雖然明確了對國家、集體和私有財產平等的保護，但是不能被濫用。尤其是對私有土地使用權的取得、使用、分配、轉讓等更不能濫用《物權法》，一切都要采取合法途徑取得。而《物權法》保護的也應該是合法的相關私有權利�！靶‘a權房”也是一樣，不具備合法的產權就不可能進行法律意義上合法的轉讓以及其他相關的行為，因此這些行為都不受到法律保護。 |