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部分住宅小區(qū)停車費"未放先漲"
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物業(yè)公司服務差，存較大利益尋租空間
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2015-01-14
作者：記者 楊毅沉 劉宏宇/北京報道
來源：經濟參考報
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日前，國家發(fā)展改革委宣布放開住宅小區(qū)停車服務價格，公眾擔心此次價格管制放開是否會造成小區(qū)停車費上漲。
國家發(fā)展改革委價格司有關負責人對記者表示，放開業(yè)主共有車位停車收費，有利于發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用。價格放開后，意味著管理部門將事前定價轉為事中事后管理。
事實上，此舉出臺以前，部分地方已出現小區(qū)停車價格“未放先漲”、政府指導價“失控”等情況。
目前，國內一線大城市住宅小區(qū)停車收費基本執(zhí)行的是政府指導價。一方面是小區(qū)停車收費不高，但另一方面，城市整體停車位不足、一戶多車等現象帶來的車位供需失衡，小區(qū)停車難問題日趨嚴重。
失衡的供需關系，造成一些地方住宅小區(qū)停車價格出現不同形式的“未放先漲”。廣州市停車場行業(yè)協會的調查數據顯示，廣州市中心城區(qū)住宅配建停車場的個人產權車位，月租最高為每月2300元。在中心城區(qū)的149家住宅停車場中，僅有4家控制在政府最高指導價范圍內，超過97％的停車場收費高于政府最高限價。
各種變相漲價也層出不窮。此前北京市價格部門曾接到投訴稱，有居住區(qū)停車場甚至欲一次性收取20年的停車場管理費和租賃費；位于北京南四環(huán)的部分新建住宅小區(qū)，出現在小區(qū)內外沒有停車審批、不該收費的道路范圍卻被收費等現象。
曾代理多起小區(qū)物業(yè)糾紛官司的北京蘭臺律師事務所律師包華對記者表示，除了私自漲價，一些住宅小區(qū)還把停車費計入物業(yè)費，造成變相漲價。
記者調查發(fā)現，目前，業(yè)主委員會在小區(qū)停車管理上的話語權微弱。而物業(yè)公司服務差，存利益尋租空間。
在部分一線大城市，由于政府定價價格低廉、供需失衡，業(yè)主要想獲得車位很難，不僅導致不少小區(qū)物業(yè)公司將物業(yè)費與停車費掛鉤進行漲價，一些業(yè)主為了獲得車位長期使用權，不得不“找人、找關系、多花錢”。
位于廣州天河區(qū)棠下的棠德花苑是廣州市曾經最大的解困房小區(qū)，該小區(qū)有9000多戶居民，汽車登記量3000輛，但目前小區(qū)僅有1500個車位。有車業(yè)主紛紛投訴：“月�？ā被举I不到，每天要排隊買“臨�？ā�，經常要等上一兩個小時才能進入自家小區(qū)。
按照物權法等相關法律規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域規(guī)劃的停車場的收費，應在扣除成本后交由全體業(yè)主使用。許多小區(qū)內的露天停車場原本規(guī)劃不是停車場，而是花園或公共道路等，一旦功能發(fā)生改變，必須取得小區(qū)2／3業(yè)主的同意。
但記者調查發(fā)現，在北京，由于指導價偏低，導致不少業(yè)主對物業(yè)公司的違規(guī)行為不太關注。包華告訴記者，他曾經發(fā)現北京一個管理數百個露天車位的小區(qū)物業(yè)公司，在財務報表上僅顯示一年收入1萬多元，業(yè)主卻毫不知情。“小區(qū)居民覺得反正有地方停車就行。”包華說。
目前，不少小區(qū)內物業(yè)公司刻意混淆各種產權關系，在不該收費的區(qū)域亂收費。與此同時，由于政府對各種產權停車位的使用規(guī)則不同，造成一些車位利用率不高。
廣州市政協委員曹志偉說：“財政配套投入資金不足，一些公共區(qū)域產權不明晰、規(guī)劃不到位，再加上停車場收費指導價不合理，令投資企業(yè)建設積極性不高，造成停車場供不應求�！�
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