2012年12月12日，國內(nèi)外200多個服裝、餐飲、百貨、休閑等領(lǐng)域的知名品牌匯聚南京，張近東藏在水面之下的一艘“核潛艇”正式浮出水面。這艘潛艇叫蘇寧置業(yè)，在這場大會上，張近東的意圖是將這些品牌集結(jié)在蘇寧廣場之上，從而打造一艘國內(nèi)最為頂級的商業(yè)地產(chǎn)航母。
這個想法很大。
問題在于，這艘航母的花銷實在巨大，以當下蘇寧四面出擊的態(tài)勢看，市場普遍認為張近東面臨著巨大的資金缺口。因此，這艘航母的建造成為騎虎難下不得不下的一步大棋。
張近東打算如何來吞下如此噸位的蛋糕？《理財周報》就此問題發(fā)出采訪要求，蘇寧方面表示目前正在進行集團架構(gòu)的大重組，因而不便回應。
南京金融圈知情人士告訴理財周報記者，張近東已經(jīng)在啟動蘇寧置業(yè)的H股上市，以求南水北調(diào)，以解燃眉。
從“賣電器”轉(zhuǎn)型地產(chǎn)
很多年后，張近東或許再也不愿意人們將他定義為賣電器的人，或許現(xiàn)在他就很不愿意了。在張近東旗下的公司中，人們最熟悉的莫過于蘇寧電器，而另一個地產(chǎn)公司蘇寧置業(yè)，并不為大家所熟知。
“張近東這人藏得很深，你很多時候看不出他在干什么，但是一旦他決定做什么，一定會讓你吃一驚。他做商業(yè)地產(chǎn)也是這樣子，平時大家都看著萬達，其實蘇寧置業(yè)的土地儲備與萬達不相上下�！币晃皇煜ぬK寧電器的投行人士介紹說。
蘇寧一直未對外公布過公司實際的土地儲備總量。有媒體報道，目前蘇寧在各城市有3000萬平方米的土地儲備，而截至2012年上半年，萬達的土地儲備達到3900萬平方米，其中新增土地儲備550萬平方米。
一位蘇寧置業(yè)的高層在接受媒體采訪時表示，僅在今年蘇寧計劃開工的商業(yè)地產(chǎn)項目就有800萬平方米。
目前，蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一、二線城市，儲備開發(fā)了八十余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產(chǎn)品。
蘇寧廣場系列產(chǎn)品是涵蓋頂級購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、高端公寓、全球家電體驗中心等業(yè)態(tài)的城市綜合體，多為城市最核心地段的綜合商業(yè)、商務、生活中心。蘇寧廣場是蘇寧置業(yè)投入最大的一類產(chǎn)品。蘇寧電器廣場系列產(chǎn)品以家電零售為核心，融合時尚品牌、休閑娛樂的新型綜合購物廣場。
張近東的“核潛艇”
據(jù)2012年蘇寧廣場(論壇)商界聯(lián)盟大會上透露的消息，福州(2013年5月開業(yè))、石家莊(2013年5月開業(yè))、無錫(2013年10月開業(yè))、蕪湖、汕頭、鎮(zhèn)江、宿遷、連云港等八個城市的蘇寧廣場將于2013年、2014年陸續(xù)開業(yè)；南京新街口蘇寧電器廣場旗艦店今年年底開業(yè)，常州蘇寧電器廣場將于2013年10月1日開業(yè)……按照這個進度，理論上2014年后，蘇寧置業(yè)將迎來一個很大的收獲期。
不過，建設蘇寧廣場和蘇寧電器廣場是一筆不小的投資。以將于2013年5月開業(yè)的福州蘇寧廣場為例，該項目總投資達50億元。
也有專家對蘇寧置業(yè)的城市綜合體模式表示懷疑。“這種綜合體有打政策擦邊球的嫌疑，它把商業(yè)地產(chǎn)、公共品、住宅混為一談�！敝袊鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點建設聯(lián)合會副會長杜猛表示。
一直搞家電連鎖的蘇寧為何要進軍商業(yè)地產(chǎn)呢？
“張近東做蘇寧置業(yè)有方方面面的原因，租金上漲，電器那塊利潤下滑，肯定要謀求轉(zhuǎn)型。金融危機以后我們集團一直在想轉(zhuǎn)型，那個時候可能張總還沒想好到底是不是要做電商，所以去做商業(yè)地產(chǎn)做了很多，萬達模式也比較成熟了�！碧K寧集團內(nèi)部一人士稱。
顯然，現(xiàn)在的張近東是既要做商業(yè)地產(chǎn)，又被迫上馬電商。
“現(xiàn)在B2C、C2C電子商務非常非�；鸨詫�、京東商城以及其他電子商務平臺都出來了。他們就借打造平臺連鎖去圈地，一部分可能是去搞房地產(chǎn)，再留下來一塊去搞商業(yè)連鎖，這樣打造他們才有利可圖。掛羊頭賣狗肉，去搞房地產(chǎn)�！鄙听堎Y本(中國)投資基金執(zhí)行總裁羅鉑知認為。
豪賭H股上市
商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限貸，一度成為開發(fā)商和購房者眼中的香餑餑。然而，眾多開發(fā)商的進入使這個行業(yè)也面臨同質(zhì)化競爭，而商業(yè)地產(chǎn)也會受到宏觀經(jīng)濟持續(xù)低迷的影響。
萬達集團董事長王健林坦言：“中國的經(jīng)濟困局已反映到消費環(huán)節(jié)。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數(shù)，但今年跌至個位數(shù)，增長緩慢。二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降。三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少。”
對于蘇寧置業(yè)來說，情況更是糟糕，因為蘇寧集團的資金鏈已經(jīng)繃得很緊。今年7月，為了完成定向增發(fā)47億的目標，張近東自掏腰包35億，這是他以股權(quán)質(zhì)押的形式向銀行、信托融資的。之后蘇寧電器再推出80億的發(fā)債計劃，緊接著又來一個員工持股計劃。
而且，正當蘇寧與京東等電商對手進行價格大戰(zhàn)的時候，它卻因為以發(fā)展實業(yè)為名，貸款大做房地產(chǎn)被銀監(jiān)會點名，一些銀行已經(jīng)收緊了對蘇寧的授信。
于是，張近東打起了推動蘇寧置業(yè)上市的主意。
然而，目前A股市場低迷，房地產(chǎn)調(diào)控依然嚴厲，房地產(chǎn)公司要在A股上市是難上加難。就連萬達都在排隊等候，上市無期，何況蘇寧置業(yè)？
南京金融圈知情人士向理財周報記者透露，蘇寧置業(yè)有意在H股上市，承銷機構(gòu)為摩根大通。為此，記者多次致電摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄，但未得到答復。
蘇寧如果先上市，有無可能超越萬達？“這個問題要這么來說，你能先比萬達在公開市場上獲得資金的支持，但是對萬達形不成很大的影響。上市只是解決了蘇寧的融資問題，并不能轉(zhuǎn)化為企業(yè)競爭力的全面提升”，前述上市公司高管表示，“只通過一個手段，就改變國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的格局，那是不可能的�！�
“城市綜合體”野心：蘇寧的另一條戰(zhàn)線很長
最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)這一塊逐漸火熱，連傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)如蘇寧、國美等，都積極進軍商業(yè)地產(chǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時，一種叫城市綜合體的業(yè)態(tài)也開始流行，如萬達廣場、寶龍廣場、蘇寧廣場等。
“毋庸置疑，城市化對土地利用的高度集約要求是‘城市綜合體’這種開發(fā)模式出現(xiàn)的根本驅(qū)動力，作為土地供給方的政府，希望開發(fā)商多做商業(yè)，以提升第三產(chǎn)業(yè)比例、提升稅收、創(chuàng)造就業(yè)、提升城市形象；而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景則迫使大部分開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以降低政策風險�！痹�21世紀中國城市綜合體高峰論壇2012年會上，有專家表示。
披“城市綜合體”外衣
所謂城市綜合體，就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
隨著我國新一輪城市發(fā)展高潮涌現(xiàn)，眾多開發(fā)商也開始熱衷于城市綜合體的開發(fā)與建設。截至2011年底，萬達集團已經(jīng)在全國31個省、自治區(qū)和直轄市的61個重點城市投資建設了87個萬達廣場，目前已開業(yè)的萬達廣場達65個。以12月15日開業(yè)的莆田萬達廣場為例，該廣場位于城廂區(qū)核心地段，項目總建筑面積約50萬平方米，采用第三代城市綜合體的全新商業(yè)模式，集大型購物中心、娛樂中心、商務酒店、SOHO辦公、城市商業(yè)街、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)于一體。
蘇寧置業(yè)擁有蘇寧廣場、蘇寧電器廣場兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業(yè)體量來劃分，蘇寧廣場為大型的城市綜合體，包括多種業(yè)態(tài)，比如零售業(yè)、酒店、寫字樓等等，商業(yè)體量遠遠大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場。
目前蘇寧置業(yè)儲備開發(fā)了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產(chǎn)品，包括400米的南京奧體蘇寧廣場、388米的新街口蘇寧廣場、338米的鎮(zhèn)江蘇寧廣場、328米的無錫蘇寧廣場等。
粉飾商業(yè)地產(chǎn)的偽命題
然而，也有房地產(chǎn)專家對這種業(yè)態(tài)表示否定，認為城市綜合體只是一種概念，是商人炒作出來的，并且有打政策擦邊球的嫌疑。
中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設聯(lián)合會副會長杜猛指出：“商業(yè)地產(chǎn)，從土地性質(zhì)上就是指具有50年土地產(chǎn)權(quán)的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是為大家服務的公共產(chǎn)品，完全是以盈利為目的的商業(yè)行為。為什么取個名字叫綜合體呢？就是想混淆一種概念�！�
他進一步指出，汽車站、火車站、廣場、音樂廳、醫(yī)院、學校，這些都屬于社會公共產(chǎn)品，也可以取個名字叫公共產(chǎn)品地產(chǎn)。這種東西是為社會服務的，享受優(yōu)惠政策。而以商場、酒店為表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)，是完全的商業(yè)行為。商業(yè)行為只擁有50年的產(chǎn)權(quán)，沒辦法做住宅。怎么辦？于是，開發(fā)商們把商業(yè)行為往公共產(chǎn)品上靠。
在政府招商引資的時候，開發(fā)商就說自己給地方政府做貢獻了，等同于做了學校、醫(yī)院，做了形象工程。于是就要求政府給他們一部分住宅用地，來彌補開發(fā)商在商業(yè)項目上的虧損。
“既然是商業(yè)行為，你只能做商業(yè)項目，不能當做公共產(chǎn)品。可是政府在招商工作中引進大商業(yè)項目時，為了減輕政府的壓力，就告訴老百姓，這叫城市綜合體。”杜猛表示。在商業(yè)上，開發(fā)商們把它說成是創(chuàng)新，但是在跟政府談判時開發(fā)商又說自己是在做公共產(chǎn)品，應該少收稅，還要補貼。而且他們以商業(yè)地產(chǎn)的名義去銀行能貸到款，規(guī)避了政策性風險。
“所以城市綜合體，是中國房地產(chǎn)商人創(chuàng)造出來的最大的偽名詞，偽商業(yè)名詞。不管是誰干，起什么名字，你都是商業(yè)行為，你都應該納稅的�！倍琶瓦�進一步指出，“政府不僅和開發(fā)商聯(lián)手在住宅中去低價收地、高價賣地，政府吃回扣，在商業(yè)地產(chǎn)中政府仍然和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合吃回扣。”
相比于蘇寧，杜猛更支持紅星美凱龍的做法�！拔也皇浅鞘芯C合體，我就是一個大型專賣店。沒有欺騙公眾，蒙蔽大家�！�