在全國住宅市場(chǎng)“金九銀十”成色不足時(shí)，土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)逆勢(shì)升溫跡象。地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)頭，土地市場(chǎng)是否已完全回暖？土地“升溫”會(huì)否助推房?jī)r(jià)反彈？專家建議，應(yīng)該多從土地機(jī)制角度改善房地產(chǎn)調(diào)控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房?jī)r(jià)剛性上漲壓力，緩解地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴。
土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“供需兩旺”勢(shì)頭
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，9月份，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來新高，共成交2878萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)3%。不僅各地逐漸開始增加供應(yīng)，流標(biāo)情況也有所好轉(zhuǎn)。
實(shí)際上，從8月份開始，各地推地節(jié)奏和房企拿地速度驟然加快。北京、上海、杭州、溫州、石家莊、廈門等多個(gè)城市密集推地。8月27日，杭州市國土局一次性推出七宗土地，成交價(jià)合計(jì)54.38億元。9月5日，萬科以13.65億元廣州搶地。9月6日，萬科以33.06億元拍下合肥“巨無霸”地塊……
各地土地市場(chǎng)在迎來9月成交高峰之后，10月份依然保持強(qiáng)勁的成交勢(shì)頭。土地市場(chǎng)頻現(xiàn)萬科、保利等大型品牌房企的身影，久違的“地王”也再次出現(xiàn)。
10月10日，保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區(qū)濱江商住辦地塊，成為2012年的上�？們r(jià)新“地王”。12日，保利旗下子公司以32.59億元的價(jià)格摘得今年上海起拍價(jià)最高的地塊——楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉�，再加�?1日以21.24億元競(jìng)得外高橋的熱門地塊，保利一周內(nèi)在上海土地市場(chǎng)三次拿地，總出手金額接近百億。
據(jù)了解，四季度北京、上海、杭州等多地將有大量地塊入市。據(jù)近日杭州市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告，10月杭州主城區(qū)將有超過20宗土地密集出讓，總面積近70萬平方米，超過1000畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，土地市場(chǎng)的回暖，從供應(yīng)角度看，一是地方財(cái)政有壓力，所以推地力度大，且出讓底價(jià)設(shè)得較低；二是各地上半年成交出地少，年度供地指標(biāo)差距大，下半年須多供地。從成交角度看，大房企資金好轉(zhuǎn)，過去半年剛需盤快速去化，急需補(bǔ)庫存，且對(duì)樓市走勢(shì)不再悲觀。
針對(duì)土地市場(chǎng)出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”現(xiàn)象，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”并非好事。如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009年至2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。
土地加大供給有利房?jī)r(jià)穩(wěn)定
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，各地加速推地，一方面是土地出讓收益減少，地方財(cái)政吃緊，另一方面客觀上也起到了增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。
根據(jù)國土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價(jià)款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元，同比分別減少9.7%和26.3%。其中，三季度出讓總面積和價(jià)款分別為9.02萬公頃和7175億元，環(huán)比分別增加30.1%和47.6%，帶動(dòng)前三季度降幅有所減小。
今年上半年，土地供應(yīng)情況不容樂觀。據(jù)國土部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地供應(yīng)量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%。
此前國務(wù)院督察組完成對(duì)16個(gè)省市“落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況”后也表示，部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%。
專家認(rèn)為，土地供應(yīng)下滑將會(huì)導(dǎo)致接下來住房的新開工量和供應(yīng)量的下降，土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房?jī)r(jià)反彈。
“房?jī)r(jià)的合理回歸，起碼地價(jià)要平穩(wěn)。”朱中一說，在各地的推地?zé)岢敝�，關(guān)鍵還是要控制地價(jià)的非理性上漲，防止地方政府因財(cái)政“吃緊”放松調(diào)控。
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)加大供應(yīng)與地方政府推地的現(xiàn)象有利于未來房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期穩(wěn)定。但開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，開發(fā)企業(yè)投資意愿尚未有太大信心，不會(huì)出現(xiàn)“搶地潮”。
土地市場(chǎng)并未完全回暖
根據(jù)國土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，今年前三季度，全國土地市場(chǎng)維持整體偏冷格局，全國土地出讓面積和價(jià)款季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個(gè)季度同比下降。全國土地市場(chǎng)整體處于偏冷區(qū)間，尚不存在全面回暖的基礎(chǔ)。
記者注意到，雖然近期土地供應(yīng)、成交繁密，但除了少數(shù)高溢價(jià)地塊，此輪推地，幾個(gè)城市走的都是低價(jià)路線，出讓地塊多以低溢價(jià)成交。萬科以13.65億總價(jià)在廣州搶的地塊溢價(jià)率僅8.3%。8月底，萬科以7.9億元拿下位于上海松江區(qū)的地塊，溢價(jià)率也僅9.27%。
張宏偉認(rèn)為，個(gè)別“地王”并不意味著土地市場(chǎng)的回暖。在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，總價(jià)、單價(jià)“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，對(duì)于大多數(shù)中小房企只能望而卻步；當(dāng)前土地市場(chǎng)溢價(jià)率并不高，并且也和“低起拍價(jià)”價(jià)格有關(guān)系；今年以來高溢價(jià)和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好，地段位置較好地塊當(dāng)然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，但這些地塊不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)。
此外，從土地市場(chǎng)來看，拿地主體企業(yè)來看已經(jīng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。拿地主體基本上為高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)在前期通過降價(jià)跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的階段開始補(bǔ)倉拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動(dòng)作及力度由于現(xiàn)金流不暢、對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期不明朗等均不及高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。
張宏偉表示，從這些企業(yè)拿地的時(shí)機(jī)及原因來看，一方面是市場(chǎng)成交量持續(xù)回升之后開發(fā)企業(yè)資金面有所好轉(zhuǎn)，開始謹(jǐn)慎拿地；另一方面，土地市場(chǎng)價(jià)格尚是相對(duì)較低的時(shí)候，此時(shí)正值政府大規(guī)模推地的時(shí)機(jī)，是比較好的拿地“換倉”時(shí)機(jī)。
從機(jī)制角度完善樓市調(diào)控政策
國土資源部預(yù)測(cè)，隨著各地穩(wěn)增長(zhǎng)措施陸續(xù)出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步走穩(wěn)，土地供應(yīng)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。
專家認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策效果明顯，但從長(zhǎng)期來看，如果貨幣政策的微調(diào)繼續(xù)注入“活水”，土地價(jià)格延續(xù)上漲，一些地方經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)業(yè)的程度不減，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力有可能依然存在。
國家發(fā)改委主任張平8月29日向全國人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)說，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)反彈壓力增加，下半年將加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系。
朱中一等專家認(rèn)為，政府應(yīng)通過穩(wěn)定預(yù)期，防止恐慌性購房。多從土地機(jī)制角度改善房地產(chǎn)調(diào)控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房?jī)r(jià)剛性上漲壓力，緩解地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴。
遏制房?jī)r(jià)過快上漲，就要遏制地價(jià)過快上漲�！岸糁频貎r(jià)，就要拓寬房地產(chǎn)用地的供應(yīng)渠道，增加有效供應(yīng)。”朱中一建議，通過出臺(tái)優(yōu)惠政策盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的存量土地，探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，對(duì)愿意在城市落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提高他們?cè)诔鞘匈徺I或租房的支付能力。
針對(duì)公共租賃住房用地偏緊的問題，朱中一建議積極拓寬租賃住房用地渠道，允許利用單位自用土地，農(nóng)村集體建設(shè)用地等多種來源，建設(shè)公共租賃住房。
此外，探索從一次性收取土地出入金向年租制轉(zhuǎn)變，雖然減少了地方政府當(dāng)年的一次性收入，但可以長(zhǎng)期受益，擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，也有利減輕消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)和開發(fā)商的購地壓力。
朱中一說，還要完善招拍掛制度，探索普通住房用地價(jià)格在標(biāo)定地價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)機(jī)制，抑制普通住房用地的非理性上漲。
專家還建議，一方面要堅(jiān)持限購等“堵”的政策不放松，另一方面應(yīng)該出臺(tái)產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)、支持開發(fā)商建造能滿足不同需要的多層次住房產(chǎn)品，從供應(yīng)方面改善供求失衡的局面。