人民幣匯率持續(xù)下調(diào)，美元轉(zhuǎn)為強勢，導致房企海外融資的難度越來越大。21世紀經(jīng)濟報道記者獲得最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月房企海外融資同比去年大降，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對市場的影響非常不樂觀。
“盡管我們?nèi)ツ甑着袛嘟衲耆晔袌隽績r增速大幅下滑，但開春以來的糟糕局面還是超過了預期�！笔缆�(lián)行有關(guān)人士說。
2014年行至今日，全國樓市成交低迷，房地產(chǎn)各項指標下挫;房地產(chǎn)景氣指數(shù)跌至2013年來最低。
光耀地產(chǎn)董事長郭耀名對21世紀經(jīng)濟報道記者說，房地產(chǎn)市場其實從去年年中就已出現(xiàn)問題，6月底的銀行間市場錢荒，到年底的個貸發(fā)放拖延，一直到今年二季度普遍性的銀行收縮房貸，一切皆有前兆。
早在年初開始，為嚴控風險，國內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量，包括開發(fā)貸和個貸;此外，影子銀行如房地產(chǎn)信托、私募基金、資管計劃等也受到監(jiān)管層新規(guī)制約。銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產(chǎn)等重點風險領(lǐng)域定期進行壓力測試;
二季度以來基金子公司對房地產(chǎn)項目也嚴加防范，一家公司看20個項目最后可能只有一個項目成行。
各家大型開發(fā)商、中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等機構(gòu)人士均認為，信貸已成為影響房地產(chǎn)的最重要的因素，信貸緊縮，市場將繼續(xù)向下調(diào)整。
當前，房企與客群之間的博弈也已出現(xiàn)了微妙的變化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然生變。綜合各家機構(gòu)數(shù)據(jù)預判，今年上半年房地產(chǎn)成交基本上都會是負增長的局面，全年都存在負增長的可能。
下行周期中，銷售是企業(yè)的命根子。無論任何一家企業(yè)，保證銷量都應是頭等大事，這是房企內(nèi)部融資的主要來源，也是避免償付危機的根本。
但房企今年銷售目標完成率普遍較低。1-4月，多家房企僅完成年度銷售目標的15%-30%，僅有恒大達到40%。世聯(lián)行有關(guān)人士指出，出于完成業(yè)績的需要，房企或?qū)⒔祪r沖刺業(yè)績。
“量縮期持續(xù)時間的長短還取決于開發(fā)商價格調(diào)整的幅度和時機。”上述世聯(lián)行人士認為，此前開發(fā)商并未就價格達成共識，主要原因是2013年大型房企在購置土地方面普遍比較理性，財務相對穩(wěn)健。但市場在經(jīng)歷了4個多月的量縮期后，房企對價格調(diào)整的共識逐步形成，市場大規(guī)模降價即將開始。
如果降價開始，樓市何時見底?
下半年唯一的變量是政策。數(shù)據(jù)進一步惡化伴隨著更多政策調(diào)整出現(xiàn)。5月12日，由央行牽頭召開了住房金融服務座談會，繼上個月宣布定向降準之后，這是央行進一步的動作，說明中央政策的底線思維依然存在。
政策上可以起到立竿見影作用的仍然是信貸及資金。目前房地產(chǎn)業(yè)界諸多人士認為，下半年三季度全面降準的概率極高，屆時無風險收益率會快速下降至相對較低的水平，從而顯著提升風險偏好，家庭部門加杠桿的沖動會刺激房地產(chǎn)市場在四季度成交放量見底，價格則可能在2015年一季度見底。
但無論如何，2014年可謂是房企生死年，大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并結(jié)局，部分前期加杠桿過渡的大型房企也難逃償付危機。