22個(gè)月房?jī)r(jià)在同比下降，全國(guó)70個(gè)城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)在連續(xù)下降的城市，房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)，而部分豪宅的房?jī)r(jià)與幾年前相比幾近腰斬，溫州或?qū)⒊蔀樗山墭鞘邢拶?gòu)令的第一城。曾經(jīng)以炒房團(tuán)著稱的浙江溫州的樓市，今天為何遭遇寒冬?曾經(jīng)的領(lǐng)漲，今天的領(lǐng)跌，溫州房?jī)r(jià)僅僅是個(gè)案，還是具有樣本意義?它會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的信號(hào)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。
房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)，昔日炒房團(tuán)為何會(huì)遭遇寒冬?從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌，溫州房?jī)r(jià)是否只是個(gè)案?
溫州樓市一直備受矚目。鹿城廣場(chǎng)是溫州標(biāo)志性的豪宅項(xiàng)目，開盤均價(jià)在4萬(wàn)元左右，2011年樓市火爆時(shí)，鹿城廣場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)格，曾高達(dá)每平米八九萬(wàn)元，6月份，已經(jīng)跌回了開盤時(shí)的起點(diǎn)。
王輔興(溫州某房產(chǎn)中介加盟店工作人員)：鹿城廣場(chǎng)也叫錦玉園，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)高位時(shí)，掛牌價(jià)已經(jīng)將近九萬(wàn)，成交據(jù)了解七萬(wàn)多，七萬(wàn)五以上有成交的，后來(lái)市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，價(jià)格跌下來(lái)，大部分掛牌價(jià)都在五萬(wàn)多，成交大概在四萬(wàn)六左右，四萬(wàn)二三。
香緹半島，京都城等項(xiàng)目，近來(lái)的價(jià)格也在大幅回落。
香緹半島小區(qū)保安：這里(香緹半島)的房子，比開盤的時(shí)候賣得便宜，開盤時(shí)這里炒到五萬(wàn)多，六萬(wàn)多，現(xiàn)在三萬(wàn)多。
陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：瘋狂到什么程度?一個(gè)號(hào)，一個(gè)樓盤開盤的順序號(hào)，都可以在一個(gè)小時(shí)之內(nèi)爆炒到，價(jià)值一分錢不值的(號(hào))，爆炒到三十萬(wàn)，五十萬(wàn)，甚至都有成交，那么這個(gè)市場(chǎng)是瘋掉了。
此后，房?jī)r(jià)暴漲的溫州成為了房地產(chǎn)限購(gòu)的城市。2011年下半年，溫州樓市開始降溫，2012年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的降幅。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，溫州市唯一的5月和6月房?jī)r(jià)均同比下降的城市，2011年9月以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)連續(xù)22個(gè)月同比下降。
劉戈：溫州的城市人口占比較小 樓市遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
溫州有它的特殊性，它當(dāng)時(shí)漲起來(lái)和現(xiàn)在跌下來(lái)都是因?yàn)樗旧矸績(jī)r(jià)就是建立在沙灘上，它的基礎(chǔ)不是本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要是論制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，溫州和浙江其他地方相比，無(wú)論是總量，人均，比寧波、紹興這些地方都差的很遠(yuǎn)，它的錢來(lái)自于全世界的溫州人，所以這個(gè)錢的投機(jī)性就非常強(qiáng)。當(dāng)他們預(yù)判到未來(lái)價(jià)格會(huì)很高的時(shí)候，那就會(huì)全部投入進(jìn)來(lái)，一旦有什么信號(hào)讓信心動(dòng)搖，那就做鳥獸散，它的這個(gè)特征特別的明顯。
其實(shí)溫州的特征是一個(gè)大農(nóng)村小城市，聽(tīng)起來(lái)這個(gè)城市有九百多萬(wàn)人口，是很大的一個(gè)城市，但它真正城區(qū)的那部分城市人口占的比例很低。由于海外的錢很多，所以周邊很多市鎮(zhèn)里，在農(nóng)村的宅基地里也蓋了很多房子，那些房子沒(méi)有統(tǒng)計(jì)到商品房里，其實(shí)那些房子的面積是很大的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)氐男枨蟆６?dāng)?shù)氐娜丝趤?lái)說(shuō)，這幾年基本上是百分之零點(diǎn)幾的增長(zhǎng)率，所以已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求了。
馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)的走勢(shì)是流動(dòng)人口的走勢(shì) 而溫州人的特征是走出去
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得是一個(gè)基本面全面的變化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身的一個(gè)變化，中小企業(yè)因?yàn)檫@兩年很困難，錢很緊張，很荒;第二是房地產(chǎn)基本面的變化，供需差不多基本已經(jīng)平衡了，有房子的人在溫州非常多。按照溫州以前的限購(gòu)政策，你有房就不能買房了，這樣供應(yīng)出大量的房子就沒(méi)人買，所以幾重因素導(dǎo)致現(xiàn)在連續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間一直處在下跌的狀態(tài)。但我特別要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的下跌絕對(duì)不是一個(gè)反常現(xiàn)象，現(xiàn)在很多人看到溫州的房?jī)r(jià)下降好像很奇怪，如果說(shuō)它的基本面，它所有的因素導(dǎo)致它跌的話，我覺(jué)得這個(gè)跌才是很正常的，反而全國(guó)這么多的城市房?jī)r(jià)一起往上漲，這才是不正常的。
從溫州房?jī)r(jià)本身的供需基本面來(lái)看，你現(xiàn)在如果去溫州，很少有人會(huì)告訴你，他沒(méi)有房子。我曾經(jīng)多次去溫州開會(huì)，接我的司機(jī)都有四套以上的房子。那么一般的人是一個(gè)什么樣的情況，我想就很清楚。再有，新進(jìn)入的人口在大多數(shù)情況下，現(xiàn)在看中國(guó)的房?jī)r(jià)，很多城市之所以大家一直看漲，是因?yàn)槲磥?lái)還有很多人口進(jìn)入，而溫州沒(méi)有剛需，因?yàn)樵撚蟹孔拥亩加蟹苛?第二，有房子的人又不讓買;第三，新進(jìn)入的人口又太少，所以房?jī)r(jià)的走勢(shì)事實(shí)上是流動(dòng)人口的走勢(shì)，溫州人是走出來(lái)，不是走回去。
聶梅生：溫州松綁限購(gòu)令實(shí)際上是在刺激需求
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
溫州的情況是這樣，它前期的房地產(chǎn)的供應(yīng)量是比較大的，所以銷售的速度比較慢。在為數(shù)不多的今年上半年房?jī)r(jià)下跌的城市當(dāng)中，溫州是一個(gè)，它實(shí)際上是處在滯銷的情況下。它原來(lái)不許購(gòu)第二套房，那么存量房就盤活不了，它只有盤活了存量房以后，才能夠使整個(gè)溫州房地產(chǎn)的一手房、二手房的存量才能夠消納、才能夠活起來(lái)。我覺(jué)得，它現(xiàn)在實(shí)際上是刺激這種需求，如果需求刺激了以后，它整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能平穩(wěn)，并不是所有的城市都這樣，它有它的特殊性。第二，溫州在房地產(chǎn)如果積壓了這么大量的問(wèn)題，那么它必須去解決，不解決的話，對(duì)它整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的。因?yàn)榇罅康馁Y金壓在這個(gè)地方，必須使它活起來(lái)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能夠傳導(dǎo)到需求，但這種辦法并不是全國(guó)所有的城市都有的。
劉戈：北京的限購(gòu)政策實(shí)際上留了一個(gè)大缺口 不像溫州徹底和堅(jiān)決
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
溫州的房子更多的是用來(lái)投資的，它就是一個(gè)投資品，所以這種投資品的特性就決定了它受外界風(fēng)吹草動(dòng)的影響特別嚴(yán)重。從2008年7月到現(xiàn)在，溫州房?jī)r(jià)的頂峰在2011年4月份，而在2011年3月14號(hào)，溫州出了限購(gòu)令的細(xì)則，也就是從這一天開始，不論是溫州的戶籍人口，還是外來(lái)人口，只能再買一套房子，是全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)政策。有了這個(gè)政策以后，由于它本身就是一個(gè)投機(jī)性非常強(qiáng)的市場(chǎng)，所以立竿見(jiàn)影，那上就下跌，在半年的時(shí)間里下降了將近30%，現(xiàn)在基本上處在一個(gè)比較平緩的區(qū)間里面。再有，溫州的限購(gòu)政策當(dāng)時(shí)比國(guó)務(wù)院要求的更嚴(yán)厲，因?yàn)樗?dāng)時(shí)漲的太快了，所以它有點(diǎn)矯枉過(guò)正，所以這個(gè)限購(gòu)令打的很準(zhǔn)。
我們?cè)倏幢本�，我們把北京和溫州兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)曲線疊加起來(lái)，北京在2010年5月份采取了限購(gòu)政策，當(dāng)時(shí)在半年以內(nèi)房?jī)r(jià)有所下跌，之后慢慢地回升，北京為什么沒(méi)有像溫州這樣的下跌?一方面，它可能有其他一些更綜合的因素，但是是不是北京的限購(gòu)政策實(shí)際上一直留了一個(gè)大的缺口?就是說(shuō)北京市民可以買兩套，也就是說(shuō)它的限購(gòu)政策不像溫州這么徹底，不像溫州這么堅(jiān)決。
馬光遠(yuǎn)：禁令三令五申 部分地方政府仍存僥幸心理
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)可以從兩個(gè)角度去看，一個(gè)是限購(gòu)等于把有購(gòu)買能力的人的購(gòu)房，房子跟錢給切開了;第二，2011年，溫州的中小企業(yè)，包括民間借貸出了很大的問(wèn)題，錢跟錢之間擠壓，擠壓的結(jié)果是，造成一個(gè)踩踏效應(yīng)，最受傷的除了中小企業(yè)以外，就是房地產(chǎn)。我們現(xiàn)在看到，這個(gè)市場(chǎng)盡管從三萬(wàn)已經(jīng)掉到兩萬(wàn)多，但是兩萬(wàn)二的房?jī)r(jià)在全國(guó)仍然能夠排進(jìn)前十。也就是說(shuō)，從城市面貌和發(fā)展?fàn)顩r來(lái)講，溫州我真的不敢恭維，兩萬(wàn)二的房?jī)r(jià)仍然是比較高的。
以前溫州的限購(gòu)政策現(xiàn)在從全國(guó)來(lái)看，從政策的正當(dāng)性來(lái)看，我覺(jué)得是矯枉過(guò)正，大家買一套，比如有一些改善性的需求就根本沒(méi)法買。那么北京跟溫州真的不一樣，北京未來(lái)整個(gè)的預(yù)期都不一樣，因?yàn)樗鞘锥�，而且很多人講未來(lái)的流動(dòng)人口還有多少多少會(huì)進(jìn)入北京。我覺(jué)得溫州之前的限購(gòu)政策本身既然矯枉過(guò)正的話，政策隨時(shí)糾正都是可以的，而且我認(rèn)為現(xiàn)在溫州這么一個(gè)市場(chǎng)，我一直強(qiáng)調(diào)它是一個(gè)正常的市場(chǎng)，它跟北京不一樣。既然正常，比如說(shuō)供需平衡，有一部分的人在投資、投機(jī)，那么在這種情況下，這個(gè)市場(chǎng)既然正常了，你為什么還要限購(gòu)?
劉戈：房?jī)r(jià)趨穩(wěn)之后 也就是限購(gòu)政策退出之際
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)當(dāng)時(shí)大家理解的所謂限購(gòu)都是一個(gè)暫時(shí)性的政策，包括溫州政府自己也解釋，為什么當(dāng)時(shí)我們定的這么嚴(yán)?是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為可能就是幾個(gè)月的事，現(xiàn)在因?yàn)橐呀?jīng)堅(jiān)持這么長(zhǎng)時(shí)間了，我們實(shí)在堅(jiān)持不下去了。也就是說(shuō)，它因?yàn)楫?dāng)時(shí)漲的太瘋了，所以對(duì)一下把自己綁的太緊了。我基本上同意，溫州供求的這個(gè)平衡，在這幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖上，我們看到溫州的這根曲線上去以后，然后下來(lái)平著走了很長(zhǎng)時(shí)間了，而北京的曲線一直在往上走，所以什么時(shí)候它也走平了以后，那也就是它的限購(gòu)政策該退出的時(shí)候了。
限購(gòu)本質(zhì)上就是一個(gè)階段性的政策，但是這個(gè)階段有多長(zhǎng)?像馬老師剛才得出來(lái)的一個(gè)結(jié)論，像溫州這樣的城市，可能當(dāng)時(shí)的政策定過(guò)嚴(yán)，所以顯得效果非常的明顯，那么達(dá)到了平衡，這退燒藥吃了，然后燒退了，那后面就進(jìn)入到正常程序。現(xiàn)在哪個(gè)城市先把燒退下來(lái)，那哪個(gè)城市就可以先退出，退出來(lái)以后也不能完事大吉，后面其他的一些稅費(fèi)和政策也跟上、銜接上，那么我們就回到一個(gè)正常狀態(tài)。
馬光遠(yuǎn)：限購(gòu)應(yīng)該堅(jiān)持到供需基本平衡為止
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在分化，全國(guó)性的一刀切的限購(gòu)政策已經(jīng)沒(méi)有必要。因?yàn)橛行┏鞘锌隙ㄊ撬山�，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。比如說(shuō)溫州的松綁導(dǎo)致北京出現(xiàn)松綁的話，那么北京一定要警惕。因?yàn)閷?duì)北京來(lái)講，這兩個(gè)市場(chǎng)完全不一樣，北京需求跟供應(yīng)還沒(méi)有平衡，需求量很大，供應(yīng)仍然跟不上，但溫州的供需已經(jīng)平衡，價(jià)格規(guī)律是主要的規(guī)律。溫州這個(gè)市場(chǎng)本身，我覺(jué)得維持限購(gòu)根本沒(méi)必要，那么把限購(gòu)取消掉以后，趕快上房產(chǎn)稅，趕快上別的政策。
我不認(rèn)為溫州是特例，因?yàn)槿珖?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是不一樣的，該限購(gòu)的一定限購(gòu)。比如說(shuō)北京，我認(rèn)為還應(yīng)該堅(jiān)持，堅(jiān)持到什么時(shí)候?yàn)橹?供需基本平衡為止，但是溫州已經(jīng)平衡了，就沒(méi)必要了，它這個(gè)市場(chǎng)我認(rèn)為是很健康的。平衡就是看基本供需，就是溫州無(wú)論是存量房，還是增量房，還是庫(kù)存，基本上已經(jīng)供應(yīng)都大于需求了。
馬光遠(yuǎn)：限購(gòu)不應(yīng)全國(guó)一刀切 必須上制度性的長(zhǎng)效機(jī)制 這樣未來(lái)我們將不會(huì)再談及調(diào)控
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我想全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)整個(gè)政策最起碼有兩個(gè)特點(diǎn)，第一，因地而制宜，不同地方的房?jī)r(jià)背后邏輯不同，不要搞全國(guó)一刀切的政策;第二，都必須上制度性的長(zhǎng)效機(jī)制，這幾年我們搞房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，最好的地方應(yīng)該是溫州，這個(gè)市場(chǎng)本身漲漲跌跌，整個(gè)供需很平衡，又有很多錢，市場(chǎng)又很活躍，在這個(gè)地方不搞房產(chǎn)稅在什么地方搞房產(chǎn)稅?做長(zhǎng)效機(jī)制，它應(yīng)該搞試點(diǎn)。就是你要真正退出限購(gòu)的話，那么你上房產(chǎn)稅，我想溫州市政府肯定會(huì)同意的，所以未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控，我們以后可能談到房地產(chǎn)的話，不會(huì)談到調(diào)控兩個(gè)字……