8日，上海房管局發(fā)布《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相關(guān)措施》（以下簡(jiǎn)稱“滬七條”）。這意味著，繼“深八條”和“京七條”之后，上海進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。
值得注意的是，上海此次調(diào)控收緊與之前不同的是，限購(gòu)限貸雙雙升級(jí)，成為首個(gè)收緊限購(gòu)的一線城市。限購(gòu)方面，外地人口購(gòu)房門檻再度提高，連續(xù)納稅紀(jì)錄要求由1年增至2年；限貸方面，二套房首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，土地供應(yīng)方面，確保2013年住房用地供應(yīng)量在過(guò)去五年平均供地量基礎(chǔ)上再增加30%。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力下，一線城市頻頻出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)預(yù)期。上海更是從限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等多方面進(jìn)行調(diào)控。但是，仍然難以在短期內(nèi)使房?jī)r(jià)走勢(shì)轉(zhuǎn)升為降。
上海發(fā)布“滬七條”
“從上海本次出臺(tái)的政策內(nèi)容來(lái)看，多個(gè)措施均在以往的調(diào)控中有所體現(xiàn)，但是限購(gòu)限貸收緊為2011年以來(lái)力度最大的一次�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，一線城市價(jià)格上漲是政策頻頻出臺(tái)的主要原因。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)據(jù)公布的數(shù)據(jù)看，一線城市今年以來(lái)的價(jià)格漲幅明顯。9月新建商品住宅價(jià)格同比均超過(guò)20%，二手住宅價(jià)格同比均超過(guò)10%。價(jià)格上漲明顯的快于其他城市。在價(jià)格上漲的過(guò)快壓力之下，地方政府被迫出臺(tái)新的政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
CRIC研究中心也認(rèn)為，本次上海新政的出臺(tái)，早在預(yù)期之中�！爱�(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主體已經(jīng)由中央轉(zhuǎn)向了地方，相比于過(guò)去全國(guó)一刀切的調(diào)控模式而言，未來(lái)地方政府的意愿和思路將起到更加重要的作用，而對(duì)于北京、上海、深圳等房?jī)r(jià)水平較高、空房?jī)r(jià)目標(biāo)難完成，因此，收緊調(diào)控也是板上釘釘。
的確，上海市房管局指出，近年來(lái)，上海堅(jiān)決貫徹國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，調(diào)控取得積極成效，2011年、2012年本市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)全年漲幅分別為2%和0。但今年以來(lái)，住房?jī)r(jià)格波動(dòng)較為明顯，近期隨著交易量上升，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。
因此，上海市決定將進(jìn)一步按照“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和住房保障體系，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲，并明確進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的相關(guān)措施。
“滬七條”指出，上海將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
限購(gòu)方面也進(jìn)一步收緊，調(diào)整非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。
用地方面，“滬七條”表示，2013年上海住房用地供應(yīng)量在不低于過(guò)去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。并進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小套型住房用地供應(yīng)，加強(qiáng)土地市場(chǎng)跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場(chǎng)交易平穩(wěn)。
保障住房方面，進(jìn)一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系。對(duì)符合條件的廉租住房申請(qǐng)家庭實(shí)行“應(yīng)保盡�！薄ⅰ霸概浔M配”；加快共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)供應(yīng)，擴(kuò)大受益家庭規(guī)模；推動(dòng)公共租賃住房建設(shè)籌措和分配供應(yīng)，盡力滿足保障對(duì)象租賃需求；繼續(xù)做好征收安置住房搭橋供應(yīng)，確保舊區(qū)改造家庭用房需求。參照物價(jià)、收入等因素，研究明年放寬廉租住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，努力擴(kuò)大住房保障受益面。
在收緊限購(gòu)限貸外，“滬七條”還指出落實(shí)各區(qū)縣房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制。嚴(yán)格商品住房預(yù)銷售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，查處捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)及違反限購(gòu)政策等擾亂市場(chǎng)秩序的違規(guī)行為。切實(shí)承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的責(zé)任，確保年度目標(biāo)任務(wù)完成。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房稅收政策。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理以及存量房交易稅收管理，強(qiáng)化部門間信息共享機(jī)制建設(shè)，堵塞稅收漏洞。繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。與此同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，使房管、地稅、民政、人保等部門信息聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)交互共享，加強(qiáng)審核等。
“滬七條”被指短期內(nèi)難降房?jī)r(jià)
CRIC研究中心指出，從本次上海新政對(duì)需求的壓制作用來(lái)看，二套房貸首付提升將影響到一部分現(xiàn)金儲(chǔ)備相對(duì)不足的改善型需求，而外地人納稅年限增加也將一定程度影響外地來(lái)滬人口中的首置剛需。
“但影響效果將很有限�！睆埿裰赋�，一方面，今年下半年以來(lái)由于銀行資金面的緊張，針對(duì)二手房的房貸條件早已提高，在本次新政出臺(tái)之前，二套房購(gòu)買二手房的首付比例就極少有拿6成的機(jī)會(huì)。另一方面，目前按揭貸款中，二套房占比較低，影響范圍將很有限。
的確，此前央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年以來(lái)的商業(yè)銀行貸款中，二套的比例為23.5%。與此同時(shí)，從鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，2013年以來(lái)北京二手住宅市場(chǎng)的二套比例為16.8%，考慮一線城市的總價(jià)水平都處在較高的水平，預(yù)計(jì)整體二套比例低于20%。
土地供應(yīng)方面，CRIC研究中心指出，按照上海商品住宅市場(chǎng)年銷售規(guī)模1000萬(wàn)平方米的水平來(lái)看，維持目前土地供應(yīng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭將有助于緩解市場(chǎng)供求矛盾。但從住宅市場(chǎng)供求來(lái)看，增加土地供應(yīng)量短期內(nèi)難以形成有效的住宅供應(yīng)。
因此，今年后期房地產(chǎn)走勢(shì)，新政將影響部分購(gòu)房者預(yù)期，11、12月市場(chǎng)繼續(xù)上行動(dòng)力將被削弱。另一方面，北、上、深三地接連出臺(tái)新政至少給市場(chǎng)傳遞了當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲已超過(guò)政府底限的信息，這將一定程度上影響部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在定價(jià)環(huán)節(jié)的心態(tài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速在年底有所放緩，另外，部分高價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將在預(yù)售證申領(lǐng)環(huán)節(jié)遭遇阻力。
但CRIC研究中心認(rèn)為，由于市場(chǎng)供不應(yīng)求的大格局依然存在，因此總體上漲的趨勢(shì)在年底不會(huì)得到即時(shí)的改變，增加土地供應(yīng)的效應(yīng)也至少要等到明后年才能得到釋放。因此，從市場(chǎng)當(dāng)前的供求格局出發(fā)考慮，該政策導(dǎo)致的購(gòu)房需求縮減應(yīng)不足以使市場(chǎng)遭遇由熱轉(zhuǎn)冷的拐點(diǎn)。