招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）近日宣布，為促進(jìn)公司高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值釋放，公司籌劃開(kāi)展博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目事項(xiàng)。據(jù)了解，這是國(guó)內(nèi)首個(gè)二次擴(kuò)募的公募REITs案例。2024年，國(guó)內(nèi)公募REITs的逐步成熟為行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，招商蛇口通過(guò)不斷提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)規(guī)模，切實(shí)加大轉(zhuǎn)型發(fā)展力度。截至2024年末，公司已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)先后搭建多個(gè)REITs平臺(tái)。
博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT業(yè)績(jī)平穩(wěn)
資料顯示，招商蛇口作為發(fā)起人及原始權(quán)益人發(fā)起設(shè)立的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，已于2021年6月21日在深圳證券交易所上市，首發(fā)資產(chǎn)為萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩個(gè)辦公類(lèi)產(chǎn)業(yè)園。2023年6月16日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT完成第一次新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)擴(kuò)募份額的發(fā)行上市，首次擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為“光明加速器二期項(xiàng)目”。
根據(jù)招商蛇口最新披露的內(nèi)容，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次籌劃二次擴(kuò)募購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括招商局光明科技園多棟資產(chǎn)（擴(kuò)募部分）、前海易港中心、前海易保園區(qū)的W6、W7倉(cāng)庫(kù)及輔助樓等。
招商蛇口介紹，本次籌劃事項(xiàng)，有利于進(jìn)一步促進(jìn)公司持有物業(yè)“開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—資本化—再投資”的良性循環(huán)體系，實(shí)踐以存量帶增量、以產(chǎn)融促周轉(zhuǎn)的輕重結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略，打造公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新曲線。
根據(jù)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT近日公布的2024年年報(bào)，報(bào)告期末基金份額總額14.21億份，2024年度，該基金實(shí)現(xiàn)可供分配金額1.42億元，較上年同期增長(zhǎng)19.82%，主要原因系首次擴(kuò)募資產(chǎn)“光明加速器二期項(xiàng)目”在報(bào)告期貢獻(xiàn)了完整年度收益。
結(jié)合博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2023年度第一次擴(kuò)募的《擴(kuò)募招募說(shuō)明書(shū)》，基金2024年實(shí)現(xiàn)可供分配金額完成率為96%。由于宏觀經(jīng)濟(jì)影響，租金單價(jià)有所下調(diào)，報(bào)告期收入略低于預(yù)期。
不過(guò)，對(duì)比博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT近三年資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的整體情況，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為平穩(wěn)，其2022年、2023年、2024可供分配金額較《招募說(shuō)明書(shū)》及《擴(kuò)募招募說(shuō)明書(shū)》預(yù)測(cè)的完成率，分別為93%、99%、96%。
多業(yè)態(tài)搭建平臺(tái)形成資本循環(huán)
2024年，國(guó)內(nèi)公募REITs的逐步成熟為行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。底層資產(chǎn)已涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多種類(lèi)型，進(jìn)一步打通了房企全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的動(dòng)力。
招商蛇口年報(bào)顯示，公司2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元，同比下降36.09%。公司解釋稱，報(bào)告期業(yè)績(jī)變動(dòng)，主要原因在于行業(yè)整體下行、公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降、計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加。
2024年，招商蛇口通過(guò)不斷提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)規(guī)模，加大轉(zhuǎn)型發(fā)展力度。年報(bào)顯示，公司持續(xù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，并通過(guò)公募REITs推動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值釋放，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)同時(shí)布局增量市場(chǎng)，形成“開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—資本化—再投資”的資本循環(huán)閉環(huán)模式。
2024年，招商蛇口還通過(guò)擴(kuò)大保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)，建立租購(gòu)并舉的住房開(kāi)發(fā)模式。公司以位于深圳的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，搭建了蛇口租賃住房REIT平臺(tái)，并于2024年10月23日完成上市發(fā)行，發(fā)售價(jià)格為2.727元/份，溢價(jià)率9.2%，募集資金13.64億元。
隨著租賃住房REIT的落地，招商蛇口在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)先后搭建多個(gè)REITs平臺(tái)，通過(guò)各REITs平臺(tái)打通資產(chǎn)退出通道。截至2024年末，公司通過(guò)公募REITs平臺(tái)管理資產(chǎn)約59萬(wàn)平方米，管理口徑收入達(dá)8.13億元。
博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT表示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)海大廈、萬(wàn)融大廈、光明加速器二期項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)情況基本穩(wěn)定，未發(fā)生影響未來(lái)項(xiàng)目正常現(xiàn)金流的重大情況。不過(guò)，預(yù)計(jì)2025年度“光明加速器二期項(xiàng)目”周邊新入市項(xiàng)目較多，區(qū)域租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能進(jìn)一步加劇，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊懟A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況。
