我們今天的保障房建設(shè)一直有兩個(gè)疑問(wèn)：一是我們?yōu)槭裁匆ūＵ戏浚慷潜Ｕ戏康馁Y金應(yīng)從哪里來(lái)？如果明白了土地的價(jià)值是社會(huì)創(chuàng)造的，應(yīng)該以某種方式返還給老百姓，答案就不言而喻了。
對(duì)土地征稅蓋保障房
在伯克利采訪時(shí)得知，今年11月份，該市將可能就某種稅收措施投票，以獲得更多的資金來(lái)建設(shè)可承擔(dān)性住房。伯克利市的可承擔(dān)性住房建設(shè)資金，絕大部分來(lái)自聯(lián)邦政府，但是如今在共和黨國(guó)會(huì)和奧巴馬政府的妥協(xié)下，削減得厲害，已經(jīng)捉襟見肘。
其中一種動(dòng)議，似乎提高對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅的征收。在伯克利做生意的人，都需要交納營(yíng)業(yè)執(zhí)照費(fèi)以獲得經(jīng)營(yíng)許可。如果租房，營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅是房租的1％。伯克利市租金穩(wěn)定委員會(huì)副主任斯蒂芬·巴頓
（StephenBarton）告訴我說(shuō)，現(xiàn)在的一個(gè)想法，是將營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅提高到2％—4％。
咋一聽起來(lái)，這不是在對(duì)生意人征稅嗎？其實(shí)不然，斯蒂芬·巴頓說(shuō)，這其實(shí)是對(duì)土地的一種變相征稅。伯克利是一個(gè)住房緊張、房?jī)r(jià)畸高的地區(qū)，住房市場(chǎng)已經(jīng)不存在多少消費(fèi)者剩余——如果房東能夠再多收10個(gè)點(diǎn)的房租，他們?cè)缇湍敲醋隽�。因此，額外的稅收只會(huì)落到房東的頭上。自從伯克利1995年廢除了強(qiáng)租金控制以來(lái)，該市的房租已經(jīng)上漲了50％。此舉一定程度上能夠?qū)⑸蠞q的地租收回來(lái)。
征收的是地租，是社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值
但問(wèn)題是，為窮人建房，為什么偏偏要對(duì)土地征稅？難道也如在中國(guó)一樣，土地是政府的聚寶盆？
其實(shí)不是，斯蒂芬·巴頓向我解釋道：我們要征收的，是地租。他說(shuō)，我們租賃公寓時(shí)，所支付的租金其實(shí)包含兩部分：一部分用于支付大樓的建造、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)（即大樓租金）；另一部分用于支付對(duì)該區(qū)位的使用（即土地租金）。所以，舊金山灣區(qū)房租1200美元／月，而其他美國(guó)城市不超過(guò)700美元／月，并非因?yàn)闉硡^(qū)的房子質(zhì)量更好、運(yùn)營(yíng)成本或者建造成本更高，高出的500美元其實(shí)是地租。
如果說(shuō)大樓租金為房東運(yùn)營(yíng)、維護(hù)大樓之應(yīng)得，地租來(lái)源于社會(huì)所共同創(chuàng)造的土地價(jià)值。從20世紀(jì)50年代中后期開始，硅谷和生物技術(shù)企業(yè)引領(lǐng)灣區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速騰飛，政府大規(guī)模投資建設(shè)世界一流大學(xué)、高速公路、公共交通甚至公園，再加上灣區(qū)風(fēng)景宜人、文化璀璨，吸引人才薈萃，灣區(qū)土地價(jià)格因此節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)高企。但是，土地是上天之賜予，并不能輕易增加。舊金山市中心方圓50英里之內(nèi)，四分之三的面積或?yàn)樗�，或�(yàn)槎盖蜕狡�。于此之中，人們也設(shè)想過(guò)自由市場(chǎng)式的解決方案——通過(guò)“填灣造地”，可以為灣區(qū)增加幾百英畝的土地。當(dāng)然幸好方案最后沒(méi)能實(shí)施，否則，灣區(qū)今天將美麗不再。
但是，在私有產(chǎn)權(quán)下，僅僅憑借對(duì)土地這一稀缺資源的占有，地主／房東坐享地租，占有社會(huì)所共同創(chuàng)造的土地價(jià)值。租戶或其他窮人協(xié)同將城市變成一個(gè)更加美好和更有意思的地方，并在此過(guò)程中提升了土地的價(jià)值，同時(shí)也提高了他們需要支付的租金。
對(duì)土地征稅，就是要將這部分地租（至少部分）征收出來(lái)，返還給社會(huì)（或者窮人），斯蒂芬·巴頓說(shuō)。而且，由于地租是一種非生產(chǎn)性收入，所征收的是壟斷利潤(rùn)部分，這種稅收，是最有效的稅收形式了。對(duì)地租征稅不會(huì)影響住房的生產(chǎn)，也不會(huì)扭曲市場(chǎng)，反而會(huì)鼓勵(lì)更加高密度的和密集的開發(fā)，抑制城市擴(kuò)張蔓延，降低對(duì)土地的空置。
重新分配地租，使住房可承受
其實(shí)早在100多年前，就有一個(gè)人已經(jīng)看到土地價(jià)值為社會(huì)共同創(chuàng)造，但被個(gè)人扼取這一點(diǎn)，并提出了解決辦法。
這個(gè)人叫亨利·喬治。它是舊金山的一位報(bào)人和社會(huì)活動(dòng)家，著有《進(jìn)步與貧困》一書，其影響堪比《湯姆叔叔的小屋》。他較早洞見到，人們共同創(chuàng)造了土地的價(jià)值。如果認(rèn)為人們有權(quán)享有其創(chuàng)造的價(jià)值，那么廣大社區(qū)的公眾有權(quán)利收回他們所創(chuàng)造的土地的價(jià)值，而不是讓它落入個(gè)人的手中。
由于美國(guó)土地私有，并不能將土地充公，亨利·喬治因此提出了實(shí)行“單一稅”來(lái)將土地增值全部收回的辦法。它是對(duì)土地（排除地上建筑物）的價(jià)值進(jìn)行征稅，稅收幾乎接近于經(jīng)濟(jì)地租
（平均利潤(rùn)和超額利潤(rùn)）。這一征稅形式不影響經(jīng)濟(jì)效率，而且會(huì)有效打擊土地投機(jī)，降低土地價(jià)格，為國(guó)家運(yùn)行提供足夠的收入。如果實(shí)行有效的話，其他形式的稅收都可以免除，所以叫“單一稅”。亨利·喬治還帶頭在美國(guó)興起了一場(chǎng)轟轟烈烈的“單一稅”運(yùn)動(dòng)。
這一運(yùn)動(dòng)最后雖然以失敗告終，但是卻影響深遠(yuǎn)——孫中山先生的“漲價(jià)歸公”思想即來(lái)源于此；它今天依然影響著像伯克利這樣的進(jìn)步城市（progressivecity）的住房政策。
伯克利今天實(shí)行的很多可承擔(dān)性住房政策，都旨在通過(guò)重新分配地租，為窮人提供住房保障。如伯克利曾經(jīng)實(shí)行過(guò)強(qiáng)租金控制，直接阻止房東獲取地租，從而使住房可承擔(dān)。因?yàn)榉繓|所獲得的是非生產(chǎn)性收入，而非維護(hù)大樓之所必須，租金控制不會(huì)影響住房供給的效率。包容性區(qū)劃和密度獎(jiǎng)勵(lì)是伯克利實(shí)行的另一種重新分配地租的形式。尤其在那些公共投資巨大、租金上漲迅速的區(qū)位，政府一方面允許開發(fā)商將房子蓋得更高，以獲得更多的地租，同時(shí)要求開發(fā)商將一定比例的住房拿出來(lái)作保障房，這其實(shí)是對(duì)地租的一種變相征收。
而伯克利最近的營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅的動(dòng)議，是對(duì)地租的一種直接征收。斯蒂芬·巴頓說(shuō)，在整個(gè)灣區(qū)，租戶所支付租金大約156億美元，其中至少四分之一甚至三分之一是地租。對(duì)其征稅，將為州和地方政府提供更加公平、經(jīng)濟(jì)有效的手段，以減輕高地租對(duì)低收入租戶所造成的影響。所征收的地租，可以以各種形式用于可承擔(dān)性住房建設(shè)，如用于資助非營(yíng)利組織為窮人建造更多的住房，或者補(bǔ)助那些收入低到不足以支付住房的運(yùn)營(yíng)和維修費(fèi)用的租戶，等等。這種稅收還能降低投資者對(duì)于地租的投機(jī)，使住房回歸其使用價(jià)值的本原。
結(jié)語(yǔ)
回到中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，如果明白了土地的價(jià)值是社會(huì)共同創(chuàng)造，應(yīng)該以某種方式返還給老百姓的話，就不會(huì)再為“我們?yōu)槭裁匆ūＵ戏俊保约啊敖ǚ康腻X該從哪里來(lái)”這樣的問(wèn)題再糾結(jié)了。
在我的采訪中，斯蒂芬·巴頓也談到，中國(guó)的土地歸政府所有，應(yīng)該比私有產(chǎn)權(quán)下的美國(guó)更容易將社會(huì)共同創(chuàng)造的土地價(jià)值收回。但事實(shí)上在目前的中國(guó)，一者，“溢價(jià)歸公”并沒(méi)有完全做到，土地增值大量流失到了開發(fā)商和炒房者的手上；二者，政府收取到的地租，也沒(méi)有充分返還給老百姓，所以很多人買不起房，甚至租不起房。
因此，我們需要對(duì)地租進(jìn)行重新分配，讓老百姓住得起房。
�。ㄗ髡邌挝唬簢�(guó)家行政學(xué)院）