期待地產(chǎn)項(xiàng)目為湖北金環(huán)帶來業(yè)績轉(zhuǎn)機(jī)的投資者又要失望了。公司董事會(huì)已經(jīng)籌劃把地產(chǎn)公司的股權(quán)賣掉，盡管這個(gè)10萬平方米的項(xiàng)目已經(jīng)銷售了三分之一，另外三分之二也已全部建成并正在熱售中。但經(jīng)過一系列的運(yùn)作，這個(gè)項(xiàng)目的利潤恐怕與普通投資者已沒有關(guān)系。
7月19日，湖北金環(huán)發(fā)布公告，擬以8253萬元的價(jià)格出售所持有的控股子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%股權(quán)，接盤者中金匯鼎湖北投資管理有限公司的主要股東為兩名自然人。根據(jù)公告，公司對金環(huán)地產(chǎn)的長期股權(quán)投資凈額為9023萬元，若此次以8253萬元出售，金環(huán)地產(chǎn)將錄得虧損770.18萬元。
黃金地段 地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)虧錢？
這幾年做地產(chǎn)還會(huì)虧錢？湖北襄陽當(dāng)?shù)赝顿Y者張先生表示無法理解。在他看來，雖然房價(jià)沒有繼續(xù)大幅上漲，但地產(chǎn)項(xiàng)目肯定還是掙錢的，尤其是那些地段好、拿地成本不高的項(xiàng)目。
公開資料顯示，湖北金環(huán)房地產(chǎn)的前身襄樊純昊投資有限公司成立于2001年，原本隸屬于大名鼎鼎的“泰躍系”，2005年湖北金環(huán)以合計(jì)1.88億元的價(jià)格獲得其99%股權(quán)，并在2010年更名為湖北金環(huán)房地產(chǎn)。金環(huán)房地產(chǎn)一共開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，一是早已建成交付的泰躍·朝陽項(xiàng)目，二是正在銷售的金環(huán)·御江苑項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于襄陽市中心的漢江邊，且處于漢江一橋和漢江二橋之間的核心位置，屬于襄陽當(dāng)?shù)氐狞S金地段，目前該地段商品房售價(jià)普遍在每平方米6000元以上。
根據(jù)公司最新公告，御江苑項(xiàng)目位于襄陽市人民西路與霽月路交會(huì)處，項(xiàng)目占地面積30261平方米，總建筑面積103210平方米，容積率3.5，綠化率為35%。受地塊拆遷工作影響，項(xiàng)目分三期實(shí)施，首期項(xiàng)目于2011年11月正式動(dòng)工，三期項(xiàng)目2012年7月開始實(shí)施。截至目前，項(xiàng)目樓棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，預(yù)計(jì)整體竣工交付時(shí)間為2014年3月31日。
公告稱，項(xiàng)目住宅部分于2011年12月開始預(yù)售，截至2013年6月30日，共銷售住宅302套，銷售面積34091.2平方米。其中2013年1月起，受市場環(huán)境和競爭項(xiàng)目的影響，項(xiàng)目成交量和銷售均價(jià)出現(xiàn)大幅下挫，2013年1月-6月期間，住宅成交套數(shù)僅為57套，銷售面積5970.87平方米，成交均價(jià)5933元。
回查資料，金環(huán)房地產(chǎn)于2010年1月份通過公開競拍取得御江苑的土地開發(fā)權(quán)，拿地價(jià)格為1.046億元。
簡單計(jì)算就不難發(fā)現(xiàn)其中的問題。以御江苑項(xiàng)目的總建面和此前銷售單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目的整體收入應(yīng)該在6億元左右，而土地成本僅1.046億元，即使把建安成本算到2個(gè)億（即每平方米2000元），再加上1個(gè)億的其他費(fèi)用，這也仍應(yīng)是一個(gè)有利可圖的項(xiàng)目。
但根據(jù)公司最新披露的公告，如果湖北金環(huán)房地產(chǎn)公司以凈資產(chǎn)的價(jià)格出售，上市公司不僅賺不到一分錢，還將出現(xiàn)770萬元的虧損。
“我們買湖北金環(huán)的股票，看中的就是這個(gè)樓盤的收益，公司當(dāng)時(shí)拿地成本不高，樓盤的地段又好，結(jié)果折騰了幾年也沒有為公司帶來一分錢利潤，現(xiàn)在算總賬居然是虧錢的，這里面出了什么蹊蹺？”投資者張先生向上證報(bào)記者抱怨。
三大疑惑 且看利潤如何消失！
利潤到哪兒去了？公司一系列公開信息留下了疑惑和線索。
一個(gè)疑惑是銷售收入的確認(rèn)。根據(jù)公司最新公告，截至6月30日銷售面積已達(dá)到3.4萬平方米，以5933元的均價(jià)計(jì)算，銷售款也已超過2億元。由于公司今年上半年僅售出57套房，就應(yīng)有245套房在2012年年底前售出，對應(yīng)計(jì)算2012年底前銷售額已超過1.6億元。不過回查公司提供的資料，這些預(yù)收款尚未被正式確認(rèn)收入。公司提供的湖北金環(huán)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其2012年全年和今年一季度主營收入都為0。
公司曾有計(jì)劃對部分售房收入進(jìn)行確認(rèn)。今年1月30日，公司發(fā)布2012年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2012年全年盈利800萬元至1200萬元，一個(gè)原因即是公司房地產(chǎn)子公司開發(fā)項(xiàng)目略有盈利。然而一個(gè)月后，公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告修正公告，稱子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)因開發(fā)的御江苑項(xiàng)目工程進(jìn)度原因，對前期收入進(jìn)行調(diào)整，受此影響造成公司利潤下降。
第二個(gè)疑惑是評估時(shí)間的選擇。根據(jù)公開信息，金環(huán)·御江苑項(xiàng)目一共分三期開發(fā)，其中第一期兩棟樓已分別于2011年年底和2012年初取得預(yù)售證。根據(jù)襄陽市房管局公開消息，第二期兩棟樓在2012年7月24日獲準(zhǔn)預(yù)售，第三期則是在2012年9月4日獲準(zhǔn)預(yù)售。
以2012年8月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評估，對第二期和第三期的銷售情況顯然就有了充分的操作空間。評估報(bào)告未透露當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的銷售情況以及建設(shè)情況，根據(jù)公告提供的消息，截至今年6月30日已售面積為3.4萬平方米，約占整個(gè)項(xiàng)目的三分之一。
“房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)不同，估值相對有個(gè)成熟的市場，評估時(shí)就應(yīng)該以市場價(jià)格為準(zhǔn)，得出的價(jià)格也最公平�！蹦吃u估機(jī)構(gòu)在接受上證報(bào)記者咨詢時(shí)表示，對一個(gè)正在建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，很少以基礎(chǔ)法進(jìn)行評估，更不會(huì)采用半年或一年前的情況制作評估報(bào)告，“對一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，一年時(shí)間變化太大�！�
通過公開信息無法詳細(xì)知曉御江苑項(xiàng)目自去年8月底至現(xiàn)在的變化，回查評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告的時(shí)間，為今年3月30日，這與評估基準(zhǔn)日也有了7個(gè)月的時(shí)間距離。
第三個(gè)疑惑也是最實(shí)質(zhì)的問題，即湖北金環(huán)為何要在項(xiàng)目的銷售期內(nèi)急著出手這個(gè)項(xiàng)目？金環(huán)·御江苑項(xiàng)目真的如公告所說的，“預(yù)計(jì)滯銷狀態(tài)還將持續(xù)，后續(xù)銷售價(jià)格可能繼續(xù)下挫”？
上證報(bào)記者日前以購房者身份對金環(huán)·御江苑項(xiàng)目進(jìn)行了打探。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，樓盤銷售一直比較好，一期項(xiàng)目早已賣完，二期僅剩下一種戶型，量也不多，現(xiàn)在銷售的主要是三期項(xiàng)目，均價(jià)6300元。對于記者提到的“賣不動(dòng)”問題，工作人員直接表示，“這么好的地段，根本不可能，最多是在價(jià)格上讓一點(diǎn)�！�
據(jù)襄陽房管局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年，襄陽市區(qū)商品房成交均價(jià)5471.40元/平方米，較去年同期商品房成交均價(jià)增長10.6%。
湖北金環(huán)搶著賣出地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)是什么呢？昨日上證報(bào)記者與湖北金環(huán)相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，對方表示關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目不方便說太多，一切以公告為準(zhǔn)；該交易的買方中金匯鼎湖北投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)人也婉拒了采訪要求。