■“撥開迷霧看趨勢”系列時評之三
當前，中國樓市被悲觀預期籠罩，拐點論、崩盤論四起，市場風聲鶴唳所折射的是，樓市已然進入階段性下行周期。但從長期看，經(jīng)濟發(fā)展大趨勢和新型城市化所釋放的制度紅利等支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素并未改變或消失。雖有調(diào)整之痛，但似乎并無崩盤之憂。
當下樓市出現(xiàn)的調(diào)整與購房者預期變化息息相關(guān)。從房價走勢看，70大中城市房價上漲動能持續(xù)衰退，新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，其中，4月70大中城市房價環(huán)比最高漲幅僅為0.4%，下滑0.2個百分點。價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量降至2013年以來新低，26個城市房價環(huán)比止?jié)q。受“買漲不買落”心理影響，購房者觀望情緒進一步加劇。
而觀望情緒最直接反映在成交量和庫存上，1至4月，全國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月擴大3.1個百分點。截至4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下近5年的歷史新高。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至5月10日，北京住宅新房市場的庫存量突破7萬套，達到70838套，創(chuàng)下13個月來新高。
房企持續(xù)趨緊的資金鏈也是購房者預期房價下行的關(guān)鍵因素。尤其是，今年3月以來，浙江寧波、江蘇南京、安徽合肥、陜西神木等多地十余家中小房企被曝出因資金鏈斷裂而陷入危機更是強化了這種預期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%。1至4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金37200億元，同比僅增長4.5%，增速比1至3月回落2.1個百分點。其中，利用外資116億元，下降28.7%；自籌資金14376億元，增長11.0%；其他資金14999億元，下降5.5%。
需要指出的是，有別于以往歷次調(diào)整，本輪樓市下跌并非政策施壓導致的市場降溫，而是房價明顯虛高、信貸收緊、供需結(jié)構(gòu)變化，市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，這與2008年、2011年出現(xiàn)的政策性打壓引發(fā)的市場調(diào)整截然不同。這也意味著本輪的調(diào)整周期和幅度可能會相對較長、較深。
可以預計未來市場將進入一個再平衡的過程，尤其是非核心區(qū)和前期漲幅過高的區(qū)域都將出現(xiàn)比較大幅度的調(diào)整。經(jīng)過一段時間的去庫存、擠房價泡沫，市場供求關(guān)系將由局部性供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶狻Ｆ渲�，一線城市調(diào)控仍將保持高壓態(tài)勢，價格調(diào)整在所難免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盤和二手房價格均已出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。而三四線城市，由于前期透支了部分需求，將會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。目前杭州、溫州等華東地區(qū)樓市已現(xiàn)頹勢征兆。截至4月，中原監(jiān)測的40個城市中三四線城市土地流標率已高達26%，較去年年末大幅上升10個百分點。
面對房地產(chǎn)市場的持續(xù)萎靡，越來越多的城市開始采取“救市”舉措，但與市場力量相比，政府微調(diào)舉措料難改下行趨勢，更有悖于樓市調(diào)控的初衷。事實上，中央對于經(jīng)濟增速的整體回落體現(xiàn)出相當?shù)亩Γ绕涫菍Ψ康禺a(chǎn)市場降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度。
調(diào)整雖痛，好在崩盤之憂暫無。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下多個行業(yè)，仍是中國經(jīng)濟的強有力支撐，崩盤不利于中國經(jīng)濟的長遠發(fā)展；另一方面，從基本面而言，支持房價穩(wěn)定的因素仍然存在。比如新型城鎮(zhèn)化進程在未來幾年仍將持續(xù)。隨著各城市、地區(qū)之間市場分化的加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)，“分類調(diào)控”將為長遠解決住有所居問題騰挪出時間和空間。