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海口在建某小區(qū)。資料照片 |
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蛇年春節(jié)前后，關(guān)于海南樓市開(kāi)始再現(xiàn)泡沫的傳言盛行網(wǎng)絡(luò)，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。海南樓市屬于外向型樓市標(biāo)桿，其樓市“再現(xiàn)泡沫”究竟是政策威力所致還是以訛傳訛？再現(xiàn)泡沫是否具有風(fēng)向標(biāo)意義？樓市投資鏈條的崩斷是否會(huì)引發(fā)當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境的惡化？《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
市場(chǎng)：“情況沒(méi)那么糟”成交量穩(wěn)中有升
“海南房子賣不動(dòng)了”、“海南樓市降價(jià)勢(shì)在必行”、“海南省樓市潛在供應(yīng)量可消化10年”……有關(guān)海南樓市的消息在春節(jié)前后不斷沖擊著消費(fèi)者的神經(jīng)，海南樓市泡沫破滅，炒房客被套牢的消息不脛而走。
然而，事實(shí)并非如此，記者在春節(jié)前后連續(xù)走訪海口多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，傳聞夸大其詞。�？谖骱０稑s域公園置業(yè)顧問(wèn)魏景連表示，榮域公園屬于高端樓盤，從2012年至今均價(jià)一直保持在12000元左右。2013年出現(xiàn)低價(jià)開(kāi)市，是多方原因造成。“海南房?jī)r(jià)打折從去年就開(kāi)始了，打折的房子多在離海岸線比較遠(yuǎn)的地方，品質(zhì)一般，和去年比房?jī)r(jià)變化其實(shí)并不大�！蔽壕斑B說(shuō)。
“再現(xiàn)泡沫和拋售潮目前肯定是沒(méi)有的�！焙u國(guó)際名城置業(yè)顧問(wèn)李祝琳告訴記者，樓市出現(xiàn)低迷從去年下半年開(kāi)始，一直平穩(wěn)過(guò)渡。
而在�？谑泻５閸u國(guó)瑞花園、�？谑邪姿铃\地翰城等多個(gè)樓盤，并未出現(xiàn)價(jià)格狂跌的現(xiàn)象，“目前價(jià)格狂跌的傳言也是針對(duì)一些尾樓，隨著旅游旺季的到來(lái)，價(jià)格時(shí)刻都在牽動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)�！卞\地翰城置業(yè)顧問(wèn)張依娜說(shuō)。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，1月海南省成交7945套，環(huán)比多簽約2091套；成交面積為72.17萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲22.82%；成交均價(jià)為12579元/平方米，環(huán)比上漲3.25%。1月海南樓市的簽約量高于2012年任何月份的簽約量。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)黃金周期間全國(guó)樓市冷熱不均，而三亞卻獨(dú)撐海南全省春節(jié)樓市，7天內(nèi)成交350套，值得一提的是黃金周7天中的最后一天，成交套數(shù)、均價(jià)、面積均上演登高，尤其是成交均價(jià)高達(dá)五萬(wàn)多元每平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)仍抱有信心，隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)和新建西環(huán)線高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好。
有開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)前海南樓市已經(jīng)不是數(shù)據(jù)引領(lǐng)趨勢(shì)的時(shí)期，海南樓市固有的特點(diǎn)決定很難通過(guò)供需關(guān)系研判其未來(lái)走勢(shì)，根本上仍受限購(gòu)等政策和全國(guó)樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業(yè)分化趨勢(shì)日益明顯。
政府：海南商品房存量合理可控
海南樓市泡沫說(shuō)來(lái)源于海南克爾瑞公布的一份市場(chǎng)報(bào)告，其顯示海南18個(gè)市縣未來(lái)三至五年，包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積800多萬(wàn)平方米計(jì)算，未來(lái)十年內(nèi)，不再增加新的樓盤立項(xiàng)，這些庫(kù)存也難以消化完畢。
針對(duì)這些數(shù)據(jù)，海南省�？谑凶〗ň质袌�(chǎng)管理處處長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)表示，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定的重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有形成實(shí)際潛在供應(yīng)。潛在供應(yīng)量是一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，并不能反應(yīng)實(shí)際需求情況。
“部分媒體曲解數(shù)字，目前就海口樓市而言，開(kāi)工量逐步減少，銷量有所回升，價(jià)格波動(dòng)控制10%以內(nèi)，�？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，并不存在崩盤及泡沫危機(jī)�！贝鏖_(kāi)權(quán)說(shuō)。
據(jù)�？谑凶〗ň痔峁⿺�(shù)據(jù)，2012年�？谑猩唐贩颗鷾�(zhǔn)預(yù)售面積379.4萬(wàn)平方米，同比下降10.2%，銷售商品房266.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，商品房?jī)r(jià)格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫(kù)存量為463萬(wàn)平方米。
海南省住建廳廳長(zhǎng)王志宏對(duì)此表示，海南省商品房存量合理，在可控范圍內(nèi)。王志宏介紹，截至2013年1月10日，海南省商品房可售面積為1860萬(wàn)平方米。而去年海南省商品房銷售面積為931.84萬(wàn)平方米，存量是合理的，在可控范圍內(nèi)。
針對(duì)媒體近期報(bào)道“海南商品房存量多，開(kāi)發(fā)商低價(jià)拋盤”的情況，王志宏表示，確實(shí)存在有些開(kāi)發(fā)商低價(jià)促銷，主要因?yàn)椤昂Ｄ鲜《臼巧唐贩夸N售的傳統(tǒng)旺季，歷年都存在有些開(kāi)發(fā)商以打折或降價(jià)促銷的方式爭(zhēng)取多一些銷售商品房的做法，今年有些樓盤也不例外”。
其次，海南省近兩年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高。原先已開(kāi)工建設(shè)的一些樓盤由于產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)及配套設(shè)施比起一些高檔樓盤，存在一定差距，個(gè)別項(xiàng)目打折銷售的幅度相對(duì)較大。年關(guān)將近，有些企業(yè)為了資金回籠，拿部分房源低價(jià)銷售。但是海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體上品質(zhì)在不斷提高，絕大部分項(xiàng)目的價(jià)格是比較穩(wěn)定的。
王志宏認(rèn)為，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行情況良好，可以從以下幾個(gè)方面看：一是從投資看，2012年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成886.64億元，同比增長(zhǎng)33.7%，繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，說(shuō)明企業(yè)對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心。二是從企業(yè)到位資金看，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1340億元，是開(kāi)發(fā)投資額的1.5倍，說(shuō)明企業(yè)資金供給狀況總體良好。三是從在建面積看，本年新開(kāi)工面積1661萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.7%，在建商品房面積處于合理區(qū)間。四是從供求方面看，2012年房地產(chǎn)銷售面積931.84萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，海南省商品房供求關(guān)系是基本平衡的。五是從價(jià)格看，去年商品房銷售均價(jià)7894元/平方米，同比下降11.3%，價(jià)格有所回落，已經(jīng)非常理性。
趨勢(shì)：大打環(huán)保牌旅游地產(chǎn)比重將上升
海南省財(cái)經(jīng)委指出，海南省城鄉(xiāng)建設(shè)工作仍然存在不少薄弱環(huán)節(jié)。例如，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然比較薄弱，城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)貌缺乏特色，城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平不高，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生的能力仍然不強(qiáng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)比較單一，促銷壓力仍然較大，需要進(jìn)一步優(yōu)化和加快轉(zhuǎn)型升級(jí)；保障性住房的結(jié)構(gòu)、類型和分配還不盡合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套、后續(xù)管理等方面有待進(jìn)一步完善；城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實(shí)施力度亟待加強(qiáng)，打擊違法違章建筑任重道遠(yuǎn)；住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)高技術(shù)人才短缺問(wèn)題仍然很突出。
王志宏表示，面對(duì)調(diào)控，要積極探索房地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展的出路，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在不減少投資總量的情況下，減少商品住房開(kāi)發(fā)比重，加大開(kāi)發(fā)與旅游等產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，促進(jìn)“旅居型房地產(chǎn)”、“就業(yè)型房地產(chǎn)”同時(shí)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的基本平衡。
海南地產(chǎn)人士紛紛表達(dá)了積極向上的態(tài)度。中信地產(chǎn)海南投資有限公司營(yíng)銷總監(jiān)索穎表示，國(guó)家進(jìn)行調(diào)控并不是說(shuō)要打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是把房地產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)中的泡沫去掉，讓很多房地產(chǎn)商踏踏實(shí)實(shí)來(lái)做房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商要做好持續(xù)過(guò)艱難日子的準(zhǔn)備，練好內(nèi)功，注重產(chǎn)品品質(zhì)，共同做好海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)專家稱，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，海南應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，大力推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充，以促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
近來(lái)，在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站，海南地產(chǎn)紛紛以“遠(yuǎn)離空氣污染”、“擺脫內(nèi)地霧霾毒氣”、“好空氣樓盤”等口號(hào)作為廣告賣點(diǎn)，欲以“環(huán)保牌”打出樓市一片天。
金源世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司譚紅斌說(shuō)，以往的單純蓋樓賣方已經(jīng)不合時(shí)宜，必須找到適合的模式方向，快速適應(yīng)變化，以便化被動(dòng)為主動(dòng)。“對(duì)海南來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)、城市綜合體、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等都是機(jī)會(huì)”。
譚紅斌稱，海南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)要有所動(dòng)作，把海南房地產(chǎn)企業(yè)組織起來(lái)一起拓展島外市場(chǎng)，建立國(guó)際旅游島房地產(chǎn)推廣渠道；其次，要充分利用海南島養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)勢(shì)條件，聯(lián)合各地老齡協(xié)會(huì)建立聯(lián)盟，既可以拓展銷售渠道，又可以提升經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)的附加值。
王志宏在全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上稱，要調(diào)整優(yōu)化開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步減少純商品住房比例，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的基本平衡。海南應(yīng)立足自身優(yōu)勢(shì)特色，打造一批特色風(fēng)情村鎮(zhèn)，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型促進(jìn)“美麗中國(guó)”的建設(shè)步伐。