基于“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大潛力和地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，去年以來，地產(chǎn)商和投資機構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，資金、標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)療、觀念等障礙，讓看似欣欣向榮的養(yǎng)老地產(chǎn)陷入發(fā)展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可復(fù)制推廣的商業(yè)模式……養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展“前路漫漫”。
投身養(yǎng)老地產(chǎn)
當(dāng)前，我國正加速步入老齡化社會，對“適老化”住宅和養(yǎng)老住區(qū)的需求將在未來幾年大增。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會常務(wù)副秘書長姜煒說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國未來經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺、運營服務(wù)平臺與資本運作平臺，是房地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，目前，房地產(chǎn)市場處于增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期，在轉(zhuǎn)型過程中，不少開發(fā)企業(yè)主動或被動進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長張雪舟說，當(dāng)前，主要有“四路”企業(yè)進入養(yǎng)老住區(qū)，即地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、金融機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)和運營機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)。
不過，目前我國養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展尚處于起步階段，真正成規(guī)模、成熟、可復(fù)制的引領(lǐng)模式還在探索中，經(jīng)營狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來支撐養(yǎng)老服務(wù)項目的運行。
全國老齡辦副主任吳玉韶說，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)，但目前國內(nèi)一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，加上一些無障礙設(shè)施，配有醫(yī)療機構(gòu)等，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件、輕軟件，重設(shè)施、輕服務(wù)的傾向。
朱中一說，與其他房地產(chǎn)開發(fā)不同的是，養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)等問題，老齡經(jīng)濟更多賣的是服務(wù)而不是房子。
背后難掩尷尬
現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多數(shù)處于虧損或微利狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，我國養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)存在五個方面的問題。
一是項目規(guī)模過大，產(chǎn)品缺乏細(xì)分。一些地區(qū)，動輒斥資數(shù)十億元，建設(shè)占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求。
二是市場定位不準(zhǔn)，盈利模式不清，深陷長期投資與短期回報之困。養(yǎng)老地產(chǎn)高投入、周期長、低回報的特征使養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨融資難問題。這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)商具有雄厚的資本實力，一般民間資本則很難進入或持久經(jīng)營。
三是規(guī)劃設(shè)計能力有待提高。張雪舟說，目前，國內(nèi)不少開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的機構(gòu)對老年需求了解不夠，致使功能配置不明確。此外，對于老年服務(wù)模式也缺乏了解，建筑空間無法滿足管理需要。
四是缺乏運營經(jīng)驗成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中，最核心的問題是用服務(wù)撬動地產(chǎn)。如今，我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務(wù)，如果強行用地產(chǎn)綁架服務(wù)就會面臨很大風(fēng)險。
五是缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。一些專家認(rèn)為，缺乏設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)、收費等多個環(huán)節(jié)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。不少養(yǎng)老項目規(guī)劃和設(shè)計水平參差不齊，在建設(shè)之初就難以滿足養(yǎng)老需求，給長期運營埋下隱患。另外，一些借養(yǎng)老地產(chǎn)之名“圈地”的項目也得以實施，擾亂了行業(yè)正常發(fā)展。
要多樣化發(fā)展
我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時間很短，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時間，去年全國新增了１００多個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。雖然北京太陽城集團、藍(lán)卡健康集團等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式，但明確、成熟的商業(yè)模式尚在探索中，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入成熟期大約需要２０年。
當(dāng)前，不少養(yǎng)老住區(qū)項目收費過高，月租過萬元、繳納數(shù)十萬元會費、購買超過百萬元的保險產(chǎn)品等，超出多數(shù)老年人的承受能力，造成入住率偏低，養(yǎng)老地產(chǎn)畸形發(fā)展。未來，如何擴大中低端養(yǎng)老住區(qū)項目規(guī)模，提供多元化服務(wù)，迫切需要解決。
烏丹星說，養(yǎng)老地產(chǎn)要走出目前的困境，首先要轉(zhuǎn)變觀念。地產(chǎn)是一次性買斷，而養(yǎng)老是永久性消費；地產(chǎn)是創(chuàng)造居所，養(yǎng)老卻是創(chuàng)造生活方式，兩者截然不同。地產(chǎn)的價值在于實物交易后的儲存增值，而養(yǎng)老價值在于生活感受和文化價值所產(chǎn)生的人居價值。
朱中一說，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決好四個關(guān)鍵問題：一是搞好養(yǎng)老地產(chǎn)項目的前期策劃，弄清楚市場究竟有多大，認(rèn)真分析目標(biāo)客戶群、服務(wù)半徑和規(guī)模、產(chǎn)品定位、與醫(yī)療機構(gòu)的合作等問題，避免貪大求洋，走豪華路線；二是設(shè)計符合老年人需求的項目，做好運營管理服務(wù)；三是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商、開發(fā)商和運營管理商，既要明確分工，又要協(xié)調(diào)配合，實現(xiàn)合作共贏；四是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式可以多樣化，開發(fā)商可以在老年人社區(qū)、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為。（完）