經(jīng)歷了上半年乃至“金九”的房?jī)r(jià)飆漲后，多地年初提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)恐怕也隨之泡湯。
多城漲幅超兩位數(shù)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲18%~20%，天津等31個(gè)二線城市同比上漲7%~10%。
北京在各大城市中領(lǐng)跑，同比漲幅為19.3%；廣州上漲19%；上海上漲18.5%；深圳上漲18.4%。四個(gè)一線城市分居前四位。
按照中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布的《2013年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，9月份北京、深圳、廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅均超過了20%。
而實(shí)際交易價(jià)格可能超過了統(tǒng)計(jì)的漲幅。今年4月，廣州市國(guó)土房管局下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，要求全面執(zhí)行商品住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度。原則上，舊盤的新貨不能超過前一期的售價(jià)。新盤的價(jià)格不能高于所在區(qū)域去年的成交均價(jià)，中心城區(qū)2萬(wàn)元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽。
部分開發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價(jià)格的部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上。也就是說廣州房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅要比紙面上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)高。
“如果沒有采取這些限制網(wǎng)簽的舉措，實(shí)際漲幅將會(huì)更高。”合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。廣州市房協(xié)專家委員彭澎也說，限價(jià)導(dǎo)致的“雙合同”表面上好像控制住了上漲趨勢(shì)，但實(shí)際價(jià)格還是在飛速上漲，而且還提高了購(gòu)房者的首付負(fù)擔(dān)。
實(shí)際上，如果扣除郊區(qū)盤“拉低”的因素，廣州中心六區(qū)的漲幅更加明顯，大部分區(qū)域漲幅已達(dá)三成。去年9月，準(zhǔn)備結(jié)婚的陳先生與女友在廣州天河區(qū)美林湖畔購(gòu)買了一套二手房，當(dāng)時(shí)該二手盤的均價(jià)是1.8萬(wàn)元/平方米。今年9月，該盤房?jī)r(jià)已達(dá)2.3萬(wàn)，漲幅接近了三成。
北上廣深集體飆漲，一些核心二線城市也牛氣沖天。廈門近年來漲勢(shì)直追一線城市，8月，該市房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)14.9%。謝女士去年同期在廈門集美杏林灣買的房子均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米，如今該區(qū)域的新房已超過了1.6萬(wàn)元/平方米。
此外，鄭州、沈陽(yáng)、福州的漲幅也都過了兩位數(shù)。
難達(dá)控制目標(biāo)
今年年初，不少直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市公布了今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，大多為“房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”。分析人士指出，今年許多大中城市房?jī)r(jià)上漲比較明顯。9月份到年底，房?jī)r(jià)很可能還將保持上漲態(tài)勢(shì)，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲快的城市調(diào)控目標(biāo)可能完不成。
以廣州為例，今年初該市制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是，至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年廣州“兩會(huì)”上，該市上述兩項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)期分別是10%和11%。其后該市GDP目標(biāo)調(diào)高到11%。若按11%的目標(biāo)計(jì)算，目前該市房?jī)r(jià)漲幅已超出預(yù)期目標(biāo)8個(gè)百分點(diǎn)，要完成控制目標(biāo)幾無可能。
深圳的情況也差不多，深圳3月出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則顯示，今年該市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。今年初深圳市政府工作報(bào)告提出，居民人均可支配收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長(zhǎng)。按照今年該市GDP增長(zhǎng)目標(biāo)10.5%的目標(biāo)，目前該市房?jī)r(jià)的漲幅高出了預(yù)期目標(biāo)7.9個(gè)百分點(diǎn)。
“在各種因素作用下，第四季度的價(jià)格應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)，不會(huì)有太大變化�！饼埍蠓治�，由于去年第四季度房?jī)r(jià)上升比較快，所以接下來四季度同比漲幅會(huì)有所回落。但即便如此，像廣、深這樣的一線城市要完成控制目標(biāo)也會(huì)很“勉強(qiáng)”。
龍斌預(yù)計(jì)，在現(xiàn)有的局面下，到年底很多城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將被“淡化”。“一線城市和部分核心二線城市有那么大的居住需求和龐大的住房市場(chǎng)，很難控制。例如廣州有1500萬(wàn)以上的人口，通過限購(gòu)、限貸、限價(jià)尚且控制不住，可見剛性需求有多大�！�
彭澎則認(rèn)為，即便完不成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)地方政府來說也不會(huì)有太大影響�！翱赡芫褪钦覀�(gè)官員談個(gè)話就完了，問責(zé)程度不足以震懾地方。而且房?jī)r(jià)是因?yàn)榈貎r(jià)，所以如果住建部約談的話，國(guó)土部是不是也要約談呢？”彭澎說，現(xiàn)在缺乏一個(gè)有效的問責(zé)追究機(jī)制，即“如果我實(shí)現(xiàn)不了，該怎么辦？”
在龍斌看來，一年公布一個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不盡合理，是一種短期的行為�！胺�?jī)r(jià)不是一年可以調(diào)控出來的，因?yàn)閺耐恋毓⿷?yīng)到房屋，到二手市場(chǎng)，是一個(gè)長(zhǎng)周期的過程�！饼埍笳f，房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)不應(yīng)放在一年一度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而應(yīng)放在如何解決中長(zhǎng)期的平穩(wěn)發(fā)展，解決供求平衡，解決各個(gè)階層的居住需求。
彭澎說，房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵還是在于長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，一方面出臺(tái)合理的房產(chǎn)稅，而非重慶、上海的方式。其次是大力建設(shè)保障房，努力拓展覆蓋面，加大土地出讓金對(duì)建設(shè)保障房的比重，抑制政府對(duì)土地收益的追求。