近期，各地樓盤降價(jià)打折之聲不絕于耳，部分開發(fā)商資金鏈斷裂的消息也是屢見報(bào)端，房地產(chǎn)市場開始充斥著各種救市的言論，一時(shí)間，地產(chǎn)市場似乎是一片慘淡。昨天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市中，4月共有26個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平或下跌，創(chuàng)2013年以來的下跌新高。那么，房價(jià)現(xiàn)在到底是什么狀況?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
房價(jià)真的扛不住了?未來樓市將是何走勢?
國家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，與上月相比，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市數(shù)量均有所增加，其中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有8個(gè)，二手住宅方面，價(jià)格較上月下降的城市有22個(gè)。杭州以0.7%的降幅位居榜首，寧波，無錫，溫州，金華，惠州，安慶，贛州緊隨其后，降幅在0.1%到0.5%之間。
在44個(gè)價(jià)格上漲的城市中，南京和廈門以0.4%的漲幅位居榜首，漲幅比3月份回落的城市有31個(gè)，最高漲幅比3月份回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。溫州仍然是唯一一個(gè)價(jià)格繼續(xù)下跌的城市，價(jià)格上漲的城市依舊還是69個(gè)，但漲幅回落城市達(dá)到67個(gè)。其中，位居榜首的上海同比漲幅13.6%，也比3月份回落了1.9個(gè)百分點(diǎn)。北京、廣州、深圳的同比漲幅均為11.2%，漲幅明顯收窄。
通過國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)我們看到，二三線城市房地產(chǎn)市場陷入膠著狀態(tài)。
尹中立：中國的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點(diǎn) 現(xiàn)在基本上得到了驗(yàn)證
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
應(yīng)該說基本吻合，雖然從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，比如說同比的數(shù)據(jù)，還依然是10%的漲幅，但是這里要解釋一下這個(gè)指標(biāo)的概念，同比是指今年的4月份和去年的4月份相比較，但是環(huán)比看得就更加直白一點(diǎn)兒。也就是說我三月份和四月份比較是漲了，還是跌了，從這個(gè)同比的數(shù)據(jù)可以看到，去年如果這樣投，其實(shí)拐點(diǎn)，它最高點(diǎn)就出現(xiàn)在去年的八、九月份。所以我去年六月份說，因?yàn)槊绹呢泿耪哒{(diào)整，所以中國的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點(diǎn)，應(yīng)該說現(xiàn)在基本上可以得到了驗(yàn)證。尤其是從環(huán)比的數(shù)據(jù)來看，而且三月份和四月份環(huán)比的數(shù)據(jù)，下跌的數(shù)據(jù)越來越多，看得更加明顯一點(diǎn)兒。
如果再結(jié)合交易量的數(shù)據(jù)來看，就更加明顯，四月份交易量的數(shù)據(jù)，一線城市下跌了大概都在50%左右，三、四線城市大概是30%左右。所以這個(gè)交易量的萎縮程度比這個(gè)價(jià)格的數(shù)據(jù)看得更加明顯。
張鴻：加入到下跌戰(zhàn)團(tuán)里的城市越來越多 降幅已經(jīng)燒到了北京
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
加入到下跌戰(zhàn)團(tuán)里的越來越多了，而且即使你說百分之十幾的，我們科學(xué)的說法叫做漲幅收窄。你要是再往前幾個(gè)月數(shù)的話，那最高漲幅是20%，然后18%，然后17%�，F(xiàn)在上海的百分之十三點(diǎn)幾，這已經(jīng)是最高漲幅。所以漲幅在同比在收窄，而且環(huán)比，這個(gè)月比上個(gè)月持平的、下跌的開始越來越多，而且它燒到了北京。一線城市北京也開始出現(xiàn)了環(huán)比，比上個(gè)月下降的趨勢。
很多人會(huì)覺得，好像和我們生活中感覺的不太一樣。生活中怎么沒下降呢?這是因?yàn)槎▋r(jià)的時(shí)候，他說那個(gè)打折，那個(gè)基數(shù)，不是根據(jù)去年這個(gè)時(shí)候的那個(gè)價(jià)格說，他去年兩萬，我今年打了折買一萬八，不是這樣的。他去年兩萬，今年本來定了三萬，然后一看世道不大好，我賣個(gè)兩萬五，這個(gè)數(shù)字是和三萬比，它是打折，但是它比去年可能還是漲，但這個(gè)漲幅也在收窄。
尹中立：下跌的趨勢已經(jīng)確認(rèn) 抄底還為時(shí)尚早
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這是房地產(chǎn)市場波動(dòng)的特點(diǎn)決定的，也就是說房價(jià)的波動(dòng)，它是一個(gè)分散交易的市場，它的統(tǒng)計(jì)、價(jià)格的變動(dòng)有一個(gè)滯后的過程，與股票市場不一樣。股票市場是一個(gè)、兩個(gè)交易所，是一個(gè)集中競價(jià)的市場，今天跌了20個(gè)點(diǎn)，立刻就能夠看得非常清楚，所以大部分股票都是跌的。但是房子是每個(gè)開發(fā)商自己的定價(jià)，然后根據(jù)別人的定價(jià)，互相一個(gè)市場的博弈過程，所以它首先會(huì)表現(xiàn)為交易量的下降，其次才是價(jià)格的下跌�，F(xiàn)在是交易量已經(jīng)下跌，所以未來一段時(shí)間，價(jià)格會(huì)逐漸地會(huì)表現(xiàn)出來。
需要關(guān)注的一點(diǎn)是，現(xiàn)在這個(gè)拐點(diǎn)是剛剛出現(xiàn)。并不是說，大家現(xiàn)在想著我什么時(shí)候抄底，現(xiàn)在離抄底的時(shí)間可能還為時(shí)尚早，也就是說下跌的趨勢剛剛形成，未來還要看政策，看宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，還有國際形式再做定奪。但現(xiàn)在這個(gè)下跌的趨勢，應(yīng)該說已經(jīng)確認(rèn)了。
馬光遠(yuǎn)：目前的這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)只是正常的調(diào)整 并不是要崩盤
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
整個(gè)房地產(chǎn)市場，贏來一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是說價(jià)格有所回落，進(jìn)行全面的一個(gè)調(diào)整，但并不是像很多人講的說要崩盤等等。第二個(gè)，面對這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們的政策應(yīng)該怎么辦，應(yīng)不應(yīng)該救市，那么什么情況下救，或者什么情況下不救。如果房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整本身影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，那肯定要救的，但是如果沒有的話，價(jià)格的自然調(diào)整，它是一個(gè)常態(tài)。所以目前的整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整本身是在做正常的一個(gè)調(diào)整，而不是說已經(jīng)到刺激金融風(fēng)險(xiǎn)的底限。第三個(gè)，目前的情況為什么會(huì)出現(xiàn)?對于我們的管理層，還有開發(fā)商來講，都影響認(rèn)清形勢，也就是說目前的這種調(diào)整本身不僅僅對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，不是有害的，反而是有益的，但是當(dāng)然也要關(guān)注里邊的一些風(fēng)險(xiǎn)。
張鴻：基本上從去年下半年開始 所有的數(shù)據(jù)開始往下走
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們還是先看一下大勢，就是你說同比還是環(huán)比。同樣的數(shù)字，開發(fā)商、銀行、政府部門和買房的人，看到的是不同的結(jié)果，但是我們看一下大勢。很多人不關(guān)心國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的房地產(chǎn)投資和銷售的情況。上周剛剛公布了一到四月份的，有個(gè)景氣指數(shù)，叫國房景氣指數(shù)，是國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)的景氣指數(shù)。這個(gè)月是達(dá)到多少呢?是95.79，這什么意思?就是景氣指數(shù)一百是正常的。區(qū)間是95到105，過了105就說明過熱了，曾經(jīng)我們達(dá)到過105以上，106點(diǎn)幾，現(xiàn)在到95.79，上個(gè)月還在96點(diǎn)幾。你連續(xù)看，這幾個(gè)月在往下掉，然后再看幾個(gè)圖，也是統(tǒng)計(jì)局公布的。
我們先來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速，去年到12月左右嘩一下就下來了，這里面有一個(gè)細(xì)節(jié)，上一次尹老師來的時(shí)候曾經(jīng)提到過，就是美國QE開始退出的時(shí)候，說外邊的錢少。從外資流進(jìn)來的這個(gè)錢，減少了百分之二十八點(diǎn)幾。再看土地購置面積的增速，增速減緩。去年地王頻出的時(shí)候是9.9，然后你看像現(xiàn)在土地面積，開發(fā)商不買地了，出現(xiàn)了負(fù)的，這叫負(fù)增長，其實(shí)就是跌，叫負(fù)的7.9，買不起地了。然后再看房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，基本上都是從去年下半年開始，尹老師判斷非常準(zhǔn)確，19.3，然后開始16.8、16.4的開發(fā)投資增速。
最后是我們關(guān)心的銷售面積和銷售額的增速，也是從去年12月份開始，11月、12月份嘩嘩嘩，到了今年就開始出現(xiàn)了負(fù)增長，一開始0.1的負(fù)增長，3.7的負(fù)增長，到現(xiàn)在是銷售面積是降了6.9%，銷售額增速7.8%。如果這么算的話，就是你的面積下降的幅度要低于你的銷售收入的下降的幅度。
尹中立：五年足以生成一個(gè)較大的房地產(chǎn)泡沫 我們不能不防中國樓市累積了十年的風(fēng)險(xiǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
說到這個(gè)數(shù)據(jù)，我再想補(bǔ)充另外一個(gè)數(shù)據(jù)，老百姓可能比較關(guān)注交易量，關(guān)注交易價(jià)格。但是宏觀決策部門更關(guān)心另外一個(gè)指數(shù)，實(shí)際上房地產(chǎn)的新開工面積。新開工面積截止到前四個(gè)月，下降了百分之24點(diǎn)多，接近25%，新開工面積減少了，就意味著未來的施工量的減少，就意味著鋼鐵、水泥、建材需求的減少。結(jié)合當(dāng)前的現(xiàn)狀，我們現(xiàn)在這些行業(yè)都面臨著比較嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，如果需要再進(jìn)一步減少，而且是大幅度的減少的話，那對相關(guān)的產(chǎn)業(yè)影響會(huì)非常大。
其實(shí)我們從國際比較可以看出來，在國際上著名的這種房地產(chǎn)運(yùn)行的周期當(dāng)中，大約都是在漲五年。比如說1985年到1990年，日本是漲了五年，然后制造了一個(gè)很大的泡沫。在剛剛過去的十年當(dāng)中，像美國是2001年漲到2006年，也是五年時(shí)間。也就是說，從全世界其他國家的表現(xiàn)來看，五年足以生成一個(gè)比較大的房地產(chǎn)泡沫，但是對比一下中國，實(shí)際上我們是兩個(gè)五年，也就是加起來實(shí)際上一共漲了十年，2008年因?yàn)槭艿饺蚪鹑谖C(jī)的影響，一個(gè)半年多時(shí)間的一個(gè)下跌，可惜下跌的時(shí)間太短，風(fēng)險(xiǎn)沒有釋放，2009年接著漲。所以從國際比較來看，應(yīng)該說中國有中國的國情，因?yàn)橹袊娜硕�，中國在快速的城市化，但是毫無疑問，我們十年累積的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該說不能不防。所以如何去應(yīng)對房地產(chǎn)出現(xiàn)的一個(gè)拐點(diǎn)所形成的風(fēng)險(xiǎn)，我想應(yīng)該要從兩個(gè)方面來考慮。
第一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該要適度的修改，至少要做出一個(gè)預(yù)案，什么預(yù)案?因?yàn)槲覀冊谶^去十年，房價(jià)一直在漲，我們一直在試圖控制它的房價(jià)上漲的速度，打壓需求，增加供給。但是未來如果真的形成一個(gè)下降的趨勢，那么我們宏觀調(diào)控政策可能就要反過來做，應(yīng)該要刺激需求。其次是金融風(fēng)險(xiǎn)的控制，可能最敏感的是金融行業(yè)。金融風(fēng)險(xiǎn)控制，其實(shí)國外也有成熟的做法，面對房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)我們應(yīng)該做兩件事。第一個(gè)是要趕快推出存款的保險(xiǎn)制度。其次是就是政策性住房金融機(jī)構(gòu)趕快推出來。我們在三中全會(huì)的文件里面也提出了要構(gòu)建政策性住房金融機(jī)構(gòu)，但是到目前為止，還是在討論過程當(dāng)中，應(yīng)該說這樣一個(gè)方案應(yīng)該及早出臺(tái)，應(yīng)該說對防范，或者化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有很大的作用。
張鴻：如果我們的經(jīng)濟(jì)能扛住 那就讓開發(fā)商吃點(diǎn)虧長點(diǎn)見識(shí)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們先得弄清楚，我們原來說房價(jià)不能這么高，或者說這么高速增長的時(shí)候，很多人說憑什么不能那么高速增長，我們的需求有，然后也沒有那么多的控制。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的根本數(shù)字都不清楚，那今天當(dāng)我們說，它對中國經(jīng)濟(jì)可能有影響，對金融可能有影響，對很多行業(yè)可能有影響的時(shí)候，這個(gè)數(shù)據(jù)我們也得弄清楚。
如果從金融的角度說，金融風(fēng)險(xiǎn)肯定是最大的風(fēng)險(xiǎn)，那金融風(fēng)險(xiǎn)我們能不能扛得住?我記得，這些年其實(shí)都有各大銀行都做過這種壓力測試。我看到過的有30%，有50%的，甚至還有更多的，說根本就沒事，就房價(jià)跌到百分之幾十，因?yàn)槟闶赘对谀莾�，什么都沒事。但是我們現(xiàn)在也擔(dān)心，銀監(jiān)會(huì)在今年初的時(shí)候，也提醒各大銀行說要防范貸款的一些風(fēng)險(xiǎn)，保證我們不良的貸款率在增加，那這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)銀行都有風(fēng)控，是可以測算出來的。我覺得大家可以把這個(gè)測算出來，那到底我們經(jīng)濟(jì)能不能忍受?然后如果有影響，那我們針對這個(gè)影響，影響到哪兒，我們就救到哪兒，如果沒有影響，我們能扛，開發(fā)商能扛，吃點(diǎn)兒虧，受點(diǎn)兒苦，摔摔跤，長點(diǎn)兒見識(shí)。
尹中立：從投資的角度來看 現(xiàn)在應(yīng)該多看少動(dòng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從投資的角度來看，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該叫多看少動(dòng)，做股票也一樣，就是說一旦形成一個(gè)下降的趨勢，最好的辦法就是不做。當(dāng)然，如果是你是開發(fā)商，這個(gè)時(shí)候你不能不做，那你唯一的辦法就是要增加現(xiàn)金的儲(chǔ)備，現(xiàn)金為王，這是非常重要的。從現(xiàn)在的存量這個(gè)市場來看，第一是三四線的城市，明顯的是總量的供過于求，一線城市實(shí)際上是價(jià)格過高。換句話說，按照現(xiàn)在的價(jià)格和收入水平保持不變的話，它實(shí)際上也是供過于求。所以總體的供過于求的這樣一個(gè)局面，實(shí)際上市場的風(fēng)險(xiǎn)是稍微要值得關(guān)注的，但是它釋放到什么程度，還要看國際環(huán)境，還有中國的其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何去應(yīng)對。
張鴻：樓市該怎么樣就怎么樣 就讓市場來解決問題
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我不得不提醒一下今天是“5·19”，中國股民都記得這個(gè)日子。中國球迷也都記得這個(gè)日子，它是中國股市牛市的一個(gè)象征，也是中國球迷非常悲慘的一天。今天我們談到這個(gè)的時(shí)候，其實(shí)我們想說的是，在中國足球5·19的時(shí)候，我們說救救中國足球。在股市“5·19”的時(shí)候，其實(shí)就是在救中國股市。但是我們救的不應(yīng)該是它的價(jià)格，而是應(yīng)該建立一個(gè)很好的、完整的資本市場的體系。足球也是一樣，是要有一個(gè)很好的足球的梯隊(duì)，足球變成大家的愛好。
房地產(chǎn)其實(shí)也一樣，今天我們看到的，其實(shí)它是叫不叫調(diào)控的調(diào)控，為什么?因?yàn)樗男枨蟠_實(shí)被遏制了，所以無論是從高端的這種需求，它其實(shí)是相當(dāng)于過去我們說的投機(jī)性需求，它當(dāng)然是奢侈品，奢侈的這種投機(jī)需求，被限制。還是地方政府救市的手段的被限制，其實(shí)都是走在一個(gè)正確的調(diào)控的手段上。當(dāng)然我們要擔(dān)心的是接下來我們的手段，別被這些影響到我們整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，影響到我們整個(gè)金融的安全，只要不影響這兩條，我覺得他該怎么樣就怎么樣，就讓市場來解決問題。