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一個(gè)多月來(lái)，在政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策打壓下，房地產(chǎn)股票大幅下挫。4月6日至5月17日，市值前十大地產(chǎn)股的平均跌幅達(dá)33.1%，房地產(chǎn)股整體跌幅達(dá)33.6%，比同期上證綜指和滬深300多跌15個(gè)百分點(diǎn)。
然而也正是因?yàn)榈禺a(chǎn)股的超跌，券商認(rèn)為其股票價(jià)格已經(jīng)逐步步入底部區(qū)域；但考慮到二級(jí)市場(chǎng)在調(diào)控效果沒(méi)有完全顯現(xiàn)前將不會(huì)出現(xiàn)支持其中期趨勢(shì)走強(qiáng)的基礎(chǔ)，投資者短期仍需規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)股出現(xiàn)恐慌性下跌
“一線地產(chǎn)公司2010年P(guān)E在10—12倍之間，PB在2倍左右，為歷史最低水平，因此，我們調(diào)高對(duì)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)至‘增持’�！眮�(lái)自海通證券的報(bào)告提出地產(chǎn)股已經(jīng)超跌、可考慮介入的觀點(diǎn)。
該報(bào)告表示，按照邏輯，金融危機(jī)將按照信用危機(jī)、債務(wù)危機(jī)、貨幣危機(jī)的進(jìn)程演化；當(dāng)下，我們正處于應(yīng)對(duì)信用危機(jī)成功之后的債務(wù)危機(jī)深化階段，這將導(dǎo)致2010年中國(guó)出口前高后低。2010年上半年出口樂(lè)觀，是前期地產(chǎn)調(diào)控短期加強(qiáng)的原因；而隨著債務(wù)危機(jī)的深化，出口將再度萎靡，地產(chǎn)調(diào)控將逐步“有名無(wú)實(shí)”。
廣發(fā)證券發(fā)布的報(bào)告稱：“近期房地產(chǎn)股的恐慌性下跌已經(jīng)為地產(chǎn)股階段性反彈提供了有力支撐。價(jià)值投資者可以開(kāi)始考慮選擇被低估品種逐步吸納�！�
房地產(chǎn)仍有5至10年成長(zhǎng)空間
券商建議適當(dāng)考慮投資地產(chǎn)股的另一個(gè)理由，是看好房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。
海通證券表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，可以從長(zhǎng)期、中期、短期的角度，將其影響因素分為人口周期、生產(chǎn)周期與政策周期。從前兩個(gè)周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑仍將持續(xù)發(fā)展。
就人口周期而言，從當(dāng)下開(kāi)始，如果沒(méi)有外來(lái)人口的遷入，行業(yè)的剛性需求——中國(guó)城鎮(zhèn)25至29歲間的人口，無(wú)論是其絕對(duì)數(shù)量，或是占總?cè)丝诘谋戎�，都將逐步下降，下降趨�?shì)在2015年后將加速。但是，城市化對(duì)上述下降趨勢(shì)有明顯改善作用，城鎮(zhèn)25至29歲人口數(shù)量見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間延緩至2015年。從長(zhǎng)期需求的變化看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在理論上仍有5至10年左右的成長(zhǎng)空間。
就生產(chǎn)周期而言，在龐大的潛在需求尚未滿足的背景下，地方政府實(shí)行適度饑渴式的土地供應(yīng)計(jì)劃，與自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)相比，供應(yīng)更少，價(jià)格更高；另外，各個(gè)參與主體均預(yù)期這一制度不會(huì)更改。因此，若考慮龐大的潛在需求，房地產(chǎn)行業(yè)一直為賣方市場(chǎng)。就邏輯而言，生產(chǎn)周期的起伏并不會(huì)太大。
“盡管政策放松的可預(yù)見(jiàn)性較低，但我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)前景依然完好�！备呷A證券的報(bào)告這樣表示。
該券商的報(bào)告相對(duì)看好項(xiàng)目更多元化、在深圳、北京等“過(guò)熱”城市業(yè)務(wù)規(guī)模較小、融資風(fēng)險(xiǎn)較低以及土地儲(chǔ)備成本低廉的開(kāi)發(fā)商。并將萬(wàn)科A、雅居樂(lè)房產(chǎn)、恒大地產(chǎn)加入強(qiáng)力買入名單，將華潤(rùn)置地的評(píng)級(jí)從賣出上調(diào)至買入。
地產(chǎn)股短期仍存風(fēng)險(xiǎn)
不過(guò)也有券商提出，雖然地產(chǎn)股的估值已經(jīng)很低，進(jìn)入了底部區(qū)域，但是短期內(nèi)仍難言見(jiàn)底，可能還存在下跌空間，投資者介入仍須謹(jǐn)慎。
日信證券就持這一觀點(diǎn)。他們的報(bào)告認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在旺盛的需求下保持中長(zhǎng)期趨勢(shì)不變，預(yù)計(jì)剛性需求每年可達(dá)到10.2億平方米，但是短期看，左右地產(chǎn)股走勢(shì)的主要是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控力度。
從政府調(diào)控策略看，一季度過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)增速引發(fā)政府施加超預(yù)期的調(diào)控手段，相信目前嚴(yán)厲的調(diào)控手段不會(huì)長(zhǎng)期存在，預(yù)計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)成交及價(jià)格方面顯現(xiàn)出調(diào)控效果后，部分調(diào)控手段會(huì)逐漸退出以保持政策回歸合理水平。
但是，日信證券預(yù)測(cè)本次調(diào)控將至少延至年底至明年一季度，而二級(jí)市場(chǎng)在調(diào)控效果沒(méi)有完全顯現(xiàn)前將不會(huì)出現(xiàn)支持其中期趨勢(shì)走強(qiáng)的基礎(chǔ)。
基于上述認(rèn)識(shí)，日信證券提出，本次調(diào)整以來(lái)地產(chǎn)股的最低PE、PB估值分別為18.46倍與2.46倍，已處于近兩年內(nèi)的低估值區(qū)域，PE、PB分別距2008年的最低點(diǎn)還有38.8%與34.4%的空間。5月17日房企RNAV平均折價(jià)率為43%，與2008年調(diào)整最低點(diǎn)相比，折價(jià)差還有23個(gè)百分點(diǎn)。雖然地產(chǎn)板塊的調(diào)整空間已較大，但是考慮到政策壓力的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)3至5個(gè)月內(nèi)整體板塊還有10%—20%的下調(diào)空間。
[公司]
水泥業(yè)短期需求難測(cè) 長(zhǎng)線樂(lè)觀
雖然建材行業(yè)進(jìn)入需求旺季，雖然水泥類股票在大盤反彈過(guò)程中表現(xiàn)不俗，但是綜合各種情況，水泥類股票近期仍然存在探底的可能，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎入市。當(dāng)然，中長(zhǎng)期來(lái)看水泥業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽�，該類股票估價(jià)并不悲觀。
招商地產(chǎn)：深圳外項(xiàng)目成主力
海通證券看好招商地產(chǎn)較長(zhǎng)期的發(fā)展前景。
金融街：商務(wù)地產(chǎn)儲(chǔ)備豐富
在地產(chǎn)股中，金融街是一支被較多券商看好的股票。
華新水泥：垃圾處理值得期待
海通證券近期對(duì)華新水泥進(jìn)行了調(diào)研。綜合來(lái)看，他們認(rèn)為公司主要市場(chǎng)盈利能力處于階段性底部，目前估值已經(jīng)具有中長(zhǎng)期的投資價(jià)值。 | 
