摘要：上海土地市場的爭奪正變得更為激烈，有的土地項目拿到的價格甚至接近于該地塊的房屋的銷售價格。
土地市場上半年交出了一份令人滿意的成績單，上海多區(qū)域土地單價不斷刷新歷史紀(jì)錄。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，上海上半年土地成交總金額503.2億元，同比上升5.5%；同期成交樓板價9503元/平方米，同比上漲8.2%。
在一線城市土地趨緊、央行降息、“3·30新政”等一系列因素下，上海土地市場的爭奪正變得更為激烈，有的土地項目拿到的價格甚至接近于該地塊的房屋的銷售價格。
“土地太貴我們不敢拿，不拿的話別人還是要拿�！薄罢麄�上半年都在擴展土地，可是都沒有拿下來�！薄辔环科笸恋赝卣共块T負(fù)責(zé)人向記者抱怨上海這個充滿誘惑的市場。
6月，經(jīng)過多輪角逐，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)一地塊，樓板價38062元/平方米，溢價率26.87%。而早在4月底，首次進(jìn)入上海市場的碧桂園便以6億元拿下嘉定徐行鎮(zhèn)純宅地，溢價率62.16%，樓板價8108元/平方米。
“上海未來市場還會漲，我們看好這個市場，我們在不斷尋找合適的上海土地�！北坦饒@聯(lián)席總裁朱榮斌稱。
多位業(yè)內(nèi)人士向《第一財經(jīng)日報》記者表示，上海上半年土地市場走好，一方面是由于政策的刺激，另一方面是土地供應(yīng)量的減少。
相比2011年上海市住宅用地計劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，去年為700公頃，今年這一數(shù)字直接降到了400~600公頃，供應(yīng)量持續(xù)收縮，再創(chuàng)新低。
此前，戴德梁行甚至預(yù)測今年上海將出現(xiàn)工業(yè)用地變性住宅用地情況，來緩解住宅用地的緊張。但更多觀點認(rèn)為，即使出現(xiàn)工業(yè)用地變性，但是土地市場緊張無法根本緩解。
在土地趨緊的情況下，多家房企均紛紛表示即使“頭破血流”也要搶占上海這一位置。
《第一財經(jīng)日報》記者從多個獨立信源處了解到，多家非一線城市的房企均有意將總部搬遷到上海，就連萬達(dá)也傳言要將總部搬到上海。多位房企高層在不同場合表示，選擇進(jìn)入上海是戰(zhàn)略性考慮，為了集團的發(fā)展和品牌的建設(shè)。
在三四線樓市趨于飽和的當(dāng)下，作為一線城市的上海，其庫存去化表現(xiàn)較為搶眼。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，目前上海商品房住宅去化周期已經(jīng)縮短至8.89個月。
“這說明，短期內(nèi)上海樓市已經(jīng)沒有去庫存的壓力，未來上海商品住宅基本面將呈現(xiàn)快速反彈趨勢，相關(guān)政策的利好也將逐步作用于地產(chǎn)開發(fā)端。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。
但是這樣的瘋狂高價拿地是否就可以預(yù)料到房價的上漲呢？
長期從事土地分析的業(yè)內(nèi)人士李宗洲表達(dá)了擔(dān)憂，他覺得面對這樣的高地價很多開發(fā)商也認(rèn)識到其中的風(fēng)險，因此“聯(lián)合開發(fā)”成為趨勢。
比如，上述土地就是華潤和華發(fā)一起聯(lián)合開發(fā)，而在華潤華發(fā)拿地同日，招商平安聯(lián)合體以30.1億元競得寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W121301單元38-02地塊，溢價率高達(dá)89.67%，成交樓板價為23277元/平方米。
雖然上海市場被普遍看好，但是房企拿到那么貴的土地，未來銷售也很有壓力。
今年上半年，上海住宅用地成交樓面價TOP10中，樓面地價/該板塊1~6月的成交均價的比值均超過70%。
這意味著上海宅地樓面價已經(jīng)呈現(xiàn)一種“面粉接近面包”的態(tài)勢。
“這些新項目無疑會拉高周邊的地價，周圍項目可能會偷著樂。但是對于這些土地本身的開發(fā)商，可能壓力會很大�，F(xiàn)在的消費者都講究性價比，上海市場雖好但是不好的項目一樣賣不掉�！敝性禺a(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦告訴記者。
以方興地產(chǎn)在上海閘北大寧的土地為例，樓板價47609元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)時的區(qū)域地王。多位業(yè)內(nèi)人士判斷，方興地產(chǎn)至少需要賣到7.8萬元/平方米才能達(dá)到盈虧平衡。但是記者從搜房網(wǎng)看到，目前方興地產(chǎn)項目大寧金茂府的一期開盤價格在7.2萬元/平方米左右。
低開高走是開發(fā)項目的常規(guī)策略，而這么高的土地價格對于開發(fā)商是巨大挑戰(zhàn)。記者從大寧金茂府周圍樓盤了解到，其在方興地產(chǎn)拿到該土地以后迅速漲價。
張宏偉認(rèn)為，三四線城市樓市進(jìn)一步惡化，庫存壓力居高不下，品牌房企的布局策略轉(zhuǎn)向重返一二線城市，這導(dǎo)致一二線城市土地市場勢必再度火熱。
