近日，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購房。然而對此樓市新政，開發(fā)商表示開發(fā)成本存在很多變動因素難以測算，購房者表示能否防止房價反彈還要看設(shè)置的具體住房售價區(qū)間，業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強。
摸清底數(shù) 分區(qū)域測算住房成本
通知要求，各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本，合理利潤率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。
根據(jù)陜西省住建廳、省物價局明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目。
加強管理 密切關(guān)注房價上漲情況
通知要求，各級價格主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門將共同做好普通商品住房銷售價格的管理工作，密切關(guān)注房價上漲情況，采取有效措施，堅決遏制房價過快上漲。
根據(jù)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標(biāo)價”對外銷售。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r格主管部門進行價格備案，備案價格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進加價率應(yīng)在價格信息網(wǎng)上進行公示，接受社會監(jiān)督。
業(yè)內(nèi)人士 后續(xù)細則值得關(guān)注
“這個要求可操作性不強！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認為，沒有哪條法律規(guī)定商品價格不能超過10%的利潤率。而且在實際操作中也很難執(zhí)行�！罢ㄟ^招商引資請來了開發(fā)商，現(xiàn)在對利潤率有限制，有可能導(dǎo)致開發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項目更賺錢�！倍宜J為，還有一個后果就是，我可以先訂一個價格，備案了再說�！耙驗樗谐杀竞怂愕捻椖�，都有可操作性�！毙鞆牡掠X得，目前看來，這個更多是政府調(diào)控房價的一個姿態(tài)，后續(xù)有什么細則出臺值得關(guān)注一下。
開發(fā)商 可變因素多成本難測算
一位開發(fā)商稱，項目的開發(fā)建設(shè)尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，期間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程，很難預(yù)測。而樓盤建設(shè)出于地平面就可完成預(yù)售證的申請批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測算成本幾不可能，除非將來實施現(xiàn)房銷售，成本利潤控制才有可能實現(xiàn)。
國外如何控制房價 開發(fā)商定價過高可判刑
德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行指導(dǎo)價制度。按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。
美國小區(qū)須留一定房屋作低價房。美國政府規(guī)定，一個人在同一小區(qū)只能購買一套住房。有70套以上的住宅項目，開發(fā)商必須以低于市價25%的價格，將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人。
在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。
政策要點
售價測算 開發(fā)成本+10%左右的合理利潤
社會公示 通過媒體公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間
加強引導(dǎo)
商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求
公開房源 房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，一房一價
明碼標(biāo)價
新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在房價中，不得另行收取
價格備案
商品房售價須在政府備案，備案價應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)