近日，《經濟參考報》記者陸續(xù)接到江蘇宿遷多名讀者來信來電，反映該市“小產權房”問題較為嚴重，記者為此趕赴江蘇宿遷陳集鎮(zhèn)、蔡集鎮(zhèn)、倉集鎮(zhèn)、洋北鎮(zhèn)等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)調研發(fā)現，國家三令五申“不許建、不許賣”的“小產權房”不但沒有得到遏制，反而越禁越多、遍地開花，呈現蔓延之勢，而當地政府的默許和支持態(tài)度則令人驚訝。
怪狀一：“小產權房”遍地開花
在宿遷市，《經濟參考報》記者驅車所到達的每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在“小產權房”，情況最嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)根本找不到“大產權房”，所有在建房地產項目均為“小產權房”。
“小產權房”，顧名思義，就是指在集體土地上進行房地產開發(fā)，未繳納土地出讓金等各種稅費，不具有房管部門頒發(fā)的合法有效的產權證。按照現行法律法規(guī)，我國不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)。
在宿遷市陳集鎮(zhèn)，一塊矗立在路邊的大牌子十分惹眼，上面寫著：陳集·南苑名城安置小區(qū)位于洋青路東側，項目占地179畝，總投資2億元，總面積約18萬平方米，規(guī)劃建設49幢5+1多層住宅和18幢沿街兩層商業(yè)用房。記者注意到，這塊地被圍墻圍了起來，已經建起了十幾幢尚未封頂的房子，另有大量土地閑置著，圍墻上“一間好商鋪、世代搖錢樹”的銷售宣傳口號赫然在目，距離項目不遠的集鎮(zhèn)道路的道旗上也印著“鋪鋪臨街，財源滾滾”的口號。正在閑置土地上種植農作物的陳集居委會四組王姓村民告訴記者，這塊地以前是菜地和林地，是村里的農用地。
《經濟參考報》記者調查獲悉，南苑名城是“小產權房”，沒有產權證。記者在宿城區(qū)陳集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)走訪發(fā)現，該鎮(zhèn)竟然沒有一家“大產權房”項目。該鎮(zhèn)徐元村不少老百姓反映，他們想到鎮(zhèn)上買“大產權房”，可是鎮(zhèn)里沒有沒法買。徐元村一組村民反映，組里在洋青路路邊的一塊農田里最近竟然蓋上了一排房子且對外出售，老百姓不知道是誰居然敢在農田上蓋房子。記者在現場看到，這排房子共有30多間，兩層高，一部分已經封頂，為了方便建設竟然填堵了洋青路西側的排水河道。村民們非常擔心今后如果發(fā)洪水怎么辦。
記者又驅車來到距離宿遷市區(qū)只有幾公里的蔡集鎮(zhèn)，70歲的村民孫守本告訴記者，朱李村七組有塊農田，被政府租去搞什么工業(yè)，結果有人竟然在沿街的農田上建起了一排門面房，最近準備對外出售時遭到了老百姓的堅決反對。朱李村七組一位不愿意透露姓名的村民告訴記者，這塊農田大概幾年前就被政府強制租用過去了，每畝每年租金大約900元，租期是10年，本來說搞工業(yè)現在蓋商品房我們肯定不同意。孫守本又帶著記者走訪了蔡集鎮(zhèn)朱李小區(qū)、張油坊小區(qū)、樊灣小區(qū)，這些小區(qū)有的已經建成多年，有的正在推進二期、三期建設，也有的只剩少數幾幢即將封頂的房子。這些小區(qū)里的房子都是所謂的安置房，均沒有房產證。孫守本告訴記者，他曾經就朱李小區(qū)違法占用農田事情向國土部門反映，結果村里被罰了30萬元，但罰款過后照樣建設。一位知情人士證實了這一說法，但坦言執(zhí)法部門也沒有辦法，因為當地黨委政府在支持。
在宿遷市某鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞正規(guī)大產權開發(fā)的一位房地產商告訴《經濟參考報》記者，最初鎮(zhèn)里也建議他們建“小產權房”，但是由于擔心后期被查處等多種因素還是決定走正規(guī)程序。而現在令他十分沮喪的是，全鎮(zhèn)除了他一家“大產權房”外，其他均是“小產權房”，而當初政府承諾的“五年之內不再新上‘小產權房’項目”，在鎮(zhèn)黨委書記換了三任后成為泡影，遍地開花的“小產權房”則對其產生了致命的沖擊�！皻v時四年多房子至今只賣掉一半，這個項目鐵定要虧了”，該房地產商苦不堪言。
怪狀二：以安置名義“掛羊頭賣狗肉”
在一個“小產權房”較為嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委書記告訴《經濟參考報》記者，該鎮(zhèn)沒有“小產權房”，都是農民集中居住形式的安置房。而當記者在某縣國土局要求出示哪怕任意一個集中居住區(qū)的合法手續(xù)時，分管副局長卻表示，全縣沒有一家能規(guī)范操作的，大多只有政府文件。
不久前，包括宿遷市在內的江蘇省進行了一次“小產權房”建設現狀摸底統計。知情人士透露，宿遷個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)在給上級的匯報材料上赫然寫著“我鎮(zhèn)沒有小產權房”的字樣，而敢于背書的竟是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的黨政主要負責人，但事實上這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)上存在“小產權房”。采訪中，記者也遭遇了類似的奇怪現象。
在一個“小產權房”較為嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委書記告訴記者，該鎮(zhèn)沒有“小產權房”，都是農民集中居住形式的安置房。另一個鄉(xiāng)的副鄉(xiāng)長在面對記者要求提供兩個小產權項目的手續(xù)時稱，其中一個項目的材料都報上面去了鄉(xiāng)里沒有，另一項目正在辦理相關土地手續(xù)�！安牧喜辉卩l(xiāng)里”顯然是在為農民集中居住區(qū)的不規(guī)范找借口，因為如果真有各種手續(xù)，鄉(xiāng)里理應有存檔且一切合法手續(xù)應張貼公示，而一個已經開工建設幾年的項目“正在辦理土地手續(xù)”明顯說不過去。
業(yè)內人士指出，即便是建設康居示范村、農民集中居住區(qū)，也必須履行嚴格手續(xù)，獲得上級政府關于在該處建設農民集中居住區(qū)的文件、縣（市、區(qū)）發(fā)改局的立項批文、國土部門的建設用地批準書、建設規(guī)劃部門的建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證等各種手續(xù)。而事實上，面對繁瑣的審批程序，一些地方政府往往不管有沒有手續(xù)就違法建設了，成為既成事實后也就無人管問了。記者在一個縣的國土局要求出示哪怕任意一個集中居住區(qū)的合法手續(xù)，但分管副局長面露難色地表示，全縣沒有一家能規(guī)范操作的，大多只有政府文件。
此外，根據規(guī)定，集中居住區(qū)既不能建設在農用地性質的土地上，也不能對外銷售，嚴禁以集中居住區(qū)為名進行商品房開發(fā)。而在實際操作中，很多項目都存在或多或少占用農用地的現象，且基本上都對外銷售，實質上都是披著“集中居住區(qū)”外衣的名副其實的“小產權房”。記者所走訪過的所謂“集中居住區(qū)”、“康居示范區(qū)”，沒有一個項目敢拍著胸脯說沒有賣過。如蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本反映，朱李小區(qū)表面上是安置小區(qū)實際上建在農田上，這塊農田當年還插有“基本農田”的牌子，建的房子部分竟然是別墅，一部分賣給了外村甚至外鄉(xiāng)鎮(zhèn)人，一部分本村人購買，但本應收回的老宅基地仍繼續(xù)占用，出現了“一戶多宅”的現象，違背了集約用地的初衷。即便是省里批準設立的集中居住點也存在手續(xù)不全、對外銷售等不規(guī)范問題。如蔡集鎮(zhèn)張油坊村是江蘇省批準的康居示范村、宿遷市首批新農村建設示范點，但記者注意到，2013年4月4日《宿遷晚報》刊登的一篇《開發(fā)商賣房子，承建方也賣房子這個安置小區(qū)房屋買賣有點亂》的文章顯示，蔡集鎮(zhèn)張油坊小區(qū)的開發(fā)商和承建方都在對外銷售房子。
《經濟參考報》記者登陸宿遷市住建局網站，撰寫日期為2011年5月24日、來源為該局城鄉(xiāng)建設處的《關于我市農民集中居住區(qū)建設情況的調研報告》透露，通過對20余個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行實地調研發(fā)現，宿遷市農民集中居住區(qū)少部分為商業(yè)開發(fā)，大部分沒有辦理土地手續(xù)。
怪狀三：和國家督察組“躲貓貓”
4月中下旬，《經濟參考報》記者在采訪中發(fā)現一個奇怪現象：絕大多數“小產權房”的建設現場都停工了，工地上的一些廣告宣傳牌也空空如也，有剛剛被撤去內容的跡象。4月29日，陳集鎮(zhèn)南苑名城安置項目一位知情人士告訴記者，已經停工十幾天了，大概明后天就可以復工了。
這究竟是為什么？一個項目的工地負責人告訴記者，大概在4月10日左右，開發(fā)商就接到了通知，說上面有檢查組要來，一律停工，鄉(xiāng)里還用汽車大喇叭來回廣播要求停工。記者登陸國家土地督察南京局網站發(fā)現了這樣一條新聞：2014年4月9日、10日，國家土地督察南京局在江蘇省宿遷市、安徽省阜陽市、江西省撫州市分別召開土地例行督察啟動會議，正式啟動了2014年土地例行督察駐點督察工作，督察期為4月9日至4月30日。
督察組在宿遷的日子里，《經濟參考報》記者走訪許多“小產權房”發(fā)現，有的售樓處關門上鎖，有的大白天拉上了窗簾。幾乎所有的售樓處售樓員在接待記者時說的第一句話都是“我們是安置房，不對外銷售”，而停放在售樓處門口的班車的車身廣告“引爆搶鋪狂潮”、“風水寶地財務引擎”則泄露了“天機”。
5月初，記者再次走訪宿遷市部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)現，情況果然又發(fā)生了變化：不少售樓處正常開門了，售樓員開始吆喝了，部分工地又開工建設了。
耐人尋味的是，采訪中，面對是否有合法手續(xù)的問題時，大多數鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇了回避。記者就了解到的“小產權房”情況試圖采訪陳集鎮(zhèn)領導時，鎮(zhèn)長表示“剛來3個多月，不了解情況”，宣傳委員也表示不了解情況。當記者要求讓了解情況的人解答時，他們又都支支吾吾，并讓記者跟區(qū)委宣傳部聯系。記者聯系蔡集鎮(zhèn)宣傳委員采訪，讓其提供轄區(qū)內三個“安置小區(qū)”的合法手續(xù)，但截至記者發(fā)稿時未有任何回復。
“小產權房”為何屢禁不止
2013年11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳下發(fā)緊急通知，要求堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”，所有在建、在售“小產權房”一律停建、停售。但從《經濟參考報》記者在宿遷調研的情況來看，這一政策執(zhí)行得并不好。記者發(fā)現，“小產權房”屢禁不止的背后潛藏著土地指標緊張、利益驅動、政績沖動等三大要因。
土地指標日趨緊張
從用途來看，土地可以分為建設用地、農用地和未利用地。隨著工業(yè)發(fā)展和城市化進程的加快，存量建設用地越來越少，新增建設用地則主要來自于農用地轉用，而農用地轉用指標則由省人民政府實行年度總量控制。而且轉用程序十分嚴格復雜，必須按照土地利用年度計劃在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市、村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案并分批逐級上報，經批準后再實施。
《經濟參考報》記者調研發(fā)現，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)之所以熱衷于“小產權房”，其中一個原因就是土地指標緊張。據知情人士透露，宿遷全市每年的農用地轉用指標只有幾千畝，分到一個縣一年最多千把畝，這個數字還在逐年減少。一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記私下感嘆，有時候招來一個大項目卻落不了地，僅有的指標還要保障重點交通、水利、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等民生用地，哪里還有多余的指標去搞“大產權房”開發(fā)。宿遷市《關于我市農民集中居住區(qū)建設情況的調研報告》也認為，建設用地是制約農民集中居住區(qū)建設的一大瓶頸，因為土地增減掛鉤產生的建設用地指標的70%都用在了市、縣(區(qū))城區(qū)的建設，返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)的30%指標也優(yōu)先安排供給鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)建設，形成了工業(yè)集中區(qū)擠占農民集中居住區(qū)建設指標的現象。
利益驅動無處不在
事實上，土地指標緊張只是一方面原因，在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)即便有指標也不愿意搞“大產權房”。曾經在宿遷市宿城區(qū)搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產權開發(fā)的一位老板告訴《經濟參考報》記者，因為“大產權房”用地必須經過招拍掛等嚴格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到這塊地，即使拍到價格也可能被抬得很高，而且后期繳納的各項稅費相比小產權就更高了。
記者采訪發(fā)現，“小產權房”所占的集體土地(一般是農用地)，大多是開發(fā)商與當地政府私下談好一個較低的地價后，再從老百姓手里低價買或租下來，項目建成后所產生的利潤十分驚人，遠超“大產權房”項目。此外，“大產權房”必須做到施工許可證、銷售許可證等五證齊全，必須交營業(yè)稅、土地增值稅、白蟻防治費、人防易地建設費等各種稅費，而小產權幾乎不用交任何費用。加之缺乏有效的監(jiān)管，小產權項目在建筑材料使用上以次充好、工程施工中偷工減料等現象屢見不鮮，且在建設過程中缺失監(jiān)管，相比大產權每平方米可節(jié)省上千元甚至更高的顯性和隱性成本。
記者了解到，“小產權房”對開發(fā)商而言可以獲取高額利潤；對政府而言同樣有利益驅動，可以有效補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)財力的不足。由于土地指標緊缺導致大片土地無法生財，而“小產權房”為此帶來了解決辦法，缺錢了就直接賣地開發(fā)。如今，農民集中居住區(qū)建設已成為各方競相追逐的“香餑餑”，甚至淪為少數人牟取非法利益的工具。
在利益的驅動下，開發(fā)商和地方政府一拍即合，“小產權房”也就越禁越多，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也組建了房產公司進行違規(guī)開發(fā)，少數鄉(xiāng)村干部也浸淫其中。記者走訪的不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在鄉(xiāng)村干部利用職權之便開發(fā)“小產權房”的情況，很多村支部書記承接本村的集中居住點開發(fā)建設已經成為公開的秘密。蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區(qū)就是原村黨委書記張聿莊開發(fā)的，張聿莊現已因挪用資金、非國家工作人員受賄被刑事拘留。
政績沖動難以抑制
“土地指標緊張也罷，利益驅動也好，歸根結底還是政績沖動！”宿遷市一位縣處級領導說。
采訪中，一位不愿意透露姓名的鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記坦言：我們也不想違法興建“小產權房”，但是在考核的壓力下實在沒有別的辦法，每個季度上面都要下來觀摩，看看你建了幾個小區(qū)、多少萬平方米。別人都在這么違規(guī)搞，你不搞的話，每個季度觀摩別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有項目就你沒有，你的臉往哪擱，今后還想不想提拔。談及為什么搞小產權而不搞大產權，這位書記指出，除了沒有土地指標外，操作簡便、見效快的速效政績意識也是重要原因。
《經濟參考報》記者在宿遷各鄉(xiāng)鎮(zhèn)走訪調研時注意到，一些“小產權房”的售樓處里掛出了縣(市、區(qū))領導參觀、考察、指導的照片，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類似于“XX領導大力支持”的宣傳口號。采訪中一些村民就很納悶，為什么違法的項目卻有上面的領導來觀摩，難道他們不知道這些項目不合法嗎？
江蘇省委黨校一位不愿具名的教授指出，正是由于政府的大力支持以及考核壓力催生的政績沖動，“小產權房”興建之風才會屢禁不止、愈演愈烈，有關部門應下重拳斬斷利益之手并徹底改變涉及“小產權房”的政績考核體系，從根本上鏟除“小產權房”的生存土壤，真正維護法律的嚴肅性。
