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2012-10-16 作者：格萊金•摩根森 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
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可能有人對(duì)你說過，我這個(gè)人不喜歡失敗。
—詹姆斯·A.約翰遜，房利美首席執(zhí)行官
2002年5月，在一個(gè)云淡風(fēng)清的日子，位于明尼阿波利斯市鬧市區(qū)的奧格斯堡學(xué)院校園內(nèi)，有大約500名畢業(yè)生集聚一起，被授予他們來(lái)之不易的學(xué)士學(xué)位。站在他們面前的是大名鼎鼎的詹姆斯·A.約翰遜，他是這所學(xué)校的主要捐贈(zèng)人，也是明尼蘇達(dá)州土生土長(zhǎng)的男孩兒。作為一路攀高直到凌駕于兩大血腥殘酷世界—美國(guó)企業(yè)界和華盛頓權(quán)力場(chǎng)—之上的男人，約翰遜此次受邀為2002屆畢業(yè)生提供指導(dǎo)和建議。約翰遜的母親阿德琳是一個(gè)小學(xué)教師，71年前也是“奧吉”①的畢業(yè)生，所以今天他等于是在明尼阿波利斯追根溯源。
約翰遜以阿德琳、他的父親阿爾弗雷德和他從挪威移民過來(lái)的祖父為例，告誡畢業(yè)生們?cè)趶臉I(yè)生涯中要堅(jiān)守誠(chéng)實(shí)與正直。幾個(gè)月前，一家名叫安然（Enron
Corporation）的從事能源業(yè)務(wù)的流氓公司剛剛垮臺(tái)，美國(guó)企業(yè)界的信用和整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)行情正岌岌可危。約翰遜循循善誘的學(xué)者派頭在吸引人們眼球的同時(shí)，也傳遞了這樣一條令人振奮的信息：“優(yōu)秀的道德品質(zhì)成就優(yōu)秀的商業(yè)模式�！�
只有三年前還在執(zhí)掌房利美大印的人物才能給出這樣一番告誡，那可是全球規(guī)模最大而且最負(fù)盛名的金融機(jī)構(gòu)之一。那之后約翰遜一直在五家大型知名上市公司的董事會(huì)任職，其中包括神奇的投資銀行—高盛集團(tuán)（Goldman
Sachs）。他對(duì)畢業(yè)生們說：“我們希望自己的朋友誠(chéng)實(shí)正直、積極樂觀，為家庭和社會(huì)鞠躬盡瘁，對(duì)工作勤勤懇懇，時(shí)刻以高尚的道德為準(zhǔn)繩，同樣我們也需要美國(guó)商界具備這些品質(zhì)�！�
但在演講接近尾聲的時(shí)候，59歲的約翰遜的語(yǔ)氣中卻突然流露出些許惆悵。約翰遜說，就在劇作家蕭伯納去世前，他曾被問及自己最懷念的已故名人—可以是藝術(shù)家、政治家、哲學(xué)家或者作家。
約翰遜引述蕭伯納的回答：“我最懷念的人就是我本能夠成為的那個(gè)人。”
這段有些傷感惋惜的話出自一個(gè)財(cái)富、權(quán)力、名譽(yù)無(wú)所不有，并且通達(dá)上層建筑頂端的人之口，實(shí)在出乎意料。約翰遜不僅僅是準(zhǔn)政府級(jí)別的抵押貸款融資巨頭房利美的前任首席執(zhí)行官，而且還執(zhí)掌過位于華盛頓市的肯尼迪演藝中心和位于哥倫比亞特區(qū)的自由派權(quán)威智庫(kù)布魯金斯學(xué)會(huì)（Brookings
Institution）。就在為畢業(yè)生們發(fā)表演說的當(dāng)下，他還擔(dān)任著“錢”途遠(yuǎn)大的私募公司伯休斯資本的副主席。
作為華盛頓各個(gè)權(quán)力場(chǎng)所的�？�，約翰遜還曾是美國(guó)副總統(tǒng)沃爾特·蒙代爾在位時(shí)的首席顧問，2000年民主黨總統(tǒng)候選人約翰·克里也曾倚賴約翰遜的指導(dǎo)建議。
按照常人的思維，約翰遜的任何一項(xiàng)成就都足以將他推至成功的最高境界。然而，盡管被這許許多多的光環(huán)籠罩，但直到這個(gè)五月，約翰遜在華盛頓的終極志向依然未酬。了解他的人都說，“我本能夠成為的那個(gè)人”這句話指的很可能是他期望成為美國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)的夙愿。
但是這份任命始終沒來(lái)，就連一丁點(diǎn)兒要來(lái)的跡象都沒有。隨著2008年抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，約翰遜種下的禍根更加明明白白地暴露出來(lái)。誠(chéng)然，他在1999年就從房利美副主席的位置上退了下來(lái)，比金融敗局實(shí)實(shí)在在到來(lái)的時(shí)間要早了差不多10年。但是約翰遜當(dāng)年以發(fā)號(hào)施令和完全操控的方式管理這個(gè)抵押貸款融資巨頭，并且在監(jiān)管呼聲日高的情況下以強(qiáng)硬手段穩(wěn)固房利美的主導(dǎo)地位，這兩點(diǎn)對(duì)于弄清這場(chǎng)大衰退以來(lái)最嚴(yán)重災(zāi)難的根源來(lái)說至關(guān)重要。
據(jù)約翰遜以前的同事們回憶說，他在買通國(guó)會(huì)、操控監(jiān)管者、打擊批評(píng)者方面堪稱金融業(yè)的“領(lǐng)袖人物”，而這一點(diǎn)在華盛頓以外幾乎沒人知道。他主要是通過竭力游說議員、為競(jìng)選運(yùn)動(dòng)慷慨解囊和為國(guó)會(huì)成員提供其他支持，來(lái)提升房利美的地位和捍衛(wèi)有利可圖的政府關(guān)系，而這些戰(zhàn)略在幾年之后被很多企業(yè)效仿，其中包括美國(guó)國(guó)家金融服務(wù)公司（Countrywide
Financial Corp.）—急功近利的次貸出借人，以及高盛集團(tuán)和花旗集團(tuán)（Citigroup）等。
或許更重要的是，約翰遜對(duì)公司監(jiān)管者的操控為整個(gè)金融業(yè)提供了一份藍(lán)本，讓他們知道應(yīng)該如何控制那些負(fù)責(zé)控制自己的人，并謀取自己想要的結(jié)果，包括寬松的監(jiān)管法規(guī)、無(wú)拘無(wú)束的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和私人斂財(cái)。
在約翰遜的操縱下，房利美在向它出售貸款的銀行間帶頭助長(zhǎng)了放寬借貸規(guī)則的風(fēng)氣。約翰遜在金融界擅開空頭支票，正是他，一路引領(lǐng)公營(yíng)和私營(yíng)兩大領(lǐng)域徑直走向了2008年的次貸危機(jī)。要打造一個(gè)引發(fā)購(gòu)房狂潮所必需的機(jī)構(gòu)體系，沒有十幾年的時(shí)間難以成事。但是要讓一個(gè)龐然大物在瞬間坍塌，只要一兩年就夠了，同時(shí)垮掉的還有數(shù)百萬(wàn)的工作崗位、退休金賬戶，以及萬(wàn)劫不復(fù)的借款人。
盡管這些年針對(duì)危機(jī)的媒體報(bào)道、政府調(diào)查和專題圖書數(shù)不勝數(shù)，但是約翰遜在這場(chǎng)巨大的抵押貸款旋渦中所扮演的角色卻逃過了各種監(jiān)察，他在商界和政界的行動(dòng)力與影響力幾乎完好無(wú)損，甚至在
2008年9月納稅人被迫以數(shù)千億美元接管資不抵債的房利美后依然如此。
而且，當(dāng)華爾街和抵押貸款業(yè)的其他人被危機(jī)折磨得傷痕累累時(shí)，約翰遜依然是人們眼中那個(gè)華盛頓哥倫比亞特區(qū)的政治掮客、萬(wàn)人敬仰的公司董事和博愛的慈善家。他怡然自得地過著奢華的生活，名下有幾處房產(chǎn)供他選擇居住，每一處都風(fēng)光迷人，包括愛達(dá)荷州的太陽(yáng)谷和加利福尼亞州的棕櫚沙漠；他還在華盛頓哥倫比亞特區(qū)擁有一座屋頂公寓，就在喬治敦麗思卡爾頓酒店頂層。
約翰遜往來(lái)談笑的朋友始終都是在政界和業(yè)界位高權(quán)重的人—事實(shí)上在貝拉克·侯賽因·奧巴馬當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)之前，約翰遜曾在他價(jià)值560萬(wàn)美元的華盛頓公寓里多次舉辦派對(duì)來(lái)表示對(duì)這位候選人的支持。
不過，約翰遜過去的盟友中的確有些人在2008年夏天的時(shí)候回來(lái)找他麻煩。奧巴馬本來(lái)請(qǐng)了約翰遜幫忙篩選副總統(tǒng)候選人，但就在他開始尋查工作幾個(gè)星期后，約翰遜當(dāng)年跟美國(guó)國(guó)家金融服務(wù)公司私相授受的抵押貸款交易的細(xì)節(jié)資料被曝光了，該公司正是借貸激增期間全國(guó)有毒次貸的最大供應(yīng)方。約翰遜被迫從奧巴馬陣營(yíng)中迅速退出。
但是，約翰遜對(duì)抵押貸款危機(jī)的貢獻(xiàn)并不局限于從美國(guó)國(guó)家金融服務(wù)公司和它的首席執(zhí)行官安吉洛·R.莫茲羅手里吸收廉價(jià)貸款，而是要深遠(yuǎn)得多。他以前的同事們說，約翰遜在管理房利美期間擔(dān)當(dāng)?shù)氖悄缓笤O(shè)計(jì)師的角色，而作品就是威廉·杰斐遜·克林頓在1995年大肆宣揚(yáng)的居者有其屋計(jì)劃這一災(zāi)難性戰(zhàn)略。1991年約翰遜成為房利美首席執(zhí)行官之后，就借著居者有其屋計(jì)劃得到大力推廣的東風(fēng)，通過聯(lián)合住房建筑商、出借人、消費(fèi)者組織和國(guó)會(huì)里的朋友，將房利美打造成了全世界規(guī)模最大并且最有影響力的金融機(jī)構(gòu)。
“克林頓跟他聯(lián)手是明擺著的事兒—他們?cè)谕粫r(shí)間確立了共同的目標(biāo)。”房利美前任首席信貸官愛德華·平托如是說，他如今是一名高級(jí)顧問。每當(dāng)有人試圖抑制房利美的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃或者成長(zhǎng)計(jì)劃時(shí)，約翰遜和同一陣營(yíng)的其他民主黨高層人士就會(huì)將他們?nèi)�擊退。
以前的同事們說，盡管約翰遜在1999年離開了房利美執(zhí)行官的職位，但他在這家公司的統(tǒng)治不僅為抵押貸款崩盤打開了方便之門，而且實(shí)際上一手促成了它的發(fā)生。
在房利美的許多金融業(yè)和住房建筑業(yè)同行的密切關(guān)注下，約翰遜把政府一手創(chuàng)辦并且大力支持的房利美由一個(gè)住房政策的政治寵物狗再塑成了一個(gè)高度政治化的好斗軍犬。與此同時(shí)，他為自己和他的執(zhí)行官們創(chuàng)造了大量財(cái)富，就連公司承擔(dān)特大風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候也不例外。
房利美還為國(guó)會(huì)里的支持者們捐贈(zèng)了大筆競(jìng)選經(jīng)費(fèi)。據(jù)互動(dòng)政治研究中心透露，1989—2009年，房利美為游說議員和政治捐款共花費(fèi)了大約1億美元。
約翰遜最具決定性的一次勝利是確保由國(guó)會(huì)，而不是美國(guó)聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室來(lái)對(duì)自己實(shí)施監(jiān)管，后者是1992年為監(jiān)管該公司而設(shè)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。有了國(guó)會(huì)作為他的實(shí)際監(jiān)管者，又有數(shù)百萬(wàn)美元分發(fā)給立法者，約翰遜就能夠確信他的公司將源源不斷地從國(guó)會(huì)得到所需的支持。
“房利美的形象是和藹可親的，”一位國(guó)會(huì)幕僚如是說，“但是面對(duì)反對(duì)者，他們就會(huì)廢了你，砍了你，捆了你，然后把你扔進(jìn)波托馬克河。他們絕對(duì)不會(huì)手軟�！�
就像約翰遜離職后，房利美以前的一位執(zhí)行官丹尼爾·馬德在一封電子郵件里寫的那樣：“由來(lái)已久的政治現(xiàn)實(shí)就是我們向來(lái)只贏不輸，我們橫掃一切對(duì)手，我們很少遇到組織有序的政治異議�！�
房利美最初的全名叫聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，它并不是一直冷血無(wú)情，也不是一直無(wú)所不能。跟許多金融機(jī)構(gòu)一樣，它在20世紀(jì)80年代也有過一次瀕死的經(jīng)歷，起因是當(dāng)時(shí)的利率急速上升至13%～19%的高位。鑒于抵押貸款池的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)行利率，所以這家抵押貸款融資公司在那個(gè)年代早期就已經(jīng)資不抵債了，而將它從懸崖邊拉回來(lái)的是一位叫做戴維·O.麥克斯韋爾的執(zhí)行官。
美國(guó)政府早在1938年就成立了房利美，用于收購(gòu)銀行給購(gòu)房者提供的抵押貸款。房利美雖然不直接向借款人放貸，但是通過從銀行手里購(gòu)買抵押貸款，使得個(gè)人客戶不再像以前那樣依賴難以委信的出借人發(fā)放的那些周期短又難以再融資的抵押貸款。房利美是應(yīng)對(duì)大衰退時(shí)代的發(fā)明，目的是為還沒從20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)浩劫中恢復(fù)元?dú)獾慕杩钊藴p輕融資成本負(fù)擔(dān)。
1968年，美國(guó)總統(tǒng)林登·貝恩斯·約翰遜將這家公司由一個(gè)政府部門轉(zhuǎn)型為部分私有的企業(yè)實(shí)體，并向公眾投資者發(fā)行普通股。當(dāng)時(shí)越南戰(zhàn)爭(zhēng)耗費(fèi)激增，所以總統(tǒng)想用這個(gè)辦法讓政府的資產(chǎn)負(fù)債表擺脫掉這家公司的債務(wù)。雖然這之后它跟政府的關(guān)系依然密切，并且享有其他金融公司望塵莫及的財(cái)政補(bǔ)貼，但是到了20世紀(jì)80年代末，房利美成了一個(gè)不得不同時(shí)討好股東和政府的金融巨頭。1989年，房利美首次正式公開發(fā)行股票。
麥克斯韋爾在1981年成為房利美領(lǐng)導(dǎo)人之前，他的職業(yè)生涯橫跨私有行業(yè)和公共服務(wù)兩大領(lǐng)域。他先是在一家抵押貸款保險(xiǎn)公司當(dāng)總裁，然后到了1970年，他又在住房和城市發(fā)展部—負(fù)責(zé)監(jiān)督聯(lián)邦住房管理局的貸款項(xiàng)目的聯(lián)邦政府部門—擔(dān)任總顧問，同時(shí)他還兼任房利美和其同胞企業(yè)房地美（Freddie
Mac）的監(jiān)管者。
據(jù)曾在他手下工作過的人說，麥克斯韋爾是卓越的經(jīng)理人和天生的領(lǐng)導(dǎo)人。引述他以前一位雇員的話：“他有著婆羅門一樣的良好教養(yǎng)�！备H自挑選的繼任者約翰遜不同，麥克斯韋爾是個(gè)商人，而不是政客。
房利美蹣跚前行的這段期間，詹姆斯·A.約翰遜正負(fù)責(zé)監(jiān)督1984年沃爾特·蒙代爾的總統(tǒng)競(jìng)選活動(dòng)。蒙代爾是個(gè)來(lái)自明尼蘇達(dá)州的小伙子，以前擔(dān)任過吉米·卡特的副總統(tǒng)。
約翰遜是在1942年圣誕節(jié)前夕出生的，父親是阿爾弗雷德·拉斯馬森·約翰遜，母親是阿德琳·拉斯馬森·約翰遜，他們居住在明尼蘇達(dá)州一個(gè)只有4000人居住的名叫本森的小鎮(zhèn)上。阿爾弗雷德·約翰遜是20世紀(jì)50年代明尼蘇達(dá)州眾議院的議長(zhǎng)，家里信奉的是民主政治。阿德琳的職業(yè)是小學(xué)教師。
約翰遜接受的是典型的20世紀(jì)50年代斯堪的納維亞家庭式教育。在這種環(huán)境下成長(zhǎng)的孩子往往沉默寡言，而情感流露就更是少之又少。有一次在接受《華盛頓郵報(bào)》訪問的時(shí)候，他這樣描述他和父母以及姐姐瑪麗琳的家庭生活—
“在我們家沒有撫摸，沒有親吻，沒有‘我愛你’，”他說，“但是換個(gè)角度來(lái)說，沒有哪個(gè)無(wú)言的地方能像那里一樣，給人那么多的溫暖、保護(hù)和支持。如果你能領(lǐng)悟到無(wú)言的最高境界，你就能理解我們的感覺。如果你能充分利用不接觸也不言語(yǔ)的益處，我想你就會(huì)明白我們的世界�！�
約翰遜很早就對(duì)政治產(chǎn)生了興趣，甚至在他還沒有投票權(quán)的時(shí)候就已經(jīng)以工作人員的身份活躍在當(dāng)?shù)氐母?jìng)選活動(dòng)中。在明尼蘇達(dá)大學(xué)讀大二的時(shí)候，他成功競(jìng)選為學(xué)生會(huì)主席。畢業(yè)后他進(jìn)入普林斯頓大學(xué)，并于1968年在伍德羅·威爾遜公共與國(guó)際事務(wù)學(xué)院獲得碩士學(xué)位。他參與了反戰(zhàn)運(yùn)動(dòng)，并通過延期畢業(yè)逃過越戰(zhàn)服役。1968年他在參議員尤金·麥卡錫的競(jìng)選活動(dòng)中擔(dān)任職務(wù)，然后在1972年毛遂自薦投入喬治·麥戈文的麾下。
1969年，約翰遜在馬撒葡萄園島參加了一個(gè)由反戰(zhàn)積極分子組織的戰(zhàn)略會(huì)議。跟他住在同一個(gè)房間的威廉·杰斐遜·克林頓當(dāng)時(shí)還只是個(gè)22歲的無(wú)名小卒，剛從喬治敦大學(xué)畢業(yè)。
在沒有競(jìng)選工作的時(shí)候，他就在明尼阿波利斯百貨公司和代頓-哈德森零售公司打工，并在普林斯頓大學(xué)任教。
約翰遜身材高大勻稱，喜歡戴一副角質(zhì)架的眼鏡，他的父親在明尼蘇達(dá)州政界結(jié)識(shí)了蒙代爾，于是引見了自己的兒子。蒙代爾在一次接受《明州郵報(bào)》訪問的時(shí)候回憶他們的那次會(huì)面�！拔矣浀�，”蒙代爾說，“當(dāng)時(shí)他來(lái)拜訪。我看他頭腦聰明，又志趣在此，就雇用了他�！�
蒙代爾擔(dān)任參議員和后來(lái)在1977年成為吉米·卡特的副總統(tǒng)期間，約翰遜一直是他的左右手。
雖然蒙代爾沒有參加1980年的競(jìng)選，但之后他決定在1984年角逐總統(tǒng)職位，并希望通過向人們灌輸羅納德·里根自由散漫的形象來(lái)把這位人氣旺盛的候選人拉下馬。蒙代爾選中了當(dāng)時(shí)年僅40歲的約翰遜來(lái)?yè)?dān)任競(jìng)選主席。約翰遜領(lǐng)導(dǎo)下的競(jìng)選體系是高度集中制的，作決定的永遠(yuǎn)都是那一小撮心腹要員。杰出的民主黨人士將這個(gè)競(jìng)選體系描述為偏執(zhí)的、傲慢的、“讓局外人坐立不安的”�！都~約時(shí)報(bào)》這樣引述一位頗有影響力的政黨要員的話：“所有可能威脅到他們的組織架構(gòu)的人都會(huì)被千方百計(jì)地排除在外。”
這樣的架構(gòu)是約翰遜的經(jīng)典之作。在總統(tǒng)大選期間，蒙代爾競(jìng)選團(tuán)隊(duì)從來(lái)不向政黨領(lǐng)袖征求建議，就算收到了建議也會(huì)置之不理。正如一位中層幕僚所說，這種天衣無(wú)縫的競(jìng)選運(yùn)作更像是一間鴉雀無(wú)聲的公司會(huì)議室，而不是熱火朝天的總統(tǒng)爭(zhēng)位賽，它是一座排外的封閉式工廠。他說：“只有極少一部分人知道當(dāng)前發(fā)生的事及其動(dòng)因，他們拉山頭、搞宗派，有些神秘兮兮，而這很可能會(huì)后患無(wú)窮�！�
那些試圖最大深度地探察約翰遜的人發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)工作“特別像明尼蘇達(dá)州特有的冰釣休閑活動(dòng)”。這個(gè)男人無(wú)論何時(shí)都是一副十足的政治派頭。在蒙代爾競(jìng)選期間，這位候選人的家人和朋友為支持者們編寫過一本菜譜。據(jù)《明州郵報(bào)》上刊載的蒙代爾的回憶內(nèi)容所述，當(dāng)時(shí)每個(gè)人都提供了自己最喜歡的幾種菜式。
蒙代爾回憶說：“在吉姆的菜譜里，他寫道，你蒸好一根熱狗，然后把它放進(jìn)小面包里，接著打開一聽可樂，再把電視頻道調(diào)到六點(diǎn)鐘新聞�！�
約翰遜有野心，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。作為一個(gè)政治迷，他“足足用了15年的時(shí)間來(lái)為自己鋪就通向白宮參謀長(zhǎng)的道路”，有一位幕僚說。
不幸的是，天不遂人愿。蒙代爾從來(lái)不懂得如何收買選民的心。這個(gè)來(lái)自美國(guó)中西部的呆板守舊的人以一面倒的劣勢(shì)輸?shù)袅舜筮x，只贏得了一個(gè)州的選票—他的家鄉(xiāng)明尼蘇達(dá)州。
這次挫敗后，約翰遜回到位于華盛頓的政治咨詢公司，那是他和理查德·霍爾布魯克共同創(chuàng)辦的，后者是個(gè)投資銀行家，之前擔(dān)任過負(fù)責(zé)亞洲事務(wù)的助理國(guó)務(wù)卿。1985年，這家叫做公共戰(zhàn)略的公司被華爾街的投資銀行希爾森-雷曼兄弟（Shearson
Lehman Brothers）買下。約翰遜和霍爾布魯克都成了公司的常務(wù)董事，并繼續(xù)留在華盛頓。
大概就在這時(shí)候，約翰遜在華盛頓的一次晚宴上遇見了房利美的領(lǐng)導(dǎo)人戴維·O.麥克斯韋爾。這場(chǎng)相識(shí)具有重大意義，它不但為約翰遜個(gè)人帶來(lái)了巨額財(cái)富和無(wú)上權(quán)力，而且還為幾年之后的房地產(chǎn)泡沫埋下了伏筆。
雖然他們的會(huì)面嚴(yán)格說來(lái)屬于社交范疇，但是麥克斯韋爾已經(jīng)把約翰遜當(dāng)成了有可能幫他保護(hù)房利美的人。政治風(fēng)向說變就變，由于里根內(nèi)閣行事保守，主張精簡(jiǎn)政府機(jī)構(gòu)，于是房利美這個(gè)與聯(lián)邦政府唇齒相依的賺錢機(jī)器就岌岌可危了。
這時(shí)候的房利美還是一家股份制的私營(yíng)公司，但同時(shí)也是準(zhǔn)政府式的企業(yè)，與聯(lián)邦政府的密切關(guān)系讓它可以享受到大量的財(cái)政補(bǔ)貼。在投資者的印象中，房利美背后有美國(guó)政府的完全信任和信用做支撐，這就是與政府關(guān)聯(lián)的最大好處。說得具體些，房利美可以享受比其他公司便宜得多的貸款，全部成本只有0.5%。
當(dāng)時(shí)政府正在討論將房利美完全私有化，取消給它的所有好處。除了較低的貸款成本，這些好處還包括美國(guó)財(cái)政部25億美元的授信額度、國(guó)稅和地稅的免稅待遇以及免向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交財(cái)務(wù)報(bào)告的自由。
麥克斯韋爾心知肚明，沒有了這些額外福利，房利美就會(huì)少了很多利潤(rùn)，商業(yè)模式也會(huì)被顛覆�；蛟S約翰遜這個(gè)對(duì)華盛頓有敏銳嗅覺的投資銀行家能夠提供一些指示，幫忙對(duì)付主張私有化的那些人。
“我們需要對(duì)房利美做些分析，借此勾勒我們的未來(lái)路線。”
麥克斯韋爾在《明州郵報(bào)》的一次訪問中說起他和約翰遜的會(huì)面，“里根內(nèi)閣施加了很多壓力，想切斷我們跟聯(lián)邦政府的聯(lián)系，將公司私有化。戴維·斯托克曼①之類的人態(tài)度非常堅(jiān)決。我們只是想看看這件事意味著什么，還有，是否可能發(fā)生�！�
希爾森-雷曼兄弟公司受雇指揮私有化分析工作，而約翰遜則負(fù)責(zé)監(jiān)督。1989年他們作了一份報(bào)告，結(jié)論是私有化不具備可行性�！叭羰菗Q個(gè)角度，”麥克斯韋爾說，“就現(xiàn)在來(lái)看，那份提案實(shí)在荒謬�！�
無(wú)論荒謬與否，懸在房利美頭上的危機(jī)依然未除。20世紀(jì)80年代早期，全國(guó)的儲(chǔ)貸行業(yè)都在大規(guī)模虧損，房利美也沒能幸免，償付能力告急，后來(lái)美國(guó)抽調(diào)了5000億美元的財(cái)政稅收才將危機(jī)化解，引得國(guó)會(huì)開始關(guān)注房利美和房地美的賬冊(cè)中是否隱藏著壞賬。1989年，立法者命令對(duì)這兩家政府特許機(jī)構(gòu)展開調(diào)查。
當(dāng)這份分析報(bào)告還在制作中時(shí)，麥克斯韋爾開始為退休做準(zhǔn)備。1990年，他聘用約翰遜為房利美的副主席和董事會(huì)成員。其預(yù)示作用很明顯，約翰遜將會(huì)成為麥克斯韋爾的繼任者，接管房利美。
“戴維·麥克斯韋爾造就出一個(gè)非常優(yōu)秀的公司，并帶動(dòng)它順利運(yùn)轉(zhuǎn)，”在他手下工作過的一個(gè)人回憶道，“麥克斯韋爾能夠認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在。但是在約翰遜的問題上，他顯然選錯(cuò)了繼承人�！�
在麥克斯韋爾和約翰遜交接期間，一個(gè)就要開啟職業(yè)生涯的年輕人回憶他與新任首席執(zhí)行官在華盛頓的都市俱樂部吃午餐的場(chǎng)景。他說，約翰遜滿腦子想的都是如何利用公司的政府關(guān)系牟利，其意圖再明顯不過。他對(duì)房利美的社會(huì)作用只字不提，說的全都是如果他來(lái)公司工作會(huì)賺多少錢。
約翰遜從接手房利美的那一刻起，就開始施展他政治捐款和平民標(biāo)榜的熟練技巧。1991年，麥克斯韋爾總額2700萬(wàn)美元現(xiàn)金的退休金曝光后，曾激起一場(chǎng)論戰(zhàn)。為了息事寧人，房利美宣布麥克斯韋爾已經(jīng)同意將最后一筆價(jià)值550萬(wàn)美元的紅利捐給房利美基金會(huì)�；饡�(huì)負(fù)責(zé)將這550萬(wàn)美元轉(zhuǎn)用于低收入保障性住房項(xiàng)目。
約翰遜接管后，房利美高層的論調(diào)就開始轉(zhuǎn)變。內(nèi)部人士稱，有一部分原因是當(dāng)時(shí)政治焦點(diǎn)正對(duì)準(zhǔn)這家公司，另一部分原因則是新的首席執(zhí)行官是個(gè)不折不扣的政治動(dòng)物。在麥克斯韋爾的經(jīng)營(yíng)下，這家公司就像特許經(jīng)營(yíng)權(quán)所要求的那樣，是以抵押貸款為對(duì)象的輔助性事業(yè)單位，給人感覺不溫不火。但是在約翰遜手下，房利美的首要目標(biāo)變成了不惜任何代價(jià)捍衛(wèi)公司的政府關(guān)系和以此為源泉的巨額財(cái)富。
內(nèi)部人士稱，捍衛(wèi)聯(lián)邦政府對(duì)公司的支持是公司運(yùn)營(yíng)的重中之重，因?yàn)榧s翰遜想要擴(kuò)大房利美的資產(chǎn)和負(fù)債。這樣一來(lái)，他和他的手下就能利用政府的錢來(lái)中飽私囊。
盡管房利美在儲(chǔ)貸危機(jī)期間遭受了巨額損失，但在1991年1月麥克斯韋爾退休之時(shí)，公司的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)還很健全。麥克斯韋爾對(duì)《明州郵報(bào)》記者說：“要弄垮這家公司，除非是發(fā)生足以導(dǎo)致政體變更的大規(guī)模災(zāi)難性事件�！�
事實(shí)上，當(dāng)時(shí)距離這樣的大災(zāi)難只有15年之遙。
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