房?jī)r(jià)真的要跌了么?最近一周，我們看到，跌已經(jīng)不是新聞了。杭州、無錫、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一輪的促銷潮，杭州部分樓市降價(jià)30%，而無錫、上海樓市也在打折促銷。4月上旬，北京的二手房?jī)r(jià)格下跌了3.8%，三四線的部分樓盤直降了30萬。2014年房?jī)r(jià)看跌的勢(shì)頭似乎是愈演愈烈，那么，市場(chǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)又有如何的判斷?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制改革研究所產(chǎn)業(yè)室主任史煒、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
長(zhǎng)期高燒的中國樓市終于開始冷靜，各地樓市降價(jià)動(dòng)作逐漸增多。降價(jià)，意味著中國樓市正進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵期，我們現(xiàn)在究竟還能不能買房?
史煒：城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶在下降 而中心區(qū)地帶沒有出現(xiàn)大幅度的下降
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我想糾正一下，房地產(chǎn)是不是下跌的概念，房地產(chǎn)今天更多的是一個(gè)回歸到正常市場(chǎng)運(yùn)行的軌跡的這么個(gè)變化，這是我想說明的。另外一點(diǎn)，就是說我們看房地產(chǎn)要看結(jié)構(gòu)，就房?jī)r(jià)的下調(diào)一定要看結(jié)構(gòu)。比如說這些下降的城市是在什么區(qū)位下降，比如說去年全國70個(gè)城市，下降最顯著的說是溫州。那么大家都以為房?jī)r(jià)的下降是溫州的房地產(chǎn)破滅了，不是。溫州的房?jī)r(jià)當(dāng)年的上漲是以溫州的經(jīng)濟(jì)形態(tài)相關(guān)的。溫州是一個(gè)投資聚集的地方，當(dāng)年的溫州的外向型經(jīng)濟(jì)，所以大量的熱錢、大量的企業(yè)都進(jìn)入到溫州。我前幾年去調(diào)研的時(shí)候，最高的時(shí)候在溫州市里，一個(gè)商戶的房子，或者一個(gè)企業(yè)用房，每畝的地價(jià)是多少?六百萬到七百萬，那么遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了當(dāng)時(shí)溫州的出口經(jīng)濟(jì)所能承載的這個(gè)土地的成本。那么這兩年由于整個(gè)出口結(jié)構(gòu)的變化，溫州很多的企業(yè)開始外遷，遷到安徽，遷到江西。當(dāng)流動(dòng)性的人口和企業(yè)遷出的時(shí)候，一個(gè)沒有流動(dòng)性很強(qiáng)的城市，他的土地價(jià)格，他的房?jī)r(jià)一定是下降的。
今天我們要看各個(gè)地方房?jī)r(jià)下調(diào)的時(shí)候，我們不能簡(jiǎn)單地看價(jià)格，一定看他是什么樣的原因。像現(xiàn)在很多地方，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)跟他的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，包括產(chǎn)業(yè)投資，包括國家這種投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，從去年三中全會(huì)以后，現(xiàn)在在不斷地弱化，然后我們的產(chǎn)能過剩，應(yīng)該最嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩正在不斷的盤活存量，在緩解。在這樣過程中，依賴于房地產(chǎn)來拯救其他行業(yè)的壓力在逐漸地降低。也就是說，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)本身在支撐整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的責(zé)任，或者他的這個(gè)份量在遞減，所以現(xiàn)在整個(gè)的房地產(chǎn)漲勢(shì)逐步地趨緩，那么在局部出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下降，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，而不是中心區(qū)地帶。所以我們看中心城市并沒有出現(xiàn)大幅度的下降，所以我們解讀一定要站在一個(gè)結(jié)構(gòu)性的、區(qū)域性的，從產(chǎn)業(yè)的角度去解讀，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的買賣房子的。
張鴻：目前房?jī)r(jià)上漲乏力 銀行已經(jīng)在收緊信貸防范風(fēng)險(xiǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們基本上可以判斷分化開始了，這個(gè)分化包括不同城市，城市的不同區(qū)域，不同開發(fā)商。比如說有直降30萬的那種，那可能你不知道哪個(gè)開發(fā)商的一個(gè)別墅項(xiàng)目，一個(gè)高建項(xiàng)目，在哪個(gè)三四線城市是這樣。但是我們很難統(tǒng)一地說，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)直接向下的拐點(diǎn)，我們只能嚴(yán)格地說，它叫上漲乏力。為什么?無論是一季度的整個(gè)的房地產(chǎn)投資。包括史老師說了，這個(gè)政府是不是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們還希望依靠房地產(chǎn)的投資來拉動(dòng)我們的經(jīng)濟(jì)?現(xiàn)在看來這個(gè)意愿不是特別強(qiáng)。
這個(gè)不一樣，因?yàn)樗薪?jīng)濟(jì)的模式，包括杭州其實(shí)和溫州有點(diǎn)兒像，這是第一。第二，杭州按照他們發(fā)改委的說法是，他們的可售房源處于歷史高位。就是說白了就是房子多。房子多，那可能就會(huì)出現(xiàn)這樣的下降。而且杭州過去這些年漲幅確實(shí)很高，它雖然不叫一線城市，但是我們可以把他叫做準(zhǔn)一線城市。杭州的房?jī)r(jià)，甚至很多地方要遠(yuǎn)高于北京的房?jī)r(jià)。
從去年下半年，各個(gè)銀行已經(jīng)開始，尤其是中小銀行，他為了避免房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的這樣一些危險(xiǎn)，金融的風(fēng)險(xiǎn)，防范這樣的風(fēng)險(xiǎn)，所以開始收緊。我們看到一個(gè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告，說它監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市里，有25個(gè)城市出現(xiàn)了個(gè)人房貸停貸的現(xiàn)象，占比超過了70%。停貸銀行當(dāng)然是中小銀行為主了，然后有一些雖然沒有明確，不好意思說我停貸了，但是你來貸款的話，我會(huì)告訴你說，這個(gè)可能要等時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)兒。還有一個(gè)，就是對(duì)開發(fā)商現(xiàn)在貸款的審批，也是越來越嚴(yán)了。所以開發(fā)商，我們看到，今年一到三月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金，同比只增長(zhǎng)了6.6%，增速比去年回落多少?回落20.3%。
史煒：房地產(chǎn)的價(jià)格上漲 一定要看它的流動(dòng)性
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
杭州的房子怎么漲上來的?不是杭州的本地需求。我認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，一定看它的流動(dòng)性，就是常住流動(dòng)人口占本地戶籍人口的比例。那么杭州的房子，大部分是溫州的、臺(tái)州、寧波、上海的人拉動(dòng)的，那么無錫也好，是包括蘇州，整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域，它大量的其實(shí)都是這種類型的投資。而現(xiàn)在整個(gè)的投資，這跟我們國家的外貿(mào)出口是有關(guān)系的，我們外貿(mào)出口的結(jié)構(gòu)在發(fā)生很大的變化。傳統(tǒng)的沿海的這種結(jié)構(gòu)成本，已經(jīng)很難以承擔(dān)我們現(xiàn)在這種出口形態(tài)，所以大量的粗放型的、勞動(dòng)密集型的出口企業(yè)在向內(nèi)遷。比如像安徽、江西，甚至有些像中部地區(qū)，或湖北、湖南去遷，河北、河南，所以在這個(gè)遷移的過程當(dāng)中，它的產(chǎn)業(yè)性流動(dòng)人口急劇下降。
整個(gè)沿海地區(qū)都存在這種共性，現(xiàn)在沒有共性的只有幾個(gè)城市，上海少一些，因?yàn)樯虾５漠a(chǎn)業(yè)本地比較高，大工業(yè)。北京沒有，另外還有一個(gè)沒有，就跟這個(gè)根本不相邊的，天津。天津本來就沒有大的流動(dòng)人口的產(chǎn)業(yè)區(qū)進(jìn)去，所以京津冀一體化以后，他現(xiàn)在希望拉動(dòng)這個(gè)。所以我們看房地產(chǎn)的時(shí)候，一定要從產(chǎn)業(yè)的角度去看，就產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性跟常住人口的流動(dòng)性是一致的，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單。需求很重要，但是需求我們更多的針對(duì)是普通老百姓，但是普通老百姓事實(shí)上是拉動(dòng)不了房地產(chǎn)價(jià)格的。
張鴻：面粉一直都是夠的 沒有變成面包是把它囤起來了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
面粉一直都是夠的。之所以沒有變成商品房，沒有變成面包，是因?yàn)楹芏嗳税阉谄饋砹�，變成了各個(gè)開發(fā)區(qū)什么的�，F(xiàn)在問題是，比如說地方政府有沒有那樣強(qiáng)烈的意愿說，我把這個(gè)地全都供出去。
我先糾正一下，神話結(jié)束了還不一定。我為什么會(huì)對(duì)地方政府大面積的把土地變成，就是把面粉變成面包的這個(gè)事，我不是特別樂觀。因?yàn)榻衲晟习肽�，一季度土地能夠保持土地�?cái)政40%的增長(zhǎng)靠的是什么?靠的就是我控制著這個(gè)節(jié)奏，我要大面積的一下把我能賣的土地全賣了的話，那就不可能穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這是第一。
第二，我還有存量，就除了增量，我的錢會(huì)少，這不影響我干很多事情，除了政績(jī)，我還要干很多事情。因?yàn)槲业耐恋爻鲎尳鹄�，要�?0%蓋保障性住房，10%弄水利，10%弄教育什么的，那也是堂而皇之的理由。然后接下來那些存量怎么辦?我看一個(gè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)說，他對(duì)23個(gè)省市做了一個(gè)調(diào)查，大概地方性債務(wù)里最少有20%是靠土地來抵押的，最高的省份是達(dá)到85%。我想說明的是，他也不敢讓土地或者房?jī)r(jià)下來。這就是為什么我們今天可以看到杭州市的發(fā)改委說，說土地溢價(jià)在下降，主城區(qū)的地價(jià)的平均溢價(jià)率只有9.3%，但是我們一看9.3%的溢價(jià)已經(jīng)不少了。9.3%比去年百分之二十九點(diǎn)的溢價(jià)，那已經(jīng)少了很多。所以今年他說，我們要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積累防范，出現(xiàn)重大市場(chǎng)謠言的時(shí)候，第一時(shí)間要澄清，要穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。所以我對(duì)地方政府和我們希望房?jī)r(jià)不要那么大幅度上漲，地價(jià)不要大幅度上漲的這樣一個(gè)預(yù)期，我覺得不是特別樂觀。
史煒：如果你現(xiàn)在不是特別需要買房子 我建議當(dāng)前不要買房
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
因?yàn)槿ツ甑胤截?cái)政收入當(dāng)中，賣地收入占了50%多，那么現(xiàn)在在財(cái)稅體制大的，包括其他投資體制沒有發(fā)生大的變化的時(shí)候，這個(gè)現(xiàn)象很難解決。特別在中西部地區(qū)，中部地區(qū)，我最近去調(diào)研，非常難解決。但是有一個(gè)問題出現(xiàn)了，地方政府像你剛才說今年的賣地還在增加，他賣完地干什么?現(xiàn)在的錢是壓在銀行身上，所以今年我在銀行系統(tǒng)講課，包括我跟銀行調(diào)研的時(shí)候，大量銀行在收緊，他還不僅僅是給老百姓的貸款在縮，老百姓這一塊兒對(duì)銀行不是最大的壓力，加一塊兒沒有多少。更重要的就是由于政府的項(xiàng)目，甚至地方政府的干預(yù)，所形成的銀行的類似土地財(cái)政，土地的這些貸款，銀行在想辦法收縮。所以我們今天在看房?jī)r(jià)的時(shí)候，如果我們僅僅從簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)，或者簡(jiǎn)單的土地的儲(chǔ)備量，我們是找不到答案的。我們一定就說這種投資的還有多大的規(guī)模，我們投資有多大規(guī)模。
如果我們看一下我們的GDP的構(gòu)成的話，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的GDP當(dāng)中出口，就進(jìn)出口，我們的外貿(mào)依存度達(dá)到最高的時(shí)候，達(dá)到50%多，我們的出口依賴度達(dá)到30%多。也就是如果今天我們撇開我們的國際貿(mào)易，我們國內(nèi)的內(nèi)需不到50%。那么我們這么大的生產(chǎn)能力，不到50%的內(nèi)需，我們?cè)趺茨茏屩袊慕?jīng)濟(jì)繼續(xù)維系下去，那么維系經(jīng)濟(jì)就需要工廠能夠開工，我們要不斷生產(chǎn)出的設(shè)備賣得出來，然后我們能夠保證就業(yè)能夠有效地進(jìn)行，那沒辦法，我沒有別的需求，我就蓋城市。我只要蓋城市，我的磚瓦、灰沙石、鋼鐵什么都，基礎(chǔ)道路、電力我都救活了。這是中國今天經(jīng)濟(jì)的一個(gè)，比較難解決的一個(gè)大的問題。所以房地產(chǎn)在這個(gè)過程當(dāng)中，他是一個(gè)很大的平臺(tái)。所以我們要想解決房地產(chǎn)價(jià)格的變化的時(shí)候，我們一定要知道中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行是怎么個(gè)現(xiàn)狀。
地方政府需要，比如說現(xiàn)在新地產(chǎn)。其實(shí)現(xiàn)在我們談地產(chǎn)的時(shí)候，大家的目光僅僅集中在，我們的住宅地產(chǎn)上，包括它的價(jià)格的變化。其實(shí)新地產(chǎn)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)各種各樣的地產(chǎn)都有。但是地方政府，我去調(diào)研的時(shí)候，他不知道怎么搞一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)園。我曾經(jīng)去一個(gè)城市，遍地號(hào)稱都是中國的傳統(tǒng)符號(hào)，但是那城市的市長(zhǎng)、書記不知道符號(hào)在哪兒?那么我們就想象，有資源誰去把這些資源開發(fā)出來。當(dāng)然這里面跟我們政府、媒體的導(dǎo)向有關(guān)系。就我們現(xiàn)在把所有的導(dǎo)向都傾斜在這個(gè)住宅上，所以大家以為房地產(chǎn)就是一個(gè)住宅的問題。中國的房地產(chǎn)肯定還有很多年的發(fā)展，那么發(fā)展一定不是今天我們所理解的房?jī)r(jià)漲不漲的問題，住宅漲不漲的問題，而是房地產(chǎn)性質(zhì)結(jié)構(gòu)，如何由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)向新型的功能化的房地產(chǎn)去轉(zhuǎn)化，這樣才能把我們的房地產(chǎn)的價(jià)格能夠變得更加合理化。
另外，我建議大家，現(xiàn)在如果你不是特別需要買房子，如果僅僅是為了投資，特別是投機(jī)，我建議不要買。
史煒：崩盤論毫無依據(jù) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有十年的發(fā)展前景
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
關(guān)于崩盤論說了好幾年了，第一，崩盤的這個(gè)說法沒有任何的依據(jù)，就是缺少最基本的經(jīng)濟(jì)常識(shí)，更缺少房地產(chǎn)常識(shí)。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)，這些年之所以能夠發(fā)展起來，一個(gè)是中國的投資拉動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)，第二，整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)處在工業(yè)化的初中期，當(dāng)然北京很高。那么工業(yè)化在初中，包括工業(yè)化中期的時(shí)候，所有的國家都經(jīng)歷這么個(gè)階段。經(jīng)濟(jì)想要獲得有效的投資拉動(dòng)，包括城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的統(tǒng)一，一定是房地產(chǎn)的發(fā)展。那么，發(fā)達(dá)國家到一定階段以后，比如到了工業(yè)化后期，那么他的房地產(chǎn)趨于平穩(wěn)。而我們國家到工業(yè)化中后期，我們至少還有十年的時(shí)間。所以我們國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不是住宅，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有十年的發(fā)展的前景。不是價(jià)格的問題，這是個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。
另外，可能會(huì)取決于我們國家文化理念的變化，那么發(fā)達(dá)國家，之所以現(xiàn)在房地產(chǎn)相對(duì)比較穩(wěn)定，是說使用權(quán)和占有權(quán)是分離，我們國家使用權(quán)和占有權(quán)是一致的，這是我們國家很傳統(tǒng)的一種文化。所以取決于我們未來人的文化理念的變化、引導(dǎo)，所以說根本就不存在房地產(chǎn)崩盤。從現(xiàn)實(shí)的操作角度，也不存在，因?yàn)橹畏康禺a(chǎn)的因素是什么?支撐房地產(chǎn)的因素是國家的投資，而國家的投資依賴于的是銀行的資本，而銀行的資本跟房地產(chǎn)是捆綁在一起，整個(gè)產(chǎn)業(yè)循環(huán)體系，包括制造業(yè)、鋼鐵、水泥、建材等等，它是一個(gè)完整的體系。
張鴻：中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架 過于依賴房地產(chǎn)投資
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
不要一下就消化了，因?yàn)橐幌戮拖说脑�，你是消化不了的。我覺得吳敬璉老先生他當(dāng)時(shí)的那個(gè)表情，大家看到其實(shí)是擔(dān)憂。這個(gè)擔(dān)憂，第一是過于依賴房地產(chǎn)投資的擔(dān)憂，但是我想還有一個(gè)擔(dān)憂，我們過年來，我們擔(dān)心的那個(gè)時(shí)間已經(jīng)開始迫近了，我們多年來一直擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，過于依賴房地產(chǎn)投資。但是今天我們已經(jīng)被綁架了，那我們就慢慢的來消化這個(gè)事情。
我一直說，中國的房地產(chǎn)其實(shí)是個(gè)政策市，就是無論是中央調(diào)控政策，還是地方的各種政策，其實(shí)這里面是有地方政府的一些驅(qū)動(dòng)在里面的。所以我們要判斷，它會(huì)不會(huì)有一個(gè)拐點(diǎn)往下?往下以后，我們有沒有子彈，我們有沒有能解救人質(zhì)的辦法?我想我們會(huì)想出這樣一個(gè)辦法，會(huì)用時(shí)間或空間能想出這樣一些辦法，包括中國整個(gè)的這樣一個(gè)國力在，我覺得它應(yīng)該不至于突然一下像十幾年前的香港那樣，一下出現(xiàn)那樣一個(gè)大幅度。
史煒：中國的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的承受能力 泡沫是存在的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我不建議大家買房的原因是，中國的房?jī)r(jià)已經(jīng)確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的承受能力，泡沫是存在的，有些人說泡沫不存在，泡沫一定是存在的，只不過我們國家的泡沫有原因。所以我相信，隨著我們今天國家政策的盤活存量，我不同意吳敬璉的說法，吳敬璉的說法是個(gè)純市場(chǎng)理性的說法。實(shí)際上中國要解決產(chǎn)能過剩，解決這種過度的城市投資，它一定是盤活存量。對(duì)我們來說，盤活存量是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，只有盤活存量，在增量上才能優(yōu)化。在這個(gè)背景下，我相信我們存量盤活的過程，也是房地產(chǎn)逐步回歸理性的過程，泡沫能不能擠出去，很難說，但是房地產(chǎn)一定相對(duì)的會(huì)回歸到一個(gè)理性的價(jià)格。
張鴻：現(xiàn)在的心理預(yù)期在改變 投資者已經(jīng)“多翻空”
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在心理預(yù)期在改變，這個(gè)改變包括很多種因素，一個(gè)是金錢，它其實(shí)是個(gè)金融問題。一個(gè)，我看到王石在一個(gè)論壇上說，反腐是最大的調(diào)控。所以我們必須承認(rèn)，有一些人從買房變成了賣房，就是我們說投資的話，就叫多翻空。所以我們要判斷，第一，錢還會(huì)不會(huì)那么熱?還會(huì)不會(huì)有那么多錢?金融政策、貨幣政策，包括財(cái)政政策的調(diào)整，還有就是我們整個(gè)的其他的政策……