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上海易居房地產研究院近日發(fā)布的《2013年5月份70個大中城市房價指數(shù)報告》中顯示，2013年5月份，70個大中城市房價環(huán)比上漲0.91%，漲幅連續(xù)第二個月回落。其中一線城市房價環(huán)比漲幅回落最明顯，北京、上海、廣州已從之前的領漲地位中退出，上漲勢頭受抑。記者
陳飛 攝 |
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近年來，重慶市積極構建“市場配置+住房保障”雙軌制住房供應體系，實施“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的分層調控，做到市場供需平衡、價格穩(wěn)定、結構合理、秩序規(guī)范，努力探索房地產調控長效機制。
確保中低收入者“住有所居”
近年來，由于房價上漲過快等因素，低收入人群購房困難日益突出。特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買不起商品房的“夾心層”人群的住房問題，引起起各界高度關注。實踐證明，無論完全由政府保障，還是完全由市場調節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以有效滿足絕大多數(shù)社會成員的住房需求。
重慶市長黃奇帆表示，要實現(xiàn)住有所居目標，應跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底。
自2010年以來，重慶市大規(guī)模建設公租房，打造以公租房為主體的住房保障體系�？紤]公租房的保障屬性和過渡性安置特征，重慶按人均20平方米左右設計住房保障標準。從2010年起，這個市規(guī)劃實施“三年開工、五年建成、七年配套成熟”4000萬平方米公租房計劃，力爭解決200萬中低收入群體的住房困難。目前，已實際開工建設公租房4500多萬平方米，竣工并交付配租1300余萬平方米，惠及民眾近50萬人。
按照重慶市對公租房制度的設計，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力但在本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的城鎮(zhèn)住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進城務工、外地來渝工作的無住房人員，均可申請公租房。
在主城區(qū)一家汽車運輸公司工作的向仁興，屬農轉城人員，一家五口人的月收入只有三四千元，而每平方米動輒幾千元甚至上萬元的房價，讓全家人望“房”興嘆。當?shù)弥夥空吆螅诳登f美地公租房小區(qū)申請了一套60多平方米的房子。“靠我們全家人的收入，十年也買不上商品房；公租房解決了大問題，讓我們在城里有了一個安穩(wěn)的家�！毕蛉逝d說。
立足地產屬性優(yōu)化市場配置
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，按照“雙軌制”住房供應理念，針對中端消費，重慶市圍繞房地產的商品、不動產、金融品、資本品等屬性，實施市場調節(jié)。在此過程中，重慶市調整房地產投資在全社會固定資產投資中的比例，制定合理的住房規(guī)劃，控制房價收入比，確保市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
首先，將房地產投資嚴格控制在全社會固定資產投資的25%左右，調控房地產市場發(fā)展節(jié)奏。在當前城市建設發(fā)展期，房地產投資占固定資產總投資的比重過高，勢必形成房地產泡沫；比重過低，又會造成城市發(fā)展活力不足，不能滿足合理的住房需求。根據(jù)測算，將房地產投資占比控制在25%左右，可保持房地產供求大體平衡。
其次，按人均30平方米住房規(guī)劃建設房地產項目。一般而言，城市人均建設用地100平方米，人均住房面積30-40平方米，較為合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米，我國城市居民住房的小康標準是人均30平方米。這樣的人均住房面積，是目前經濟社會發(fā)展水平下，房地產業(yè)發(fā)展的一個基本規(guī)律。近十年來，重慶在審批房地產項目時，基本上遵循這個規(guī)律，有效地控制年度房地產建設量和最終規(guī)模，科學地把握城市擴展規(guī)模和速度。
第三，房價收入比保持在6.5：1左右。房價是一個城市房地產業(yè)發(fā)展狀態(tài)、發(fā)展水平的直接體現(xiàn)，必須與經濟社會發(fā)展和居民收入水平相適應。過去幾年，重慶堅持把房價與職工工資收入比控制在一個健康合理的范圍內，目前主城區(qū)雙職工家庭年收入與商品房平均售價之比大體是6.4：1。
此外，重慶還強化規(guī)范土地市場，從源頭上調控房地產市場。為此，該市提出了土地管理五條規(guī)則，實施土地先規(guī)劃后出讓、推進國有經營性土地出讓招拍掛、實行熟地出讓、依法收回閑置土地、加強土地儲備等。同時規(guī)范土地市場供應，結合房地產市場形勢制定年度土地供應計劃，每年土地出讓控制在三至四萬畝，并且合理安排供應地塊和出讓時序，將經營性用地出讓的樓面地價控制在當期房價的1/3左右。
開征房產稅約束高端消費
針對高端住房消費，重慶市通過個人住房房產稅(以下簡稱“房產稅”)進行調節(jié)，做到“高端有約束”。自2011年1月28日起，重慶市按照國務院部署，以完善稅制、調節(jié)分配、引導消費、便于操作為原則，制定了房產稅改革試點方案，在主城區(qū)對獨棟住房，新購住房價格超過上兩年商品住房均價2倍的住房，市外在重慶市“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員所購第二套及以上的住房，開征房產稅。
張定宇表示，重慶房產稅試點工作實施兩年來，其“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。試點以來，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價持續(xù)下降，年均降幅在6%左右。二是調節(jié)了商品住房供需結構。開征房產稅，增加了應稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導市民合理住房消費，促進商品住房供求關系理性回歸。目前，高檔住房上市建筑面積占商品住房批準上市建筑面積的比例由試點前的10%降為8%左右，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點前的9.2%降為2.2%，房地產資源配置及住房消費漸趨合理。
此外，房產稅有利于調節(jié)收入分配。按照房產稅試點方案測算，重慶近期年度稅源總量超過1億元。這些房產稅收入已全部用于公租房建設，實現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。
房地產問題專家表示，房產稅改革試點是運用經濟手段對高檔住房持有環(huán)節(jié)征稅，并與銷售環(huán)節(jié)的差別化稅收信貸政策一起，形成對高檔住房的調控體系。此外，再輔以法律手段和行政手段，形成對房地產市場調控的“組合拳”，充分發(fā)揮了各項政策的綜合效應。