不管是買房還是租房，都要跟物業(yè)管理公司打交道。在丹麥，物業(yè)管理公司就像一個大管家，負(fù)責(zé)打理你與物業(yè)有關(guān)的一切大小事務(wù)，保障所轄物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。經(jīng)過多年的發(fā)展，丹麥的物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展成為一項(xiàng)比較成熟的行業(yè)，物業(yè)管理公司絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主是物管的老板和上帝
在丹麥擁有自有住宅的業(yè)主都有權(quán)參加小區(qū)的業(yè)主大會，業(yè)主大會每年召開一次，選舉懂管理、辦事公道的業(yè)主組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會全權(quán)負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)。業(yè)主委員會成員數(shù)量根據(jù)小區(qū)的規(guī)模從幾人到十幾人不等，他們參加小區(qū)的管理完全是業(yè)余兼職和義務(wù)勞動。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)選擇和聘用小區(qū)的物業(yè)管理公司，一切照章辦事。
丹麥的物業(yè)管理公司受雇于業(yè)主，在他們眼里，業(yè)主是老板和上帝。物業(yè)公司的最高目標(biāo)就是為業(yè)主提供最好的服務(wù)，讓每一位業(yè)主都滿意，以更好的服務(wù)質(zhì)量來獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。如果物業(yè)管理公司表現(xiàn)欠佳，有業(yè)主對其服務(wù)不滿意，抱怨的業(yè)主人數(shù)和次數(shù)達(dá)到一定數(shù)量，業(yè)主委員會就可以依法解雇物業(yè)公司，重新選擇更好的服務(wù)商。法制完善，一切依法行事，業(yè)主和物業(yè)管理公司的關(guān)系相對比較和諧，不會激化矛盾，一般不會鬧到對簿公堂的地步，更不會有物業(yè)公司為所欲為，甚至對業(yè)主惡言相向、拳腳相加、逼走業(yè)主的事情發(fā)生。
丹麥國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年，丹麥所有住宅中自有房和租賃房的比例分別為60%和40%。租房在丹麥非常普遍，特別是在哥本哈根等大城市，75%的住房是用于租賃的。哥本哈根市中心地段的房產(chǎn)不僅價格昂貴，而且在丹麥擁有房產(chǎn)的人每年都需要繳納土地稅和房產(chǎn)稅等各種稅賦，負(fù)擔(dān)較重。因此，很多居住在城市里的丹麥人都自愿放棄了當(dāng)“房奴”的念頭，選擇租房。一方面，租房住經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)小，不需要一次性投入大量資金，而且在需要更換住宅時比較方便靈活�；钴S的租房市場也促進(jìn)了物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展完善，租賃市場和物業(yè)管理行業(yè)都很規(guī)范，大家循規(guī)守法，罕有坑蒙拐騙、恃強(qiáng)凌弱的情況。
解決業(yè)主問題不力將丟飯碗
不少業(yè)主干脆長年把房產(chǎn)全權(quán)委托給物業(yè)管理公司打理，落得一身輕松。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)尋找租戶、向租戶收租、向房東交租，還負(fù)責(zé)房屋的日常清潔、維護(hù)，打理水電氣等一切大小事務(wù)。記者來丹麥后，多次租房，都是跟物業(yè)管理公司洽談、簽約、交接和交涉，連房東的面都沒見過。房東甚至都不在我住的城市，而是在很遠(yuǎn)的其他城市，遙控物業(yè)公司之余，享受自己的快樂假期。在這種情況下，由于物業(yè)管理公司和租戶之間不是直接的雇傭關(guān)系，而是聽命于房東，就有可能會跟租戶之間產(chǎn)生一定的糾紛。
但是，如果租戶有理，可以向房東反映和抱怨物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的地方，房東也一般會讓物業(yè)管理公司設(shè)法滿足租戶的合理要求，及時解決租戶遇到的問題和困難。如果事情沒有改觀，租戶仍然不停地抱怨問題沒有解決，那么，物業(yè)管理公司就可能被房東解雇，丟掉飯碗。
前不久，記者所租住房的洗衣機(jī)出了故障，不能正常使用，向物業(yè)多次反映后沒有解決好，就向房東發(fā)信質(zhì)詢。結(jié)果，物業(yè)公司先后派了4名物業(yè)管理員來處理此事，拖了很長時間，每一個后來的物業(yè)管理員都告訴記者，前面的那名工作人員由于處理你的案子不力，不能解決你的問題，被公司老板解雇了。直到最后一名新來的管理員上門，仔細(xì)檢查了洗衣機(jī)和烘干機(jī)，向老板報告了故障的詳細(xì)情況，確認(rèn)記者所說無誤，并向我表示了誠懇的歉意之后，建議公司老板給記者換一套全新的洗衣機(jī)和烘干機(jī)設(shè)備。兩天后，物業(yè)公司派他送來了新機(jī)器，拆除舊機(jī)器、安裝新機(jī)器后他仔細(xì)清理了現(xiàn)場，檢測、調(diào)試妥當(dāng)后，出門前再次表示歉意并留下多種聯(lián)系方式，說如有任何問題請直接聯(lián)系管理員。至此，事情得到圓滿解決，記者也放下了問題久拖不決的不快，體驗(yàn)了一把受“丹麥?zhǔn)轿飿I(yè)服務(wù)”尊重的快感。
另外一個在丹麥租房與國內(nèi)迥異的地方是，丹麥的租房合同上一般都有一條特別規(guī)定，就是租戶在退房時，需要將屋內(nèi)狀況恢復(fù)到跟入住時相同的狀態(tài)。在丹麥，退房時僅僅保持房屋的整潔和良好狀況是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。租戶自行增加的屋內(nèi)家具、燈飾和用品在退房時都要統(tǒng)統(tǒng)清理掉，需要粉刷屋內(nèi)，打磨地板，填補(bǔ)墻上的破洞、釘眼和裂縫，尤其是廚房和衛(wèi)生間，一定要清理干凈到幾乎跟沒有人使用過一樣，不能有任何污漬或陳舊跡象(跟你入住時一樣)。若租戶在退房時沒有達(dá)到上述要求，物業(yè)管理公司可以自行選擇雇用工匠進(jìn)行恢復(fù)，但所有費(fèi)用以及工匠工作期間房東的租金損失都要由租戶承擔(dān)，從租戶的租房押金(一般為三個月房租)中扣除，押金不夠時還要補(bǔ)交多余費(fèi)用。所以，丹麥的房客在退租時一般都選擇自行清理和恢復(fù)住房狀況，仔細(xì)認(rèn)真、盡心盡力地對待此事。即便如此，由于房東或物業(yè)管理公司的挑剔和苛刻，在大多數(shù)情況下，租房押金還是部分或全部要不回來，而丹麥關(guān)于這方面的行業(yè)規(guī)定和法律條款又往往是偏向于保護(hù)業(yè)主和房東利益的。
找物業(yè)公司跟找女朋友一樣重要
西蒙·奧爾森是哥本哈根成千上萬租房大軍中的一員。雖然奧爾森從事會計師工作，收入不菲，但他沒有加入丹麥的“房奴”大軍。兩年前，奧爾森認(rèn)識了女友，決定搬到一起住，兩人在哥本哈根市中心物色了一套住房，對房子的位置與裝修都非常滿意。雖然租金略高，但兩人認(rèn)為物有所值，決定入住。當(dāng)時由于愛情的甜蜜，兩人未對物業(yè)管理公司的規(guī)定多加留意。直到一年半后，女友向奧爾森提出分手搬出住房，奧爾森也決定搬離傷心地，另尋住所。就在奧爾森準(zhǔn)備退房時，方才得知他住處的物業(yè)管理公司是一家聲名狼藉的公司。不少人都在網(wǎng)上反映，這家公司在退租驗(yàn)房時吹毛求疵，從雞蛋里挑骨頭，然后讓與自己有“良好”關(guān)系的工匠對房屋進(jìn)行修復(fù)，再對租戶收取高額補(bǔ)償費(fèi)。租戶的押金不僅往往被扣得分文不剩，而且一般還要額外支付一筆費(fèi)用。
奧爾森一方面很懊悔當(dāng)時沒有留意物業(yè)管理公司的品質(zhì)，另一方面則想方設(shè)法進(jìn)行補(bǔ)救。為此，他專門向一家物業(yè)管理咨詢公司進(jìn)行咨詢，請這家公司派人上門實(shí)地考察住房，并對住房的修復(fù)提出具體建議和注意事項(xiàng)。隨后，奧爾森請了幾位工薪較低的波蘭籍工匠開始連夜粉刷房屋并打磨地板，清潔廚衛(wèi)。經(jīng)過整個周末的努力，最后奧爾森終于將房屋恢復(fù)到與搬入時相同的狀態(tài)，拿回了全部押金。物業(yè)公司的驗(yàn)收員在私下里說，他驗(yàn)收房子十幾年從來沒有見過恢復(fù)得這么好、清理這么干凈的房子。
奧爾森最后算了一筆賬：波蘭工匠的人工費(fèi)、清潔用品、粉刷涂料的材料費(fèi)與物業(yè)咨詢費(fèi)加在一起也相當(dāng)于兩個半月的房租了，這和三個月的房租押金也相差無幾。但是，奧爾森還是很慶幸自己沒有找原物業(yè)公司的來清理這套房子，否則會被宰得很慘，押金要不回來不說，還要倒貼一大筆錢。他無奈地對記者說：“下次租房，我一定要先留意物業(yè)管理公司的資質(zhì)和口碑，以免被黑。找物業(yè)管理公司跟找女朋友一樣重要。”