近期，各地樓盤降價打折之聲不絕于耳，部分開發(fā)商資金鏈斷裂的消息也是屢見報端，房地產(chǎn)市場開始充斥著各種救市的言論，一時間，地產(chǎn)市場似乎是一片慘淡。昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，4月共有26個城市的新建商品住宅價格環(huán)比持平或下跌，創(chuàng)2013年以來的下跌新高。那么，房價現(xiàn)在到底是什么狀況?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國社會科學院金融研究所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
房價真的扛不住了?未來樓市將是何走勢?
國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市房價指數(shù)，與上月相比，新建商品住宅和二手住宅價格下降的城市數(shù)量均有所增加，其中新建商品住宅價格下降的城市有8個，二手住宅方面，價格較上月下降的城市有22個。杭州以0.7%的降幅位居榜首，寧波，無錫，溫州，金華，惠州，安慶，贛州緊隨其后，降幅在0.1%到0.5%之間。
在44個價格上漲的城市中，南京和廈門以0.4%的漲幅位居榜首，漲幅比3月份回落的城市有31個，最高漲幅比3月份回落了0.2個百分點。溫州仍然是唯一一個價格繼續(xù)下跌的城市，價格上漲的城市依舊還是69個，但漲幅回落城市達到67個。其中，位居榜首的上海同比漲幅13.6%，也比3月份回落了1.9個百分點。北京、廣州、深圳的同比漲幅均為11.2%，漲幅明顯收窄。
通過國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)我們看到，二三線城市房地產(chǎn)市場陷入膠著狀態(tài)。
尹中立：中國的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點 現(xiàn)在基本上得到了驗證
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
應(yīng)該說基本吻合，雖然從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，比如說同比的數(shù)據(jù)，還依然是10%的漲幅，但是這里要解釋一下這個指標的概念，同比是指今年的4月份和去年的4月份相比較，但是環(huán)比看得就更加直白一點兒。也就是說我三月份和四月份比較是漲了，還是跌了，從這個同比的數(shù)據(jù)可以看到，去年如果這樣投，其實拐點，它最高點就出現(xiàn)在去年的八、九月份。所以我去年六月份說，因為美國的貨幣政策調(diào)整，所以中國的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點，應(yīng)該說現(xiàn)在基本上可以得到了驗證。尤其是從環(huán)比的數(shù)據(jù)來看，而且三月份和四月份環(huán)比的數(shù)據(jù)，下跌的數(shù)據(jù)越來越多，看得更加明顯一點兒。
如果再結(jié)合交易量的數(shù)據(jù)來看，就更加明顯，四月份交易量的數(shù)據(jù)，一線城市下跌了大概都在50%左右，三、四線城市大概是30%左右。所以這個交易量的萎縮程度比這個價格的數(shù)據(jù)看得更加明顯。
張鴻：加入到下跌戰(zhàn)團里的城市越來越多 降幅已經(jīng)燒到了北京
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
加入到下跌戰(zhàn)團里的越來越多了，而且即使你說百分之十幾的，我們科學的說法叫做漲幅收窄。你要是再往前幾個月數(shù)的話，那最高漲幅是20%，然后18%，然后17%�，F(xiàn)在上海的百分之十三點幾，這已經(jīng)是最高漲幅。所以漲幅在同比在收窄，而且環(huán)比，這個月比上個月持平的、下跌的開始越來越多，而且它燒到了北京。一線城市北京也開始出現(xiàn)了環(huán)比，比上個月下降的趨勢。
很多人會覺得，好像和我們生活中感覺的不太一樣。生活中怎么沒下降呢?這是因為定價的時候，他說那個打折，那個基數(shù)，不是根據(jù)去年這個時候的那個價格說，他去年兩萬，我今年打了折買一萬八，不是這樣的。他去年兩萬，今年本來定了三萬，然后一看世道不大好，我賣個兩萬五，這個數(shù)字是和三萬比，它是打折，但是它比去年可能還是漲，但這個漲幅也在收窄。
尹中立：下跌的趨勢已經(jīng)確認 抄底還為時尚早
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
這是房地產(chǎn)市場波動的特點決定的，也就是說房價的波動，它是一個分散交易的市場，它的統(tǒng)計、價格的變動有一個滯后的過程，與股票市場不一樣。股票市場是一個、兩個交易所，是一個集中競價的市場，今天跌了20個點，立刻就能夠看得非常清楚，所以大部分股票都是跌的。但是房子是每個開發(fā)商自己的定價，然后根據(jù)別人的定價，互相一個市場的博弈過程，所以它首先會表現(xiàn)為交易量的下降，其次才是價格的下跌�，F(xiàn)在是交易量已經(jīng)下跌，所以未來一段時間，價格會逐漸地會表現(xiàn)出來。
需要關(guān)注的一點是，現(xiàn)在這個拐點是剛剛出現(xiàn)。并不是說，大家現(xiàn)在想著我什么時候抄底，現(xiàn)在離抄底的時間可能還為時尚早，也就是說下跌的趨勢剛剛形成，未來還要看政策，看宏觀經(jīng)濟的基本面，還有國際形式再做定奪。但現(xiàn)在這個下跌的趨勢，應(yīng)該說已經(jīng)確認了。
馬光遠：目前的這個轉(zhuǎn)折點只是正常的調(diào)整 并不是要崩盤
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
整個房地產(chǎn)市場，贏來一個轉(zhuǎn)折點。第一個轉(zhuǎn)折點，只是說價格有所回落，進行全面的一個調(diào)整，但并不是像很多人講的說要崩盤等等。第二個，面對這個轉(zhuǎn)折點，我們的政策應(yīng)該怎么辦，應(yīng)不應(yīng)該救市，那么什么情況下救，或者什么情況下不救。如果房地產(chǎn)價格的調(diào)整本身影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，那肯定要救的，但是如果沒有的話，價格的自然調(diào)整，它是一個常態(tài)。所以目前的整個房地產(chǎn)價格的調(diào)整本身是在做正常的一個調(diào)整，而不是說已經(jīng)到刺激金融風險的底限。第三個，目前的情況為什么會出現(xiàn)?對于我們的管理層，還有開發(fā)商來講，都影響認清形勢，也就是說目前的這種調(diào)整本身不僅僅對整個房地產(chǎn)行業(yè)，不是有害的，反而是有益的，但是當然也要關(guān)注里邊的一些風險。
張鴻：基本上從去年下半年開始 所有的數(shù)據(jù)開始往下走
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們還是先看一下大勢，就是你說同比還是環(huán)比。同樣的數(shù)字，開發(fā)商、銀行、政府部門和買房的人，看到的是不同的結(jié)果，但是我們看一下大勢。很多人不關(guān)心國家統(tǒng)計局每個月公布的房地產(chǎn)投資和銷售的情況。上周剛剛公布了一到四月份的，有個景氣指數(shù)，叫國房景氣指數(shù)，是國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)的景氣指數(shù)。這個月是達到多少呢?是95.79，這什么意思?就是景氣指數(shù)一百是正常的。區(qū)間是95到105，過了105就說明過熱了，曾經(jīng)我們達到過105以上，106點幾，現(xiàn)在到95.79，上個月還在96點幾。你連續(xù)看，這幾個月在往下掉，然后再看幾個圖，也是統(tǒng)計局公布的。
我們先來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速，去年到12月左右嘩一下就下來了，這里面有一個細節(jié)，上一次尹老師來的時候曾經(jīng)提到過，就是美國QE開始退出的時候，說外邊的錢少。從外資流進來的這個錢，減少了百分之二十八點幾。再看土地購置面積的增速，增速減緩。去年地王頻出的時候是9.9，然后你看像現(xiàn)在土地面積，開發(fā)商不買地了，出現(xiàn)了負的，這叫負增長，其實就是跌，叫負的7.9，買不起地了。然后再看房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，基本上都是從去年下半年開始，尹老師判斷非常準確，19.3，然后開始16.8、16.4的開發(fā)投資增速。
最后是我們關(guān)心的銷售面積和銷售額的增速，也是從去年12月份開始，11月、12月份嘩嘩嘩，到了今年就開始出現(xiàn)了負增長，一開始0.1的負增長，3.7的負增長，到現(xiàn)在是銷售面積是降了6.9%，銷售額增速7.8%。如果這么算的話，就是你的面積下降的幅度要低于你的銷售收入的下降的幅度。
尹中立：五年足以生成一個較大的房地產(chǎn)泡沫 我們不能不防中國樓市累積了十年的風險
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
說到這個數(shù)據(jù)，我再想補充另外一個數(shù)據(jù)，老百姓可能比較關(guān)注交易量，關(guān)注交易價格。但是宏觀決策部門更關(guān)心另外一個指數(shù)，實際上房地產(chǎn)的新開工面積。新開工面積截止到前四個月，下降了百分之24點多，接近25%，新開工面積減少了，就意味著未來的施工量的減少，就意味著鋼鐵、水泥、建材需求的減少。結(jié)合當前的現(xiàn)狀，我們現(xiàn)在這些行業(yè)都面臨著比較嚴重的產(chǎn)能過剩，如果需要再進一步減少，而且是大幅度的減少的話，那對相關(guān)的產(chǎn)業(yè)影響會非常大。
其實我們從國際比較可以看出來，在國際上著名的這種房地產(chǎn)運行的周期當中，大約都是在漲五年。比如說1985年到1990年，日本是漲了五年，然后制造了一個很大的泡沫。在剛剛過去的十年當中，像美國是2001年漲到2006年，也是五年時間。也就是說，從全世界其他國家的表現(xiàn)來看，五年足以生成一個比較大的房地產(chǎn)泡沫，但是對比一下中國，實際上我們是兩個五年，也就是加起來實際上一共漲了十年，2008年因為受到全球金融危機的影響，一個半年多時間的一個下跌，可惜下跌的時間太短，風險沒有釋放，2009年接著漲。所以從國際比較來看，應(yīng)該說中國有中國的國情，因為中國的人多，中國在快速的城市化，但是毫無疑問，我們十年累積的風險，應(yīng)該說不能不防。所以如何去應(yīng)對房地產(chǎn)出現(xiàn)的一個拐點所形成的風險，我想應(yīng)該要從兩個方面來考慮。
第一個是房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該要適度的修改，至少要做出一個預(yù)案，什么預(yù)案?因為我們在過去十年，房價一直在漲，我們一直在試圖控制它的房價上漲的速度，打壓需求，增加供給。但是未來如果真的形成一個下降的趨勢，那么我們宏觀調(diào)控政策可能就要反過來做，應(yīng)該要刺激需求。其次是金融風險的控制，可能最敏感的是金融行業(yè)。金融風險控制，其實國外也有成熟的做法，面對房地產(chǎn)的風險我們應(yīng)該做兩件事。第一個是要趕快推出存款的保險制度。其次是就是政策性住房金融機構(gòu)趕快推出來。我們在三中全會的文件里面也提出了要構(gòu)建政策性住房金融機構(gòu)，但是到目前為止，還是在討論過程當中，應(yīng)該說這樣一個方案應(yīng)該及早出臺，應(yīng)該說對防范，或者化解這個風險會有很大的作用。
張鴻：如果我們的經(jīng)濟能扛住 那就讓開發(fā)商吃點虧長點見識
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們先得弄清楚，我們原來說房價不能這么高，或者說這么高速增長的時候，很多人說憑什么不能那么高速增長，我們的需求有，然后也沒有那么多的控制。但是因為房地產(chǎn)市場的根本數(shù)字都不清楚，那今天當我們說，它對中國經(jīng)濟可能有影響，對金融可能有影響，對很多行業(yè)可能有影響的時候，這個數(shù)據(jù)我們也得弄清楚。
如果從金融的角度說，金融風險肯定是最大的風險，那金融風險我們能不能扛得住?我記得，這些年其實都有各大銀行都做過這種壓力測試。我看到過的有30%，有50%的，甚至還有更多的，說根本就沒事，就房價跌到百分之幾十，因為你首付在那兒，什么都沒事。但是我們現(xiàn)在也擔心，銀監(jiān)會在今年初的時候，也提醒各大銀行說要防范貸款的一些風險，保證我們不良的貸款率在增加，那這個風險其實銀行都有風控，是可以測算出來的。我覺得大家可以把這個測算出來，那到底我們經(jīng)濟能不能忍受?然后如果有影響，那我們針對這個影響，影響到哪兒，我們就救到哪兒，如果沒有影響，我們能扛，開發(fā)商能扛，吃點兒虧，受點兒苦，摔摔跤，長點兒見識。
尹中立：從投資的角度來看 現(xiàn)在應(yīng)該多看少動
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從投資的角度來看，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該叫多看少動，做股票也一樣，就是說一旦形成一個下降的趨勢，最好的辦法就是不做。當然，如果是你是開發(fā)商，這個時候你不能不做，那你唯一的辦法就是要增加現(xiàn)金的儲備，現(xiàn)金為王，這是非常重要的。從現(xiàn)在的存量這個市場來看，第一是三四線的城市，明顯的是總量的供過于求，一線城市實際上是價格過高。換句話說，按照現(xiàn)在的價格和收入水平保持不變的話，它實際上也是供過于求。所以總體的供過于求的這樣一個局面，實際上市場的風險是稍微要值得關(guān)注的，但是它釋放到什么程度，還要看國際環(huán)境，還有中國的其他宏觀經(jīng)濟政策如何去應(yīng)對。
張鴻：樓市該怎么樣就怎么樣 就讓市場來解決問題
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我不得不提醒一下今天是“5·19”，中國股民都記得這個日子。中國球迷也都記得這個日子，它是中國股市牛市的一個象征，也是中國球迷非常悲慘的一天。今天我們談到這個的時候，其實我們想說的是，在中國足球5·19的時候，我們說救救中國足球。在股市“5·19”的時候，其實就是在救中國股市。但是我們救的不應(yīng)該是它的價格，而是應(yīng)該建立一個很好的、完整的資本市場的體系。足球也是一樣，是要有一個很好的足球的梯隊，足球變成大家的愛好。
房地產(chǎn)其實也一樣，今天我們看到的，其實它是叫不叫調(diào)控的調(diào)控，為什么?因為它的需求確實被遏制了，所以無論是從高端的這種需求，它其實是相當于過去我們說的投機性需求，它當然是奢侈品，奢侈的這種投機需求，被限制。還是地方政府救市的手段的被限制，其實都是走在一個正確的調(diào)控的手段上。當然我們要擔心的是接下來我們的手段，別被這些影響到我們整個宏觀經(jīng)濟的走勢，影響到我們整個金融的安全，只要不影響這兩條，我覺得他該怎么樣就怎么樣，就讓市場來解決問題。