近年來(lái)，各地曝光的房屋質(zhì)量問(wèn)題越來(lái)越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲(chǔ)備豐富，卻遭遇“惜用”。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各地繳存的公共維修資金總額已超過(guò)萬(wàn)億元，但使用率不足百分之一，常年處于“休眠”之中。這筆巨額資金如何“喚醒”，近年來(lái)廣受關(guān)注。
“近水”卻難救“近火”
上海市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分為商品住宅維修資金和公有住房售后三項(xiàng)維修資金（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金和街坊公共設(shè)施維修資金）兩部分。目前，前者由上海市、區(qū)兩級(jí)房管局管理，后者上海市公積金管理中心管理。
截至今年５月，上海的商品住宅維修資金歸集額共３９３億元，累計(jì)使用２９億元，累計(jì)使用率為７．４％，存在一定程度的“惜用”。
同樣的情形在其他城市更為明顯。比如，截至２０１２年１０月底，廣州房屋維修資金歸集總額超過(guò)８１億元，但累計(jì)使用金額不到８０００萬(wàn)元，不到總金額的１％。
另一方面，房屋和公共設(shè)施要花錢(qián)的地方卻越來(lái)越多。比如上世紀(jì)９０年代中后期建設(shè)的電梯房，如今已經(jīng)進(jìn)入了維修高峰期，維修范圍包括電梯、配電房、地下車(chē)庫(kù)等。如果維修資金“用不動(dòng)”，房屋及相關(guān)公共設(shè)施只能“帶病運(yùn)行”。
浦東新區(qū)瑞和苑小區(qū)就碰到過(guò)類(lèi)似問(wèn)題。小區(qū)有一幢高１４層的住宅樓，唯一的一部電梯由于電腦控制系統(tǒng)故障而停用超過(guò)一周時(shí)間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區(qū)的維修資金賬戶(hù)充裕，更換新系統(tǒng)需要１萬(wàn)多元，但程序繁瑣。久拖無(wú)果之下，部分業(yè)主一度和物業(yè)管理人員發(fā)生肢體沖突。在居委會(huì)的協(xié)調(diào)下，最后物業(yè)企業(yè)無(wú)奈同意先“墊資維修”。
三大原因?qū)е戮S修資金“使用難”
維修資金為何用起來(lái)難？記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，主要原因有三：
一是使用主體缺失。物權(quán)法規(guī)定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后才能使用。也就是說(shuō)，小區(qū)必須成立業(yè)主大會(huì)，才能將維修資金從政府代管賬戶(hù)劃至業(yè)主大會(huì)賬戶(hù)，具體則由選舉出的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)辦。但相當(dāng)一部分小區(qū)未能組建業(yè)主大會(huì)、選舉出業(yè)主委員會(huì)。有的小區(qū)換屆改選因各種因素影響，導(dǎo)致?lián)Q屆改選工作停滯不前，維修資金使用程序難以啟動(dòng)。
二是小區(qū)“自我管理”能力較弱，公共決策達(dá)到兩個(gè)“三分之二”較難。上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修資金科科長(zhǎng)張炳軍介紹，一方面，部分小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多，且存在出租或未入住等情況，業(yè)主表決費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果；另一方面，業(yè)主們無(wú)法就利益問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，往往不同意動(dòng)用維修資金。
在上海廣粵路一小區(qū)擔(dān)任過(guò)多年業(yè)委會(huì)主任的居民顧偉程說(shuō)：“比如修電梯，住在高層的人同意，一樓二樓的未必答應(yīng)；修理地面水溝，一樓的居民積極性很高，其他樓層卻不著急�；ňS修資金，比花自己家的錢(qián)還要難！”
三是部分業(yè)主對(duì)維修資金使用的公開(kāi)性、透明度有質(zhì)疑，對(duì)公共受益的收支狀況有懷疑。維修資金使用是否合理得當(dāng)，公共收益收入多少、用了多少、用在何處……這些問(wèn)題在部分小區(qū)都是一筆“糊涂賬”，各地也曝光過(guò)不少維修資金使用“貓膩”、甚至業(yè)委會(huì)和物業(yè)聯(lián)手掏空賬戶(hù)的事件。
上海２０１１年出臺(tái)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，規(guī)定未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，由居委會(huì)或村委會(huì)組織征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，物業(yè)企業(yè)組織維修，經(jīng)區(qū)房管局和專(zhuān)戶(hù)銀行審核后，可以根據(jù)決算審價(jià)金額支取維修資金。
張炳軍介紹，因大部分未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尚在保修期內(nèi)，因此，未成立業(yè)主大會(huì)維修資金使用情況較少，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，２０１２年未成立業(yè)主大會(huì)共使用維修資金３３０萬(wàn)元。目前，上海絕大部分維修資金的使用還是在成立業(yè)主大會(huì)后支取的。
既要激活維修資金 更需完善“自我管理”
上海關(guān)于住宅物業(yè)管理的最新規(guī)定，將電梯、水泵故障影響正常使用，消防設(shè)施損壞，外墻墻面脫落，屋頂外墻滲漏等列為“緊急情況”。對(duì)緊急情況，經(jīng)有關(guān)部門(mén)或?qū)I(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具相關(guān)證明，由業(yè)委會(huì)按相應(yīng)程序即可直接使用維修資金進(jìn)行維修。
普陀區(qū)平江嘉華苑小區(qū)有三幢３０層高的大樓，電梯經(jīng)常出故障。２０１１年地方法規(guī)出臺(tái)后，通過(guò)“急修流程”，小區(qū)電梯得到了有效維修。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年６月底，上海各小區(qū)共有１４５筆緊急維修，支取維修資金７５０多萬(wàn)元。２０１２年，上海商品住宅維修資金的年度使用量達(dá)４．６億元，是２００８年的近２倍。
此外，上海實(shí)行維修資金使用“三審”。一是審價(jià)，維修和更新、改造工程費(fèi)用超過(guò)５萬(wàn)元的，應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)決算審價(jià)；二是審計(jì)，業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，需聘請(qǐng)審計(jì)單位，對(duì)維修資金、利用物業(yè)共用部分獲取的收益等收支情況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)；三是審核，業(yè)主大會(huì)支取維修資金時(shí)，應(yīng)按規(guī)定向開(kāi)戶(hù)銀行提供相應(yīng)的維修資金支取資料，包括業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）決議、施工合同、審價(jià)報(bào)告等。截至今年６月底，上海已出具商品住宅維修資金審價(jià)報(bào)告２５００份，核減金額６３００多萬(wàn)元，核減率約為８％，出具審計(jì)報(bào)告１４００多份。
專(zhuān)家認(rèn)為，提高維修資金使用的有效性和安全性，表面看是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，深層次上則是加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主責(zé)任意識(shí)和“自我管理”的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，一方面要結(jié)合實(shí)際，對(duì)影響房屋資金使用的法規(guī)、制度進(jìn)行梳理、創(chuàng)新，從制度上掃除障礙，并防堵漏洞確保其安全運(yùn)行；另一方面，要積極指導(dǎo)并規(guī)范組建業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，著力增強(qiáng)業(yè)主責(zé)任意識(shí)和“自我管理”能力，從根本上讓房屋維修資金“用其所需”。