日前,一直在拋售旗下產(chǎn)業(yè)的香港大亨李嘉誠，傳出要進(jìn)軍韓國房地產(chǎn)業(yè)的消息。而隨著一系列政策的放寬，韓國的旅游勝地濟(jì)州島最近也成為了中國大媽們看房的熱門之選。除了近年來流行的韓國明星、韓國電視劇之外，我們看到韓國的房地產(chǎn)眼下好像也成為了投資最新的流行。但是韓國的房子真的會(huì)像韓劇那樣，讓人眼花繚亂、欲罷不能么？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國社科院金融研究所尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
日本，有哪些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒？韓國的房產(chǎn)真的值得投資嗎？
風(fēng)光秀麗的濟(jì)州島，近幾年樓市開始蒸蒸日上，而買斷了黃金的一些中國大媽也看到了投資的新方向。據(jù)韓國國土交通部公布的數(shù)據(jù)，2013年的第一季度中國人新購買濟(jì)州島土地達(dá)40萬平方米，大幅超過歐美買家，一些大媽甚至連樣板間還都沒看，就興沖沖地前去抄底。目前濟(jì)州島適用于外國人投資移民的樓盤多達(dá)20處，外國人房地產(chǎn)投資達(dá)到454平米，投資額2900億韓元，約合人民幣15億元，盡管濟(jì)州島房地產(chǎn)紅紅火火，但2012年以來，由于房價(jià)的飛漲，韓國樓市早已陷入低迷，韓國國土交通部的報(bào)告顯示，2012年46.2%的韓國民眾選擇租房，2013年2月，韓國房地產(chǎn)市場交易量下滑14%，到47288戶，創(chuàng)過去七年以來的最低值，同時(shí)價(jià)格也出現(xiàn)了下滑，首爾房價(jià)已跌到了2008年3月以來的新低。為擺脫困境，韓國政府2013年4月發(fā)布的房地產(chǎn)新政，核心在于減免交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)等。另外在房屋租賃方面，韓國政府還計(jì)劃推出一項(xiàng)準(zhǔn)公共租賃政策，也就是如果擁有多個(gè)住宅的房屋所有者，同意一年的租金漲幅在5%以內(nèi)，政府將會(huì)對(duì)其實(shí)行減免稅金等獎(jiǎng)勵(lì)。
曾經(jīng)一度低迷的日本房地產(chǎn)市場近來開始回暖，1月22日日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2013年日本樓市整體向好，呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢，東京的申奧成功，也進(jìn)一步帶動(dòng)周邊地區(qū)樓市的活躍。
趙潮（記者）：大家現(xiàn)在眼前看到這個(gè)正在施工中的大型樓盤是位于東京池袋地區(qū)，一年后方可交房入主，平均售價(jià)是7千萬日元左右，約合人民幣400萬元，而實(shí)際上在銷售開始不到一個(gè)月之后，322戶戶型，全部銷售一空，最后不得不通過抽簽的方式來決定，據(jù)了解最低的中簽率只有5%都不到，另外有超過4成的人是直接提現(xiàn)金來購房。
數(shù)據(jù)還顯示，時(shí)下一億日元，約合580萬人民幣以上的高價(jià)商品房銷售量較一年前相比，增加了93%。
齊藤周（瑞穗綜合研究所經(jīng)濟(jì)調(diào)查部研究員）：2013年日本股市大幅上漲，產(chǎn)生了資產(chǎn)升級(jí)效應(yīng)，其中部分資金流入樓市，另外目前的住房貸款利率還很低，購房者們擔(dān)心日本央行，設(shè)定2%的通脹目標(biāo)后，會(huì)抬高今后的利率，所以在利率較低的情況下，購房需求較大。
圍繞樓市的政策也是引人關(guān)注，日本政府決定，自今年4月將消費(fèi)稅稅率由目前的5%上調(diào)至8%，并計(jì)劃在2015年10月進(jìn)一步提高至10%，為彌補(bǔ)由此給購房者帶來的損失，防止樓市銷售陷入低迷。日本政府決定在原有房貸減稅政策，延長的同時(shí)，提高上限，并對(duì)中低收入購房家庭實(shí)行現(xiàn)金補(bǔ)助，預(yù)算金額達(dá)到3千億日元，約合170億元人民幣。
尹中立：韓國房地產(chǎn)市場和中國有很多相同之處
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
據(jù)我所知，其實(shí)有很多中資企業(yè)已經(jīng)把開發(fā)的觸角延伸到海外各個(gè)地方，包括比較熱門的濟(jì)州島，因?yàn)闈?jì)州島離中國相對(duì)來說是一塊飛地，距離比較近，坐飛機(jī)很快就到了，而且免簽證，還有很多其它的政策，更重要它的配套設(shè)施都完全是中文化的，有中國的學(xué)校，餐飲等服務(wù)都非常便捷。
08年以后，韓國的房價(jià)和之前判若兩人。08年之前，韓國的房價(jià)和我們當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場完全一樣，一直熱鬧了幾十年，住房價(jià)格上漲是持續(xù)的上漲，而且首爾是一房難求。但08年之后就一蹶不振，已經(jīng)調(diào)整了幾年，它是個(gè)短期調(diào)整，還是長期調(diào)整的一個(gè)剛剛開始，這是需要關(guān)注的，我認(rèn)為更傾向于后者。韓國實(shí)際上是步日本的后塵，日本的房價(jià)從91年開始一直進(jìn)入下降的通道，現(xiàn)在剛剛開始有所回暖，這只是慢慢下跌途中的一個(gè)反彈而已。所以韓國剛剛開始進(jìn)入熊市的通道，它現(xiàn)在并不是抄底的時(shí)候。每次抄底可能都把你套在上面。
08年之前，韓國房地產(chǎn)市場跟中國是一樣的，政府采取的對(duì)策也一樣，比如限購、限貸，還有保障性住房、公租房等等。后來中國房地產(chǎn)調(diào)控政策更多是照韓國政府學(xué)的，我當(dāng)年在呼吁一戶一房制度，還有很多限制的措施，實(shí)際上更多是看了韓國的這些資料，然后結(jié)合中國的情況所得出的。所以說，其實(shí)是中國的情況和韓國、日本，因?yàn)槲幕瘋鹘y(tǒng)一樣，所以他在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相同階段，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)形式也是一樣的，只不過是時(shí)點(diǎn)不一樣，中國比韓國晚了15年左右，比日本晚了20多年。也就是說，中國當(dāng)下投資者可以從日本、韓國學(xué)到更多的東西，可以對(duì)我們未來的投資，或者當(dāng)下的投資做出一些參考。
張鴻：韓國現(xiàn)在在靠振興樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我去濟(jì)州島的時(shí)候一下飛機(jī)，兩個(gè)內(nèi)容的漢字宣傳冊(cè)特別多，一個(gè)是整形，一個(gè)是買房。你手上拿一堆一看，要不就去整容，要不然就去買房，的的確確有一些人會(huì)心動(dòng)。但是我最近又看了一些非房地產(chǎn)開發(fā)商的資料，你剛才說的特別對(duì)，大媽們是看房的熱門之一，就是看的其實(shí)很多，我看有一個(gè)中介說，其實(shí)一直處于拉客狀態(tài)，最后成交的很少。因?yàn)槟莻�(gè)地方對(duì)韓國來說是一個(gè)著名的蜜月島，愛情島，《大長今》電視劇在那拍的。很多年輕男女準(zhǔn)備結(jié)婚的時(shí)候婚紗照在那個(gè)地方，拍出來風(fēng)景很好。但并不是每一個(gè)季度都適合生活，夏天和春秋可能好一點(diǎn)，但冬天可不像三亞那么暖和，所以你選擇住的時(shí)候要考慮，第一，你是不是準(zhǔn)備成天飛到那去��？東北人到三亞去，是因?yàn)樗鼫夭詈艽�。第二，�?jì)州島出租不像首爾那么容易，首爾畢竟公寓什么的還有一些硬的需求，但是那個(gè)地方恐怕買了以后出租也挺難的，現(xiàn)在我覺得概念更多一些。
要做投資的話，你真的要關(guān)注一下長期的趨勢，就很難說現(xiàn)在到底是什么點(diǎn)，但是有一點(diǎn)大家一定要知道，這里面有行政之手，他其實(shí)在振興樓市，靠振興樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。去年一共出了46項(xiàng)，基本跟現(xiàn)在中國調(diào)控樓市反著來的，比如說買房減稅，貸款低，保障性住房開始減少，保障性住房戶型也開始變小。但是亞洲人的共性，就是在他們46條救市政策出來以后，我看到一個(gè)調(diào)查，說韓國青年人仍然有30%決定這輩子不準(zhǔn)備買房。年輕人的理念可能更西化一點(diǎn)，和上一代不一樣了，把錢用去消費(fèi)，所以他們對(duì)未來前景有一些不樂觀，現(xiàn)在可能更多的指望來自于海外。
尹中立：日本樓市現(xiàn)在是短線一個(gè)反彈
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
日本現(xiàn)在是短線一個(gè)反彈，雖然反彈的力度還比較強(qiáng)，去年有些熱門城市大概漲了百分之十幾，但是你要知道它跌了多少，像東京一些地區(qū)現(xiàn)在的房價(jià)跌了60%左右。也就是說，現(xiàn)在的價(jià)格是當(dāng)年的三分之一左右，所以可想而知，20多年過去了，現(xiàn)在的價(jià)格縮水了大概三分之二，所以現(xiàn)在即使再漲一倍，也是回到當(dāng)時(shí)的50%左右。所以現(xiàn)在的反彈只是一個(gè)反彈而已。為什么只是反彈而已呢？因?yàn)榇蟮母窬譀]有變。為什么房價(jià)一路下跌？是因?yàn)槿丝诤妥》康墓┣蟮年P(guān)系逆轉(zhuǎn)了，人口在減少，老齡化非常嚴(yán)重，在這種情況下，房子是不會(huì)有市場的。
張鴻：日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況現(xiàn)在還很難說
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
這又和宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)，有那么寬松的貨幣政策，所以相對(duì)來說就會(huì)，包括股市，包括樓市會(huì)好一些，但是也有區(qū)域性的，可能也就是東京這幾個(gè)地方漲幅還算可以。東京這么多年跌下來，其實(shí)還是很貴，而且它的投資回報(bào)率一直不算低，就像首爾一樣，城市當(dāng)中那些人有個(gè)小公寓就特別好租。所以要單純說那個(gè)地方，它投資回報(bào)率是可以的，但其他的地方到底是一個(gè)真正強(qiáng)勢的復(fù)蘇，還是未來安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)，日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇到底能怎么樣，現(xiàn)在還很難說。因?yàn)檫@是一個(gè)綜合的東西，包括日本和周邊國家的這些關(guān)系到底怎么相處，大家投資的心理都非常重要。
尹中立：日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后續(xù)動(dòng)力越來越低迷
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
日本和韓國有一個(gè)共同特點(diǎn)，人口老齡化的速度超過歐美所有的國家，這意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后續(xù)動(dòng)力越來越低迷。我們知道在亞洲，二戰(zhàn)之后最成功的國家就是日本，日本率先進(jìn)入了發(fā)達(dá)國家行列，其次是韓國。亞洲這種發(fā)展中國家能夠進(jìn)入富裕國家的最成功的幾個(gè)案例之一就是韓國和日本。但是經(jīng)過經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之后，人口開始老齡化，然后進(jìn)入現(xiàn)在這樣一個(gè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長開始失去動(dòng)力，或者說換檔，從一個(gè)高速增長狀態(tài)現(xiàn)在變成中速，或者是低速增長，就是增長動(dòng)力沒有了，沒有的原因就是人口，人口有很大的關(guān)系。
實(shí)際上日本的國內(nèi)投資，還有經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的行為，應(yīng)該說受美國影響是非常大的。因?yàn)闊o論是從政治上還是經(jīng)濟(jì)上，日本和美國的聯(lián)系非常密切，所以美國貨幣政策收緊，應(yīng)該說對(duì)安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，它的挑戰(zhàn)也是非常明顯的。安倍希望這種擴(kuò)張性的貨幣政策能夠持續(xù)下去，但是美國作為全球事實(shí)上的中央銀行，它開始收縮，就使得安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)能夠施展空間有限。
張鴻：日本的老齡化極其嚴(yán)重
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我覺得他們?cè)诔霈F(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，其實(shí)很多問題的發(fā)展已經(jīng)到了一定階段，比如中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)形成，城鎮(zhèn)化已經(jīng)很好了，比例已經(jīng)很高了，但中國其實(shí)是發(fā)展初期，未來的前景不可限量，所以我們很多問題可以通過發(fā)展來解決。但是他們的問題可能很難再通過發(fā)展，有增量來解決，可能就是在存量上怎么解決。而且像日本，老齡化極其嚴(yán)重，全世界幾乎第一，但它是非移民國家，那怎么解決這個(gè)問題？所以它在各種調(diào)。比如為了增強(qiáng)政府在國際上的信用，今年4月1號(hào)要提高消費(fèi)稅，從5%提高到8%，但是提高消費(fèi)稅短期內(nèi)起碼意味著抑制了本國的需求，你又指望海外的。但長期來講，政府的這種強(qiáng)的財(cái)政收入會(huì)帶來其他國家對(duì)你國家的信用，長期來講對(duì)你來說是好，但是短期內(nèi)怎么解決？97年也是把消費(fèi)稅提高兩個(gè)點(diǎn)，從3%到5%，因?yàn)槿毡镜南M(fèi)稅在發(fā)達(dá)國家當(dāng)中是偏低的，提高兩個(gè)點(diǎn)以后，被視作是一次失敗的調(diào)整，這一次你到底怎么辦，今年4月1號(hào)其實(shí)是一個(gè)特別關(guān)鍵的結(jié)點(diǎn)。
劉江永：日本房地產(chǎn)有觸底反彈的潛在可能性
�。ㄇ迦A大學(xué)當(dāng)代國際關(guān)系研究院副院長
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
長期以來，日本房地產(chǎn)還有它的股票市場非常低迷，泡沫經(jīng)濟(jì)以后，萎靡不振，所以它本身有一個(gè)觸底反彈的潛在可能性。第二，日本采取量化寬松政策，大量印發(fā)日元，導(dǎo)致日本股市上揚(yáng)。因?yàn)槿毡镜凝堫^股大部分是出口產(chǎn)業(yè)，增發(fā)日元，導(dǎo)致日元貶值，就必然會(huì)提升日本股市的人氣。只要日元一升值，日本的股市立即就貶，只要日元一貶值，日本的股市立即就升。除了日本的股民以外，還有大量的境外投資者，大概已經(jīng)占了50%以上，這樣一種趨勢的發(fā)展，就使得一些從股票市場獲得的資金，可能他要考慮是不是劃出一部分，用于房地產(chǎn)的投資。