經過近兩年的沉寂，在海南獨一無二的自然資源以及島內外剛需市場的拉動下，海南樓市去年逐步走出低迷狀態(tài)，銷售回暖趨勢明顯。業(yè)內人士認為，隨著海南重拳出擊清理閑置土地，并逐步降低商品住房開發(fā)比例，海南房地產市場將進一步趨于理性和平穩(wěn)。
開發(fā)商以價換量促進銷售企穩(wěn)
近幾年海南樓市受到外界持續(xù)關注。2010年海南建設國際旅游島政策出臺后，海南樓市量價飆升，在經歷了短暫狂熱后，海南樓市銷售量進入了長達兩年時間的沉寂期和低迷期。
2013年海南樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖趨勢，房地產投資增長較快，房屋銷售面積持續(xù)高位增長。海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2013年1-11月，海南省房屋銷售面積逾千萬平方米，增長27.9%；房屋銷售額912.84億元，增長40.3%。
“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性。”克爾瑞海南機構總經理沈虹說，海南樓市銷售回暖首先是開發(fā)商以價換量的結果，從去年1月份開始，海南樓市成交價格呈現(xiàn)下行趨勢。
這在三亞尤為明顯，據統(tǒng)計，2013年前三季度三亞樓市成交均價為每平方米2.3萬元左右，而上年同期價格為每平方米2.7萬元左右，房地產調控政策對三亞投資投機性購房起到明顯的抑制作用。
�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局市場處處長戴開權也認為，�？谏唐纷≌某山痪鶅r逐步趨于平穩(wěn)。記者走訪�？谑卸鄠�樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售回暖促使2012年開盤的很多樓盤已經進入尾盤銷售階段。
剛需市場的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說，�？跇鞘械膭傂枋袌鲆殉醪酱_立，90-120平方米的剛需戶型占成交戶型的主導地位。戴開權說，�？谙鄬Τ墒斓纳詈蜕虡I(yè)配套，聚集了很多新海南人，逐步支撐起�？诘膭傂枋袌�。
在沈虹看來，三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機性購房，“這種度假剛需人群對高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的經濟型度假房產。”
“重拳出擊”清理閑置土地
近年來，海南省引進的大項目紛紛落地，大型房企加快進入海南房地產市場步伐，土地供應矛盾正在凸顯，但海南又存在大量的閑置土地，還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”。海南近期采取多項措施，對房地產一級市場秩序整頓和清理。
在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會議上，海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春介紹，經過調查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三類土地共28.68萬畝。其中“供而未用”的閑置土地，有13.06萬畝，約為海南省近兩年的土地供應量。
從用途看，“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，約占48%。從閑置時間看，閑置10年以上的占54.14%，閑置5年以上10年以下的占12.43%。
陳健春指出，因政府原因造成閑置的土地較多，也有一部分是企業(yè)自身原因。市縣政府財政資金有限及儲備土地也不足，對因政府原因造成閑置的土地，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多，處置時間較長。還有一些閑置宗地已經轉讓、抵押，或者已經被法院查封，情況復雜，處置難度較大。
據測算，“十二五”期間，海南省實際新增建設用地將達44萬畝，但根據土地利用總體規(guī)劃，今后海南可用的全部建設用地指標總共才65萬畝。
為盤活閑置土地，2013年11月1日，海南省政府實施了《海南省閑置土地認定和處置規(guī)定》，超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，以及超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項目投資總額25%的土地，政府可以無償收回國有建設用地使用權。
海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認證和處置辦法，確保處置率達到50%以上；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作。
沈虹認為，這些舉措將加快開發(fā)商的開發(fā)進程和銷量，促進海南開發(fā)商洗牌。他透露，很多大型房企準備從小開發(fā)商手中收購海南房地產項目，開發(fā)部分沉積多年的土地。
逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩(wěn)
部分專家和業(yè)內人士認為，今年海南房地產市場仍將持續(xù)放量，在獨特的自然條件和氣候資源的助推下，海南房價仍將維持平穩(wěn)狀態(tài)。
海南大學教授王毅武認為，盡管國際旅游島政策面的“含金量”已經釋放得差不多，但由于北方霧霾天氣的影響，海南樓市有全國購買力的支撐，海南房價仍有上漲的空間。
沈虹則認為，隨著今年海南樓市的持續(xù)放量，房價上漲空間有限。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局，“大型企業(yè)操作效率快，成本較低，可以承擔較低的售價，再加上本身的存量空間，海口的房價將趨于平穩(wěn)。”
據沈虹介紹，去年12月底到今年1月初，三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量，幾個項目的定價都低于三亞樓市三季度的成交均價，這將進一步拉低2014年三亞樓市的成交價格。
毋庸置疑，房地產業(yè)在海南經濟中仍具有重要地位。去年前11月，海南房地產投資同比增32.4%，占全省同期全部投資總額的比重超過40%。如何促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，成為海南各級政府亟待解決的問題。
去年10月份，海南省政府已出臺《關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，自2013年起，逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經營性房地產比重，力爭至2017年末，海南省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至70%，并納入市縣考核指標體系。而海南這一數(shù)據去年為84.4%，高出全國平均水平近10個百分點。
“政府希望大力發(fā)展旅游房地產，降低波動性較大的純粹住宅的比重，提升經營性物業(yè)的比重，增強房地產市場的流動性和活力�！鄙蚝缯f。
王毅武認為，旅游房地產最重要的特點是使用權的實現(xiàn)性和流動性。海南房地產應該重規(guī)劃、分層次、調結構、惠民生，把旅游房地產和保障房地產分開，降低商品住房開發(fā)比例，提高保障房和旅游地產的開發(fā)比例，才能促使海南房地產健康、均衡和協(xié)調發(fā)展。