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國慶節(jié)前后，央行、銀監(jiān)會和國土資源部相繼出臺了新的信貸調控措施以及加強土地供應調控和招標拍賣掛牌出讓國有建設用地的規(guī)定。業(yè)內人士普遍認為，這一輪政策調控的力度和密度都是空前的。針對這些政策對房地產上市公司的影響，多數(shù)專家及券商研究報告都認為，這些不得不采取的對房地產行業(yè)的調控“點剎”，有利于行業(yè)的長遠健康發(fā)展，并促進行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從而使得多數(shù)房地產股的前景看好。
房貸新政致樓市銷售旺季遇冷
在征稅、加息等一系列宏調政策后，9月27日，央行、銀監(jiān)會又聯(lián)合出臺了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，全面提高第二套房貸首付比例。這被業(yè)界認為是近年來監(jiān)管層針對房地產市場最為嚴厲的一次宏調政策。
國慶后，國土資源部在8日內部通過《關于認真貫徹[國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見]進一步加強土地供應調控的通知》，9日正式發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設腹地使用權規(guī)定》。
在房貸新政和其他政策預期的影響下，這個“十一”黃金周，對于全國許多城市樓市而言并未帶來理想中的旺市，相反，樓市銷售在傳統(tǒng)的旺季中還遭受了一股“寒流”。
根據(jù)中大恒基不動產營銷有限公司統(tǒng)計，十一期間，北京商品住宅(期、現(xiàn)房)日均銷售僅273套，相比去年同期的日均銷售194套雖略有增長，但由于9月開盤項目大增、放量明顯，最后一周日均銷售套數(shù)高達625套，“十一”黃金周的成交量環(huán)比降幅達56%。
和北京樓市銷售遇冷的情況相似，重慶等城市也出現(xiàn)房貸新政實施以來商品房銷量銳減情況。中大恒基公司總經理趙晨明認為，央行、銀監(jiān)局頒布的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》中對于二次購房在金融政策上的限制，打擊了大量投資客，炒房成本的提高、未來商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定性都在抑制投資客的購房熱情，這也是造成了“銀十”開局遇冷的原因之一。
蓄勢提升比價優(yōu)勢
與房地產市場銷售遇冷相對應的是，由于股市上房地產板塊受制于宏觀調整及其預期的壓力，在最近一兩個月行情之中幾乎沒有太大的表現(xiàn)。主流品種均處于高位震蕩走勢，整個板塊近期漲幅明顯滯后。
但是，十一長假歸來，地產板塊出現(xiàn)了強勢反彈的走勢。北京房產中介鏈家地產副總經理金育松向記者表示，隨著提高第二套房首付比例和貸款利率等新利空落地，地產股在充分調整之后有補漲需求。同時，長假后地產股重新上揚，表明支撐地產股的內在價值以及行業(yè)前景仍被廣泛看好。房地產上市公司一般都是地產大鱷，比如萬科、保利、招商地產，都是資本雄厚，融資渠道多樣，商業(yè)銀行控制開發(fā)貸款，真正沖擊的是資金有限的中小房地產公司，對于上市地產公司而言，不會產生實質性的影響。
“房地產板塊的短期調整即是買入機會。”天相投顧研究員楊興風明確地表示了自己的觀點�！笆軜I(yè)績推動的影響，前期地產板塊漲幅較大，存在一定的調整要求，而隨著公司三季報的即將披露，業(yè)績向好的地產股有可能再次成為市場的熱點，前期回調使地產股再現(xiàn)投資價值。”
大通證券分析師也表示，從市場參與角度，正是因為最近兩個月漲幅嚴重滯后，房地產板塊短期內具備了典型的比價優(yōu)勢。因此，短期內重新走強的可能性很大。
房地產股長線機會依然看好
對于未來可能出臺的房地產政策，金育松預測認為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)，并對房地產行業(yè)產生實質性影響的政策。
“在目前整體經濟快速增長的情況下，加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來頻繁的加息對房地產行業(yè)所產生的疊加效應也不容忽視；另外，十一后開始正式實施的物權法，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎，并加速了物業(yè)稅研究及出臺的進程；一旦物業(yè)稅出臺，房產持有成本增加，不僅使購房需求趨于理性，而且可以更好的釋放存量房源，從而可以緩解緊張的供需關系�！苯鹩裳a充說。
聯(lián)合證券報告則認為，維持對國內的房地產行業(yè)看好的觀點在于，業(yè)績高增長將化解房地產公司估值過高的壓力；同時資產注入及隨之而來的房地產資源的證券化，將使房地產上市公司的資產質量和盈利能力持續(xù)提高；而美元已開始的降息之旅，可以預期將帶動人民幣加速升值的步伐。在績優(yōu)、高增長和價值重估的三重因素推動之下，四季度房地產股仍將有超越大盤的良好表現(xiàn)。 |