從2月底到4月中旬，吉林省長(zhǎng)春市已數(shù)次上演“搶地大戰(zhàn)”，沉寂一年多的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出日趨活躍的景象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地成交活躍有能效增加市場(chǎng)供給，有益于平抑房?jī)r(jià)；但是，競(jìng)價(jià)激烈有可能抬高地價(jià)，“面粉”漲價(jià)后成本必定轉(zhuǎn)移給“面包”，地價(jià)上漲可能會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。
保利萬(wàn)科競(jìng)價(jià)攪熱土地市場(chǎng) 長(zhǎng)春近期數(shù)度上演搶地大戰(zhàn)
2月28日，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局舉行土地出讓儀式。當(dāng)日出讓經(jīng)營(yíng)性用地8宗，73萬(wàn)平方米。其中最大、最引人注目的一宗位于長(zhǎng)春汽車經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積18萬(wàn)平方米，起步價(jià)(樓面價(jià))1471米/平方米。萬(wàn)科和保利為此展開(kāi)對(duì)決，經(jīng)過(guò)86輪激烈角逐，保利最終以2351元/平方米拿下該地塊，溢價(jià)率近60%。這也是自2012年年初以來(lái)長(zhǎng)春市首次出現(xiàn)的激烈競(jìng)價(jià)場(chǎng)面。
萬(wàn)科保利爭(zhēng)地大戰(zhàn)余韻未散，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)又起硝煙。18日長(zhǎng)春市國(guó)土資源局舉辦的國(guó)有建設(shè)用地出讓儀式上，一塊面積39605平方米地塊引發(fā)114輪競(jìng)價(jià)，最終以高達(dá)63.7%的溢價(jià)率成交。該地塊位于寬城區(qū)長(zhǎng)春水果批發(fā)市場(chǎng)北側(cè)，地處北新城核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)匯聚了在建的地鐵1號(hào)線、都市森林公園等。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果說(shuō)保利“血拼”汽開(kāi)區(qū)地塊，是為了排擠對(duì)手，確保其在汽開(kāi)區(qū)的龍頭地位，還有可能只是個(gè)例，那么4月18日土地出讓儀式表明，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)真正出現(xiàn)了回暖跡象。據(jù)了解，4月18日出讓儀式上，共有6宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓，其中3宗出現(xiàn)競(jìng)價(jià)場(chǎng)面。除114輪競(jìng)價(jià)、63.7%溢價(jià)率成交的寬城地塊，華潤(rùn)置地經(jīng)72輪競(jìng)拍，擊敗另兩家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以樓面價(jià)2496元/平方米，總價(jià)7.29億元摘得高新區(qū)11萬(wàn)平方米地塊。
“面粉”“面包”互相作用 地價(jià)上揚(yáng)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲擔(dān)憂
“長(zhǎng)春土地市場(chǎng)已經(jīng)很久沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣激烈競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面了”，一位業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)購(gòu)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2012年長(zhǎng)春市共出讓經(jīng)營(yíng)性地塊92宗，總面積為557萬(wàn)平方米，較2011年減少30%，且出讓地塊幾乎全部以底價(jià)成交，僅有一宗土地出現(xiàn)了溢價(jià)，萬(wàn)科、保利、中海等大型房企去年一年都沒(méi)有在長(zhǎng)春出手拿地。
盡管去年長(zhǎng)春市土地出讓面積少、并且底價(jià)成交多，但是土地均價(jià)仍在上升。據(jù)長(zhǎng)春中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)性用地成交單價(jià)2872元/平方米，較2011年增長(zhǎng)10%。長(zhǎng)春中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析指出，“一方面，調(diào)控政策持續(xù)顯效，包括‘限囤令’等都對(duì)大型知名房企起到了限制作用，使得他們以消化內(nèi)部庫(kù)存為主，使得中小企業(yè)成了土地交易市場(chǎng)的絕對(duì)主力。而中小企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也決定著底價(jià)成交這種狀況的頻繁出現(xiàn)；另一方面，從政府的角度出發(fā)，需避免‘價(jià)格低于價(jià)值’的拍賣情況，規(guī)避國(guó)有土地資產(chǎn)流失，因此提高了土地出讓底價(jià)，因此出現(xiàn)了土地市場(chǎng)量少價(jià)升的現(xiàn)象”。
對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)的活躍場(chǎng)面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性用地成交增加有助于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，通過(guò)供給緩解供需矛盾，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定；不過(guò)，頻繁、激烈的競(jìng)價(jià)可能導(dǎo)致地價(jià)進(jìn)一步上升，并最終轉(zhuǎn)嫁給樓市。據(jù)了解，2009年，萬(wàn)科、中海和保利三家曾在長(zhǎng)春上演“三國(guó)演義”，頻頻掀起搶地大戰(zhàn)，地王紀(jì)錄不斷刷新，當(dāng)年長(zhǎng)春市地價(jià)和房?jī)r(jià)一路走高。
據(jù)克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司統(tǒng)計(jì)，今年3月，長(zhǎng)春商品住宅成交均價(jià)為6550元/平方米，環(huán)比上升4.6%，同比上升4.8%。
增加面積擴(kuò)大供給 力保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)
長(zhǎng)春市2013年住房用地供應(yīng)計(jì)劃近日出爐，今年計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地700萬(wàn)平方米，較去年增加100萬(wàn)平方米。今年長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性用地主要集中在高新區(qū)、凈月區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、寬城區(qū)、二道區(qū)以及蓮花山旅游度假區(qū)等，特別是蓮花山旅游度假區(qū)，共出讓37宗地塊，是去年的4倍多。此外，長(zhǎng)春市今年還將供應(yīng)保障房用地100萬(wàn)平方米，棚戶區(qū)用地100萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，“隨著市場(chǎng)回暖，政府有意開(kāi)啟土地閘門。一方面增加地方財(cái)政收入，另一方可以通過(guò)增加供給，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。
據(jù)了解，與去年相比，長(zhǎng)春市今年加快了土地出讓節(jié)奏，在增加出讓面積的同時(shí)，還劃小了宗地出讓規(guī)模，以10萬(wàn)平方米以下地塊為主，為中小企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件。今年以來(lái)，除保利、華潤(rùn)等少數(shù)全國(guó)性大房企外，出讓地塊多為本地或外埠中小企業(yè)摘得。
另?yè)?jù)相關(guān)人士介紹，雖然長(zhǎng)春市土地出讓均價(jià)有所上升，但是由于提高了土地使用效率、增加了容積率，實(shí)際上樓面地價(jià)(單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格)有所降低。據(jù)長(zhǎng)春中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2012年長(zhǎng)春土地樓面價(jià)成交均價(jià)為1275.2元/平方米，同比下降4%。這就意味著土地成本占開(kāi)發(fā)成本的比例實(shí)際上并沒(méi)有提高。