摘要：在北上廣深四個一線城市外，像廈門、南京等至少10個漲幅仍比較快的城市目前要談松綁限購為時尚早。專家稱，“如果全面放松，會繼續(xù)高漲。”
哪些城市不能放松限購
各方聲音顯示，樓市調(diào)控“松綁”預(yù)期只是一廂情愿，廈門、南京等二線城市“難言放松”
近日，有關(guān)住建部人士確認(rèn)“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進(jìn)行調(diào)整”的傳聞，引起了社會各界關(guān)注。
該傳聞尚未得到權(quán)威證實。住建部并未對此報道作出公開回應(yīng)。
在多位接受《第一財經(jīng)日報》采訪的業(yè)內(nèi)人士看來，把雙向調(diào)控簡單地用一線城市和二三線來劃分，不符合樓市的實際和分類調(diào)控的要求。
昨日新華社發(fā)文稱：“就在一年多以前，調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)還是讓房價回復(fù)到合理區(qū)間，然而當(dāng)房價真的開始掉頭向下之時，地方政府卻無法‘淡定’面對。低價入市，快消庫存，現(xiàn)在已經(jīng)開始成為許多開發(fā)企業(yè)斷臂求生的辦法。在市場終于回歸到它既定的軌道之時，對于漲跌變化，政策制定者應(yīng)該保持一點(diǎn)基本的定力�！�
至少10個城市不能放松
2010年開始實施限購政策以來，全國共有45個城市實施了樓市限購政策。在現(xiàn)有的樓市格局下，有哪些城市不能放松限購？
至少，在北上廣深四個一線城市外，像廈門、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談松綁限購為時尚早。
“至少還有十個左右�！敝性禺a(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》。
例如，國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅中廈門和南京的漲幅最高，環(huán)比上漲0.4%。其中，廈門已經(jīng)是今年以來連續(xù)第4個月領(lǐng)跑全國。按照中指院發(fā)布的4月百城房價指數(shù)，該市4月房價達(dá)19495元/平方米，仍高于一線城市的廣州。
“現(xiàn)在廈門島外也有一些樓盤搞促銷活動，但沒有像杭州那樣有實質(zhì)性降價�！睆B門世聯(lián)地產(chǎn)一位人士告訴記者，廈門的供應(yīng)太少了，島內(nèi)已經(jīng)基本沒有土地，島外也是地塊一出來，大家就拼命搶，所以現(xiàn)在廈門的供應(yīng)仍偏緊。
根據(jù)公開材料，2013年廈門土地供應(yīng)計劃是預(yù)計出讓62幅地塊。最后實際出讓土地48宗，其中，住宅建筑面積僅136.16萬平方米，不到原計劃的1/3。從2014年的土地供應(yīng)計劃來看，擬出讓26幅商住地塊，總面積約為500萬平方米。即便今年的土地供應(yīng)計劃全部付諸實施，再加上2013年可售一手房住宅面積，最多也只能滿足一年的市場需求。
廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華告訴《第一財經(jīng)日報》，廈門目前的樓市局面下，絕對沒有必要對限購政策進(jìn)行松綁，上層也不會允許廈門松綁。相反，廈門在繼續(xù)嚴(yán)格實行限購調(diào)控的同時，還應(yīng)該加大住宅土地供應(yīng)，滿足市場需求，才能讓房價更加穩(wěn)定。
他說，福建的另一大中心城市福州的房價也比較高，福州除了部分大戶型出現(xiàn)滯銷外，整體供求比沒有太大問題，因此也沒到救市的地步。
南京的情況也有些類似，今年3、4月，南京的環(huán)比漲幅與廈門一樣，領(lǐng)先全國。
住建部副部長齊驥今年兩會期間表示，今年我國將會對樓市繼續(xù)分類調(diào)控，增加普通商品房特別是中小套型的供應(yīng)。
李友華分析，今年國家提出來的雙向調(diào)控、分類調(diào)控是因城施策。由于每個城市差別很大，調(diào)控是否放松，要關(guān)注短期、中期和長期風(fēng)險。短期風(fēng)險主要看供求比，中期風(fēng)險主要看庫存周期，長期風(fēng)險主要看土地供應(yīng)情況。有些城市這幾個指標(biāo)風(fēng)險都比較高，就可以適當(dāng)松綁。
對一線城市以及廈門、南京這樣的二線城市，“如果全面放松，會繼續(xù)高漲。”
部分地方繞道“松綁”
今年以來，一些庫存比較高的城市“救市”的聲音此起彼伏。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至日前，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個，其中明確落地政策的城市已達(dá)到6個。
后續(xù)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計有超過30個城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。
李友華說，此輪調(diào)整與兩三年前明顯不同。以前只要地方一松綁限購，就馬上會被叫停。而此次像南寧的調(diào)整已不是微調(diào)，基本松綁了限購，這樣的政策也沒有被叫停。這也正符合本輪分類調(diào)控的指導(dǎo)方針。
中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平說，像貴陽，限購的范圍主要在一環(huán)內(nèi)，而一環(huán)內(nèi)幾乎沒有樓盤，因此這樣的限購放松對市場影響不會太大。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計，目前限購的40多個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購。所以，限購范圍的放松可以包括限購對象與限購商品的定向微調(diào)。在實際執(zhí)行過程中限購范圍的縮小，也將明顯影響限購力度與效果，帶動周邊區(qū)域成交。
張大偉說，如果直接發(fā)文取消限購，會引起比較大的反彈。但對很多實施限購的二三線城市來說，限購本來就不嚴(yán)格。因此，在此輪松綁過程中，各地政府也沒有必要明確發(fā)文直接取消限購，而是可以采取繞道松綁的方式。
例如，南寧的救市政策，以促進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化為由，將北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭視為南寧市戶籍居民家庭，在南寧市購房。這樣的理由和途徑很容易為其他城市所模仿。
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