記者日前在安徽銅陵、馬鞍山兩地采訪了解到，近年來(lái)兩地順應(yīng)農(nóng)民需求，探索實(shí)施了農(nóng)房確權(quán)、抵押貸款等試點(diǎn)工作，進(jìn)一步明確了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，拓寬了農(nóng)民的融資渠道，取得積極成效。然而，由于相關(guān)法律政策的限制，試點(diǎn)工作始終游走在法律禁區(qū)邊緣，難以進(jìn)一步深入推進(jìn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和農(nóng)村的發(fā)展，農(nóng)房確權(quán)賦能已是趨勢(shì)，基層呼吁國(guó)家有關(guān)部門(mén)能盡快總結(jié)相關(guān)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，從法律政策層面明確對(duì)這一探索的態(tài)度，讓農(nóng)民和基層明確方向，穩(wěn)妥推進(jìn)這一工作。
“擔(dān)保利息高手續(xù)繁希望早日實(shí)現(xiàn)農(nóng)房抵押”
在馬鞍山市當(dāng)涂縣，集蔬菜生產(chǎn)、銷(xiāo)售、加工于一體的黃池蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)專業(yè)合作社擁有社員425人，橫跨7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)12個(gè)行政村，蔬菜生產(chǎn)基地面達(dá)4000余畝，然而由于普遍面臨貸款難、信用擔(dān)保利率過(guò)高的問(wèn)題，如何周轉(zhuǎn)資金成了幾百位社員的心頭難題。
“城里可以房產(chǎn)抵押，如果我們農(nóng)民的房子也抵押貸款就好了�！焙献魃缋硎麻L(zhǎng)武駿說(shuō)出了大家的普遍心愿。
面對(duì)武駿反映的貸款難，馬鞍山市從2007年開(kāi)始探索實(shí)施農(nóng)村房屋確權(quán)登記和抵押試點(diǎn)工作。第一步，為有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，依法確認(rèn)農(nóng)民土地權(quán)利，實(shí)施農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)。截至2010年5月，馬鞍山市農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬初次登記及發(fā)證工作基本結(jié)束，由產(chǎn)權(quán)部門(mén)復(fù)審后登記發(fā)證23605戶。
第二步，為農(nóng)民的房產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)抵押貸款。記者采訪了解到，目前農(nóng)村金融貸款方式以信用貸款方式為主，額度一般1萬(wàn)元左右，遠(yuǎn)不能滿足農(nóng)民的需求。即使可以申請(qǐng)擔(dān)保貸款，但往往只保大戶，難以滿足眾多中小農(nóng)戶的需求。為此，馬鞍山市在前期深入調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，加快農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)的嘗試。
據(jù)馬鞍山市住建委副主任葛天銀介紹，農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)是指借款人可將依法取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓或者用作抵押物在金融機(jī)構(gòu)貸款的行為，主要為支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，盤(pán)活農(nóng)村房屋資產(chǎn)，激發(fā)農(nóng)村金融活力。凡是在馬鞍山市行政區(qū)劃范圍內(nèi)合法取得房屋所有權(quán)證的房屋，即可辦理此類(lèi)業(yè)務(wù)。
同樣在進(jìn)行農(nóng)房確權(quán)抵押流轉(zhuǎn)嘗試的還有安徽省銅陵市，2011年10月該市啟動(dòng)農(nóng)房登記發(fā)證及抵押流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，目前已經(jīng)發(fā)證的有2600多戶。按照該市出臺(tái)的《銅陵市農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)登記管理辦法》規(guī)定，農(nóng)戶可憑借依法獲取的房產(chǎn)證進(jìn)行抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等行為。
據(jù)調(diào)查，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的近郊農(nóng)村，農(nóng)房流轉(zhuǎn)租賃或通過(guò)農(nóng)房抵押貸款的需求相對(duì)迫切。在馬鞍山市霍里鎮(zhèn)蘇李村全村700多戶村民，有600余戶申請(qǐng)獲得房產(chǎn)證。然而，令記者驚訝的是，自從2010年初步發(fā)證完畢，至今馬鞍山市已經(jīng)獲得房產(chǎn)證的2萬(wàn)多戶農(nóng)民中沒(méi)有一例農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)的案例。銅陵市試點(diǎn)也面臨了相同狀況，至今農(nóng)房抵押工作面臨著“零”的尷尬。
繞開(kāi)禁區(qū)避開(kāi)紅線卻面臨多重風(fēng)險(xiǎn)
記者采訪了解到，由于重重政策限制，盡管農(nóng)戶對(duì)農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)試點(diǎn)表現(xiàn)出了極大的興趣與需求，試點(diǎn)政府只能謹(jǐn)慎推廣，通過(guò)采取政策模糊等辦法試圖繞開(kāi)禁區(qū)，而在農(nóng)戶與銀行看來(lái)，這些嘗試缺乏法律保護(hù)，因此并沒(méi)有迅速參與，而是選擇觀望。
基層反映，多重政策的限制，是試點(diǎn)工作動(dòng)力不足，難以推行的重要原因。銅陵市住房和建設(shè)委員會(huì)市場(chǎng)處主任盛常禮表示，試點(diǎn)實(shí)施農(nóng)村房屋抵押流轉(zhuǎn)是加快城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下的一個(gè)大突破，但由于《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等都未明確，缺乏政策及法律層面的支持。
“此項(xiàng)試點(diǎn)工作很有意義，既能破解農(nóng)戶貸款缺乏抵押物的困境，也能擴(kuò)展銀行的業(yè)務(wù)范圍，提升經(jīng)濟(jì)效益。”馬鞍山市農(nóng)商銀行副行長(zhǎng)呂慧說(shuō)，不過(guò)由于缺乏國(guó)家政策支持存在著兩道難以跨越的門(mén)檻，一是農(nóng)村房屋不能進(jìn)行抵押登記；二是根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村房屋只能在本級(jí)村組織成員之間流轉(zhuǎn)，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行很難將債權(quán)變現(xiàn)。
眼看著試點(diǎn)工作被綁住手腳停滯不前，經(jīng)研究決定，銅陵市人民政府于去年9月19日出臺(tái)了《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》，對(duì)如何將農(nóng)房用于抵押流轉(zhuǎn)做出了詳細(xì)的說(shuō)明，寄希望能夠繞過(guò)政策禁區(qū)，將試點(diǎn)工作推進(jìn)。
在這份文件上寫(xiě)著，宅基地上的房屋若要進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)，應(yīng)先將該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，并承諾今后不再申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，注明“處置抵押的農(nóng)村房屋時(shí)，其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”
盛常禮介紹說(shuō)，如果直接為農(nóng)房辦理他項(xiàng)權(quán)證、做抵押登記，將會(huì)與現(xiàn)行法律沖突，因此嘗試改變土地性質(zhì)的辦法迂回辦理。同時(shí)，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的說(shuō)明，是一種模糊的處理方式，經(jīng)辦部門(mén)私下默認(rèn)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行可以將出讓范圍擴(kuò)大至本鄉(xiāng)。
然而，政府為求突破做出來(lái)的辦法并沒(méi)有效促使農(nóng)戶與銀行的行動(dòng)�；鶎影傩张c干部擔(dān)憂說(shuō)，一方面，目前地方的嘗試并沒(méi)有得到中央政策的支持或許可，一旦土地使用性質(zhì)變更后，后期能否順利變更回宅基地使用權(quán)；另一方面，由于缺乏規(guī)范的農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)平臺(tái)，申請(qǐng)抵押流轉(zhuǎn)的程序繁瑣，加上現(xiàn)在沒(méi)有專門(mén)的農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，農(nóng)房的價(jià)值只能聽(tīng)?wèi){政府認(rèn)定，老百姓雖然有流轉(zhuǎn)需求，但擔(dān)憂頗多。
銀行方面也有自己的擔(dān)憂。中國(guó)人民銀行銅陵市中心支行副行長(zhǎng)江四清說(shuō)，辦法的模糊雖然帶來(lái)了銀行業(yè)務(wù)操作的空間，但同樣也是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，一旦出現(xiàn)抵押風(fēng)險(xiǎn)與糾紛，在司法程序上，銀行得不到任何的保護(hù)“銀行創(chuàng)新產(chǎn)品需要考慮到風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，一般性貸款，銀行損失比重在0，最多不會(huì)超過(guò)10%。但農(nóng)房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)則不明確�！�
試點(diǎn)站在十字路口亟待政策明朗
淮南市鳳臺(tái)縣蘆塘村的殷孝英近日很高興，因?yàn)橛烧块T(mén)的人來(lái)對(duì)她的農(nóng)房進(jìn)行測(cè)繪及估價(jià)，告訴她這個(gè)房子在銀行能值幾十萬(wàn)元。老人家說(shuō)是兒女早在城里定居了，自己舍不得房子閑置，一直一個(gè)人住在農(nóng)村，如果真能實(shí)現(xiàn)農(nóng)房自由流轉(zhuǎn)，以后年紀(jì)再大一點(diǎn)，可以把房子賣(mài)了去城里和孩子們相聚了。
與殷孝英迫切的流轉(zhuǎn)需求不同，手捧著大紅色房產(chǎn)證，銅陵市西湖鎮(zhèn)朝山村村民王小平、汪冬枝等人接受記者雖然開(kāi)心地說(shuō)，終于像城里房子一樣有證、被法律保護(hù)了。但也表示，通過(guò)新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村居住環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施越來(lái)越好，天然氣也通了，百姓們住得舒暢開(kāi)心，不愿意離去。盡管未來(lái)出讓農(nóng)房的可能性不大，但同樣渴望能夠搭建這樣一個(gè)流轉(zhuǎn)的平臺(tái)“萬(wàn)一孩子們創(chuàng)業(yè)需要資金或者家里出個(gè)大事，這樣有個(gè)保障�！�
采訪中，不少基層干部分析認(rèn)為，目前多數(shù)農(nóng)民對(duì)于農(nóng)房流轉(zhuǎn)持理性態(tài)度，即便允許政策對(duì)農(nóng)房流轉(zhuǎn)解禁，但農(nóng)民未必會(huì)盲目出讓，事實(shí)上允許農(nóng)房市場(chǎng)自由流通，實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值，依靠市場(chǎng)機(jī)制，促使資源重新流動(dòng)、配置，反而有助于目前中央提出的實(shí)現(xiàn)“人”的城鎮(zhèn)化。銅陵市農(nóng)業(yè)委員會(huì)汪建設(shè)說(shuō)，伴隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，越來(lái)越多農(nóng)村人口流向城市，如何能讓他們盤(pán)活農(nóng)房資產(chǎn)，帶著資產(chǎn)進(jìn)城應(yīng)是城鎮(zhèn)化的題中之義。
基層住建委干部和銀行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，農(nóng)房閑置、農(nóng)村金融需求擴(kuò)大的情況普遍存在，農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)是個(gè)好政策，但由于缺乏上級(jí)政府部門(mén)的政策支持，此項(xiàng)試點(diǎn)工作已經(jīng)停滯不前，失去了試點(diǎn)意義。希望國(guó)家有關(guān)部門(mén)能盡快總結(jié)相關(guān)試點(diǎn)的工作經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)相應(yīng)的推廣方案與操作辦法。從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方開(kāi)始試點(diǎn)，并允許試錯(cuò)，為政策的制定提供探路經(jīng)驗(yàn)。
馬鞍山市住建委副主任葛天銀指出“只能對(duì)本級(jí)村集體組織內(nèi)成員轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定在政策與法律上面制約了農(nóng)村土地的價(jià)值，建議從中央層面政策，允許在試點(diǎn)地區(qū)，適當(dāng)擴(kuò)大抵押農(nóng)房的受讓人范圍，將試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至縣級(jí)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶口人員都納入出讓范圍之內(nèi)。
強(qiáng)化試點(diǎn)的示范引領(lǐng)作用。農(nóng)房確權(quán)登記工作，農(nóng)村居民群眾尚未真正看到其利益所在，并且還有不少擔(dān)憂和顧慮。江四清等人建議通過(guò)示范引領(lǐng)，打消群眾思想顧慮。發(fā)動(dòng)農(nóng)村黨員干部率先申請(qǐng)、率先登記、率先抵押，且要讓率先行動(dòng)起來(lái)的群眾得到實(shí)惠，進(jìn)而帶動(dòng)引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極參與到此項(xiàng)工作中去。
盡快搭建農(nóng)房流轉(zhuǎn)平臺(tái)。正是因?yàn)檗r(nóng)民認(rèn)可度不高、抵押實(shí)施難，所以成立農(nóng)房評(píng)估機(jī)構(gòu)、搭建流轉(zhuǎn)平臺(tái)、完善相關(guān)配套措施，才能提高農(nóng)民的積極性。就農(nóng)村房屋抵押后債務(wù)履行期屆滿后，債務(wù)如何實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，擬出臺(tái)辦法，明確規(guī)定農(nóng)房抵押處置及流轉(zhuǎn)問(wèn)題，解除農(nóng)戶和銀行的后顧之憂。