對公民和法人而言，不動產究竟是什么?不動產登記暫行條例，將給我們帶來什么?對城鄉(xiāng)二元格局，不動產統(tǒng)一登記意味著什么?不動產登記暫行條例，何以發(fā)揮“四兩撥千斤”作用?15日公開征求意見的《不動產登記暫行條例》，四大“看點”值得關注。
看點一：“大家底”給出國家定義
“山水林田湖是一個生命共同體”———
十八屆三中全會提出這一重大論斷，將第一次在產權層面得到確認。《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
依照條例，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，以及建設用地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記范圍。“條例明確了不動產登記全國統(tǒng)一登記的路徑，首次確立了不動產統(tǒng)一登記的范圍�！敝袊缈圃航洕芯克芯繂T汪利娜表示，不動產登記是為摸清“家底”，過去提到不動產往往城鄉(xiāng)分離、對城為主，這次以明確的范圍更廣，內容更全。這是我國首次在不動產登記實施層面對“大家底”給出國家定義。
長期以來，我國不動產登記信息分散在住建、農業(yè)、林業(yè)、國土等部門。隨著市場經濟機制完善，改變不動產登記數據分散、“九頭治土”、行政成本高等之聲不絕于耳�！安粍赢a登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問題得到進一步協(xié)調�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭說�！安粍赢a登記改革，大多數人狹義地理解為城市房地產問題，廣闊的農村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說，隨著明確城鄉(xiāng)不動產統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權將進入平權時代，農村建設用地及房產價值不高，集體土地流轉難等問題可能破題。
我國最大的不動產家底在農村地區(qū)。但這“家底”有多大，宅基地和農村居民房資存量怎么算，林木、海域、承包地怎么估值?不動產登記將提供產權統(tǒng)計基礎。
看點二：首要是給公民和法人“行方便”
如果要查閱某工廠是否已實行抵押，需要到土地管理部門了解土地是否已被抵押，到房屋管理部門查閱房屋是否已被抵押，到工商部門查閱設備是否已被抵押等———
現行不動產登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便，也給不動產交易帶來安全隱患。不動產登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。
分散在各部門的登記程序不盡相同，不同的程序會不斷地給當事人帶來麻煩。同時，還有一些地方、部門私設程序，不僅增加當事人的負擔，而且存在尋租空間，利用程序來“創(chuàng)收”�！安粍赢a登記信息不統(tǒng)一、登記簿不統(tǒng)一，反映出來的法律信息就都不一樣，這樣可能會出現矛盾，成為市場經濟、交易安全的隱患�！敝袊鐣茖W院法學研究所民法室主任孫憲忠說。
根據征求意見稿，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門指導、監(jiān)督。國土資源部地籍管理司有關負責人表示，通過不動產統(tǒng)一登記，將進一步提高登記質量，避免產權交叉或沖突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認，有利于保障不動產交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。
看點三：城鄉(xiāng)二元“堅冰”將融
不動產統(tǒng)一登記，對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用———
國土資源部等5部門10日在公布《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》時強調�！皬娬{‘建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場’‘賦予農民更多財產權利’，使環(huán)環(huán)相扣的征地制度改革、集體建設用地流轉等問題進入整體突破期�！敝袊缈圃恨r村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英研究員說，不動產登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權，解決抵押權、處置權以及最根本的交易權等在農村土地“產權缺位”，賦權于民，使農民以產權保生存、以產權謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標邁進。
我國城鄉(xiāng)間土地權屬不一樣，城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益�！斑@種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動產登記制度是其出發(fā)點�！秉h國英說。
看點四：“倒逼”力量有多大
“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小產權房’問題破題，甚至由此產生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動登記暫行條例實施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。
法學專家指出，不動產統(tǒng)一登記是市場經濟迅速發(fā)展“倒逼”出來的，隨著征求意見稿向社會公開征求意見，必然有力促進推進相關法律法規(guī)修改，進而“倒逼”我國不動產管理制度改革和創(chuàng)新，深化改革將獲得更多的“地”氣。
不動產登記暫行條例立法依據為物權法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動產的登記做出規(guī)定的法律眾多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對現行法律妨礙不動產統(tǒng)一登記的條文進行修改或廢除。對于不動產登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。相關法律立改廢將再也無法回避。
針對征求意見稿，專家意見正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢，推動不動產統(tǒng)一登記。登記信息的真實性需要實際審查，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。
中央財經大學法學院尹飛教授指出，比如繼承問題，行政機關怎么可能去審查繼承權呢?這是基本的民事權利，行政機關沒有權力做此審查。對于登記機構審查不了的，公證機構有這個能力，應該交給公證機構去做。
