摘要：預(yù)判結(jié)果顯示，二季度重點(diǎn)城市市場(chǎng)供求均環(huán)比增長(zhǎng)，特別是多重政策利好將帶動(dòng)需求顯著回升，但短期內(nèi)市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)難以從根本上逆轉(zhuǎn)，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，價(jià)格在去庫(kù)存壓力下將繼續(xù)下行。
中國(guó)指數(shù)研究院近日對(duì)重點(diǎn)城市二季度市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。預(yù)判結(jié)果顯示，二季度重點(diǎn)城市市場(chǎng)供求均環(huán)比增長(zhǎng)，特別是多重政策利好將帶動(dòng)需求顯著回升，但短期內(nèi)市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)難以從根本上逆轉(zhuǎn)，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，價(jià)格在去庫(kù)存壓力下將繼續(xù)下行。
供應(yīng)方面，受季節(jié)性因素影響，重點(diǎn)城市二季度供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)七成左右，同比增速低于一季度。土地作為供應(yīng)量的先行指標(biāo)，其走勢(shì)變化對(duì)新增供應(yīng)有顯著影響。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，土地成交面積的變化先于新批上市面積一個(gè)季度左右。2014年以來(lái)土地成交規(guī)劃建筑面積同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，三季度土地成交同比降幅創(chuàng)歷史新低，隨后四季度新批上市面積同比增速減緩至階段性低點(diǎn)；四季度土地成交面積降速減緩，2015年一季度新批上市面積同比回升。考慮到土地成交面積增幅在今年一季度再次下滑，影響二季度新批上市面積同比增幅也將隨之下行。與一季度相比來(lái)看，受季節(jié)性因素影響，房企多在二季度加大推盤(pán)，市場(chǎng)新批上市面積環(huán)比顯著回升，預(yù)計(jì)二季度新批上市面積環(huán)比增長(zhǎng)七成左右，但去年以來(lái)土地成交量持續(xù)減少，導(dǎo)致今年二季度重點(diǎn)城市供應(yīng)同比微幅增長(zhǎng)，但增幅低于今年一季度水平。
需求方面，寬松貨幣政策刺激需求入市，帶動(dòng)重點(diǎn)城市成交增長(zhǎng)。2008年第四季度、2011年末-2012年上半年，央行通過(guò)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等方式實(shí)行兩輪寬松貨幣政策；政策利好帶動(dòng)后期市場(chǎng)成交增長(zhǎng)且政策效果多在1到2個(gè)季度后逐步體現(xiàn)。2014年第四季度以來(lái)，央行降準(zhǔn)、兩次降息，貨幣政策環(huán)境再次進(jìn)入穩(wěn)健偏松狀態(tài)；同時(shí)調(diào)整公積金貸款額度、降低二套房首付比例、二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅再減免等調(diào)控政策先后落地；此外中央定調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)住房消費(fèi)、支持改善性住房需求。整體來(lái)看，多輪寬松政策將有效改善市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)二季度重點(diǎn)城市成交環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)兩成，同比增幅將高于一季度水平。
總體而言，短期內(nèi)市場(chǎng)仍供大于求，去化壓力下二季度百城價(jià)格將繼續(xù)下行。歷史數(shù)據(jù)顯示，一季度銷供比普遍較高，這與春節(jié)期間房企開(kāi)盤(pán)量較少有關(guān)。二季度銷供比季節(jié)性回落。2015年一季度市場(chǎng)供需均回落，百城住宅均價(jià)延續(xù)去年下跌趨勢(shì)，一季度累計(jì)微幅下跌0.18%。二季度，季節(jié)性因素及政策利好等影響市場(chǎng)供需均回升，特別是需求回升幅度明顯。但短期供大于求態(tài)勢(shì)難以從根本上逆轉(zhuǎn)，去庫(kù)存仍是市場(chǎng)重心，預(yù)計(jì)二季度市場(chǎng)價(jià)格仍繼續(xù)下行。
