房市剛剛有所掉頭，危機的預言與恐懼的呼救便再次一齊響起。由于這次的叫聲更大了，連一些向來主張厲行改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整的人士(例如吳敬璉老先生)也坐不住了，站出來呼吁政府，要防止樓市崩盤。這再次刺激了筆者的神經(jīng)，我感到有必要延續(xù)本欄目的有關論述，繼續(xù)澄清一些懸而未決的問題。我的總觀點是，房價下跌是好事，只要運用適當?shù)恼{(diào)整政策，就可以成為發(fā)展經(jīng)濟的有力手段。
關于房地產(chǎn)泡沫的成因，一些人歸之于貨幣，另一些人歸之于包括土地政策在內(nèi)的實體經(jīng)濟因素。持有后一種觀點的人，并非不承認貨幣的非中性性質(zhì)，但他們認為實體經(jīng)濟的因素更重要，甚至他們還認為通過實行經(jīng)濟的自由化，可以把外匯的流入轉(zhuǎn)化為重要的發(fā)展機會。在房價下跌面前感到恐懼的人，則都屬于前者。他們傾向于把宏觀經(jīng)濟看作貨幣推動下的簡單循環(huán);既然繁榮期已過，他們認為接下來的也就只能是蕭條(甚至危機)了。持有這種觀點的人大都嚴重忽略實體經(jīng)濟因素，忽略中國正在展開的城市化進程。他們只是拿著宏觀經(jīng)濟學教科書照本宣科，而其中引用的實例大都是相對靜態(tài)的發(fā)達經(jīng)濟體的例子。
在目前的市道下，強調(diào)貨幣的觀點很容易得出一個政策推論，那就是要救市，要防止房價跌得太快，防止系統(tǒng)性的崩潰。頗為有趣的是，筆者發(fā)現(xiàn)，長期以來這種學術(shù)觀點與行政部門的立場暗中合拍，彼此呼應。例如，證券監(jiān)管部門認為，股票行情主要來源于資金的多寡，因此，每每行情清淡之時，證監(jiān)會就會疏通資金的來源(T+0也相當于增加了股市中的資金)，以為這樣一來，股市就會重歸繁榮。有些人當年害怕股權(quán)分置改革，現(xiàn)在害怕注冊制，原因也在于此。
貨幣觀點反映在房地產(chǎn)調(diào)控上，就是要掐住“流入房地產(chǎn)領域的資金”。由于這個政策不分青紅皂白地予以實行，其結(jié)果是首先掐住了對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，意圖以此來迫使開發(fā)商降價銷售。筆者把這個“早早地就來、久久地不去”的做法列為房地產(chǎn)領域的頭號愚蠢政策。開發(fā)商資金緊張，首先就會縮減投資，而不是以降價的方式來清盤。大家可以自己去調(diào)查，有沒有這樣傻瓜的開發(fā)商，寧愿便宜地賣掉現(xiàn)房，也要去開發(fā)期房?開發(fā)商克服千難萬難，也要保證房屋正常銷售，賣個好價錢，因為這是他收獲果實的時候，是他所有活動的目的。況且，多年以來，新房的推盤期都是相當短暫的，縱使開發(fā)商資金緊張，這種壓力也只有在這個短暫的期間有效，而在其他時候，縱使他想降價，他也無房可售。
上述政策立場目前步入了一個新階段，這就是對信托業(yè)以及所謂“影子銀行”的整頓。本文無意全面評論這項政策動作，而只限于指出，這項行動客觀上進一步擠壓了開發(fā)商的融資渠道。開發(fā)商缺乏資金，開發(fā)投入必定下降(事實也是如此)，這為未來某些年份的房價上漲再次埋下了伏筆。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確已經(jīng)陷入了困境，許多企業(yè)的利潤表一個個都靚麗無比，但企業(yè)本身卻要倒閉了。假如資金充裕，這些企業(yè)原本可以在一年年的微利(甚至虧損)中長期生存下去的，原本可以好好地為人民服務的。真不知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉了，這對廣大意圖購房的人們來說，算不算喜訊?這讓那些資金充裕的大開發(fā)商們有機會再次(繼2008年之后)發(fā)起“大魚吃小魚”的行動，眾位房地產(chǎn)大佬們可以繼續(xù)獨領時代的風騷了。我不確定這是不是本次政策行動的目的。
我并不認為行政官員們的上述政策立場直接來自于學術(shù)領域，我認為它主要建立在錯誤直覺和狹隘經(jīng)驗的基礎之上。這不能過分地怪罪他們。連經(jīng)濟學家們都是如此，何況行政官員呢?貨幣觀點與實體觀點的割裂是現(xiàn)代經(jīng)濟學的一個特征。這兩者需要溝通起來，需要在已有聯(lián)系的基礎上，進一步予以一致化�！八惴ń�(jīng)濟學”愿意視之為自己的使命。
現(xiàn)在再回到房地產(chǎn)市場。本欄目已經(jīng)數(shù)次說明，基于土地改革進程的現(xiàn)有安排，房地產(chǎn)市場將會發(fā)生交易量的萎縮，以至發(fā)生危機。目前即使面臨危機的危險，也是這樣的安排逼出來的。房屋縱然是一種消費品，對它的購買也是可以適當延后的。目前的政策是在明確告訴大家“暫時不要買房”，同時也在阻礙對房屋的興建，真不知道這是要干什么?在股市方面，一面宣布要搞注冊制，一面正在強化和延續(xù)執(zhí)行審批制。這兩個市場是何其相似啊!既然“大利空”在后面，投資者們此時當然選擇按兵不動了。說是“要人為制造危機”吧，卻又不太像，因為“危機管理模式”已經(jīng)悄悄地啟動了，它的目的就是打開貨幣閘門，再次放水。
筆者寧愿把這一切解釋為考慮不周的結(jié)果。簡單地釋放貨幣是一種“懶政”。強力除弊的政策也需要與大力興利的政策相互配套，方才可行�？傊痪湓挘焊母锏臅r間表需要提前執(zhí)行;無論股市中的注冊制，還是房地產(chǎn)領域的土地改革，都有必要提前盡快推行。要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為普通正常企業(yè)，按照一般商業(yè)原則向其供應各類資金。土地改革可以與限購的取消同時推出，要讓房地產(chǎn)市場的供需雙方都自由自主地進行發(fā)展，讓房價在供應的大幅增長中自由地下降。
目前的空置房屋即使較多，也要通過房價的下跌以及長期預期的改變，才能把這部分存貨逼出來(而不可能依靠區(qū)區(qū)的反腐舉措)。市場將會在考慮這一因素之后自主地決定需要新增的營建量。目前的部分房主是在替未來的移民持有房屋，市場經(jīng)過連續(xù)的自我調(diào)適之后，相信最終(也即城市化結(jié)束時)不會發(fā)生嚴重的剩余。恰恰相反，假如不任由市場來進行自由調(diào)節(jié)，最終發(fā)生嚴重過剩和錯配的可能性將是很大的。房地產(chǎn)局勢的明朗化將會決定性地迫使投機資金退出，回流實體經(jīng)濟，實體經(jīng)濟的競爭力急需再造。城市化的大方向無疑是正確的，可是，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)顯示，我國城市化的速度仍然偏慢，正是高房價阻止了城市化。下面需要轉(zhuǎn)向以低房價來吸引移民，充實城市的人口，以便挽救被土地和房產(chǎn)政策所扭曲了的勞動力與資本的比例關系。
只要立足于改革和發(fā)展來調(diào)控市場，就不存在“拯救樓市”這個問題。退一步講，即使銀行發(fā)生了問題，在現(xiàn)行體制下，對危機的治理也是很容易的�，F(xiàn)行體制脫胎于前計劃經(jīng)濟體制，而后者就是為治理經(jīng)濟危機而設計的，它擁有多樣化的、強大的手段來處理危機。我國的金融體系主要由大銀行構(gòu)成，這種結(jié)構(gòu)非常便于對銀行進行施救。有了類似的體制支撐，原本進行大刀闊斧的激進改革，而我們的改革近年來卻一直很保守，謹小慎微。這種謹慎是一種浪費，是不了解體制堅強性的人在心懷叵測的恐嚇之下作出的中庸抉擇。治理危機的手段越強大，就越不必畏懼改革，該是認識到這一點的時候了。