一線樓市中介囧態(tài)
北上廣樓市一線見聞：中介為求“流量”改低房東報(bào)價(jià)，比價(jià)格松動(dòng)更明顯的是中介業(yè)績的下滑
李明(化名)一大清早便走出了自己的中介門店，一身正裝的他扛著一塊寫滿房源信息的小黑板，騎著一輛破舊的電動(dòng)車來到周邊一個(gè)小區(qū)門口，將小黑板放在電動(dòng)車前。
這名在上海市普陀區(qū)從事房產(chǎn)中介多年的經(jīng)紀(jì)人每天都以這樣的套路開始工作，只不過，這兩天他又多了一項(xiàng)工作——悄悄修改掛牌價(jià)。
“你看我小黑板上寫著的那套41平方米的一房，房東報(bào)價(jià)125萬元，但是我寫的是120萬元�！崩蠲鞲嬖V《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，房東報(bào)價(jià)有點(diǎn)虛高了，很多購房者根本不會(huì)考慮，所以他偷偷把價(jià)格調(diào)低。
遠(yuǎn)在1000多公里外的北京，這樣的“暗地促銷”策略已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。趙飛是朝陽區(qū)東三環(huán)一家大型房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，他昨天告訴本報(bào)記者，店里成交的第二套房子成交價(jià)比賣家報(bào)價(jià)降了幾萬元，這在去年同一時(shí)期是不可能出現(xiàn)的情況。
樓市冷暖，中介先知，李明和趙飛的經(jīng)歷折射出的是北上廣等一線城市樓市的現(xiàn)狀：交易量放緩、價(jià)格松動(dòng)。
從三萬元到四五千元
“主動(dòng)出擊這事，只有兩種情況下會(huì)出現(xiàn)，要么生意特好，要么生意特差，現(xiàn)在的行情，顯然屬于后者�！崩蠲鲗�(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析。
春節(jié)后，杭州樓盤降價(jià)等事件引發(fā)了關(guān)于房價(jià)“高處不勝寒”的擔(dān)憂，雖然樓市“崩盤說”遭到了業(yè)內(nèi)主流聲音的反駁，但三四線城市承壓去庫存化、一二線城市價(jià)格開始松動(dòng)已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
在李明看來，上海二手房行情是：成交量特別低迷，但是價(jià)格非常堅(jiān)挺，不少房東還在嘗試漲價(jià)。結(jié)果就是：有價(jià)無市。
昨天國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅2月份環(huán)比漲幅僅為0.6%，廣州為0.3%，北京則是零增長。
而根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，上海2月份的二手房成交量共計(jì)11612套，環(huán)比下跌18.91%，同比下跌20.41%，創(chuàng)下24個(gè)月來的新低；成交均價(jià)為19612元/平方米，同比上漲14.49%，但環(huán)比下跌4%。
“真的很郁悶。今年以來行情特別差，照理說3月份的行情應(yīng)該不錯(cuò)，但今年和去年相比，簡直是一個(gè)地下一個(gè)天上�！崩蠲髡f。
去年的這個(gè)時(shí)候，正是各地房產(chǎn)中介的“蜜月期”，當(dāng)年3月1日，被業(yè)內(nèi)稱為新“國五條”的細(xì)則出臺(tái)，其中一條核心條款即是轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)稅，在地方落地政策出臺(tái)之前的過戶潮令不少中介的業(yè)績“爆表”。
“去年行情好得簡直讓人高興得睡不著覺，各個(gè)區(qū)交易大廳被擠得水泄不通的場景還歷歷在目。”李明說，“今年卻根本就賣不動(dòng)！”
萬峰(化名)是廣州一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，從事這一行業(yè)已經(jīng)4年。他的工資單體現(xiàn)了“同比”的心酸。
萬峰告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，春節(jié)后自己的收入連著幾個(gè)月都沒有起色，每月都只拿到四五千元，去年每月能拿到六七千元�！靶隆畤鍡l’(出臺(tái))的那個(gè)月，我掙了3萬多塊，那是最高的時(shí)候了�！比f峰說。而根據(jù)本報(bào)記者當(dāng)時(shí)的采訪，廣州一名中介的月度提成達(dá)到了17萬元。
根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，上月全市原10區(qū)(不含增城、從化)二手住宅登記宗數(shù)為3143宗，同比減少51.0%；當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比1月減少11%。
滿堂紅房地產(chǎn)位于廣州老城區(qū)東山口門店的店長李林生對(duì)本報(bào)記者表示，他所在片區(qū)由于新房源較少，同時(shí)也是學(xué)區(qū)房首選區(qū)域，因此一直是熱門區(qū)域，但該片區(qū)近三個(gè)月的價(jià)格一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，目前銷售量低于去年同期。
趙飛告訴本報(bào)記者，春節(jié)假期結(jié)束后，他所在的門店共成交了兩套房子，成交價(jià)格保持了去年7月份左右的水平。
“現(xiàn)在一個(gè)月能成交一套就已經(jīng)很不錯(cuò)了�！彼f，最近的感覺是，二手房市場已經(jīng)從賣方市場變成買方市場，買家有了一定的議價(jià)能力。
“去年這個(gè)時(shí)候，買家比賣家著急，一套房子幾個(gè)人搶。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，變成了賣家給中介打電話，問房子有沒有人問�！壁w飛說。
“我們想要的是流量”
在李明看來，現(xiàn)在的樓市僵局主要原因在于買賣雙方對(duì)于房價(jià)預(yù)期存在差異。他對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，房東的心態(tài)還是比較好的，不僅不降價(jià)反而在嘗試漲價(jià)。但是，由于去年上海房價(jià)普遍漲了20%以上，購房者成本不斷提高，加上現(xiàn)在房貸緊張，導(dǎo)致更多的購房者選擇觀望。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)本報(bào)記者稱，受到信貸收緊的影響，開發(fā)商主動(dòng)出貨，但沒有配合價(jià)格向下調(diào)整的動(dòng)作，購房者只能選擇買小戶型或干脆暫時(shí)不買。
李林生分析，政策是影響交易量的一個(gè)重要原因，包括限購以及銀行貸款政策的收緊。
五大行之一的某銀行上海分行一名信貸經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者透露，近日，該行內(nèi)部下發(fā)通知，個(gè)人首套房房貸利率在此前取消優(yōu)惠的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上調(diào)，商業(yè)貸款40萬元以下的，基準(zhǔn)利率上浮10%；40萬元~80萬元的，基準(zhǔn)利率上浮5%。她強(qiáng)調(diào)：“我們銀行屬于房貸‘頭寸’較多的，別的銀行可能更緊�！�
李明告訴本報(bào)記者，一手房的房貸可能還容易搞定一些，部分二手房由于房齡的問題，現(xiàn)在要想及時(shí)獲得銀行貸款難度非常大。
他笑著說，自己的“改價(jià)”手法不會(huì)被房東識(shí)破，因?yàn)闆]有寫明樓層�！皩�(duì)于中介來說，并不是房子賣得越貴越好，我們想要的是流量�！�
目前，據(jù)各大中介反饋，上海市中心多數(shù)區(qū)域的二手房價(jià)仍十分堅(jiān)挺，但小部分去年房價(jià)漲幅過高的區(qū)域，二手房市場已經(jīng)陷入“量價(jià)齊跌”的窘境。以靠近上海自貿(mào)區(qū)的外高橋板塊為例，上海多家大型中介機(jī)構(gòu)提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域的二手房價(jià)已悄然松動(dòng)。
“普降5%左右，個(gè)別房源的降幅更大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的一位人士告訴本報(bào)記者，今年前兩月，外高橋板塊二手房成交量同比下降近六成。
一名外高橋板塊的中介人士抱怨稱：“現(xiàn)在的問題是，小幅度降價(jià)還達(dá)不到購房者的心理預(yù)期，故對(duì)需求提振不大。只有降價(jià)幅度較大的，才能夠迅速成交�！�
誰最想買房
有著7年從業(yè)經(jīng)歷的李林生告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，當(dāng)前購房需求以自住為主，其次是學(xué)區(qū)房，再次是改善型住房。房地產(chǎn)中介公司滿堂紅提供給本報(bào)記者的一份廣州二手房市場研究報(bào)告顯示，從2月下旬起，廣州二手樓市內(nèi)幾類潛在買家開始陸續(xù)看房并入市，按迫切程度從高到低排列，依次是：改善環(huán)境的換房客、學(xué)區(qū)房買家、婚房客、有3年社�；騻�(gè)稅證明可入市的“首套”外地客、以出租為目的的長線投資客。
他認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)廣州市房價(jià)依然會(huì)比較平穩(wěn)，今年亦不會(huì)出現(xiàn)大漲，“此后還不知道會(huì)有什么新政策出來，但是估計(jì)不會(huì)有太大變化”。
趙飛稱，店里工作日基本上沒有人來看房，到了周末，可能會(huì)有零星幾個(gè)人來看房�？捶康闹挥袃深惾�，一類是要結(jié)婚的年輕人，另一類就是生孩子需要換房子的年輕夫妻�，F(xiàn)在賣房子的有3種人，一是換房的，二是想要出國的，三是一部分公務(wù)人員。
“現(xiàn)在中介的主要工作就是打電話，一邊打電話勸說房東降低價(jià)格，一邊聯(lián)系合適的買家�！睆囊惶斐山灰惶椎揭粋�(gè)月成交一套，成交量下降也導(dǎo)致收入下降。趙飛告訴記者，目前店里積壓了大量房源，大概相當(dāng)于正常庫存的兩倍�，F(xiàn)在他每個(gè)月2500元的保底工資，雖然公司有漲工資的打算，但由于成交量上不去，“這點(diǎn)收入已經(jīng)快吃不上飯了”。
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