隨著中央繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策調(diào)控和大規(guī)模建設(shè)保障性住房，我國樓市正逐步開始回歸理性。面對房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時代”的終結(jié)，專家認(rèn)為，房產(chǎn)企業(yè)將開始分化，小型企業(yè)應(yīng)逐步退出，大、中型企業(yè)則應(yīng)著眼于復(fù)合型地產(chǎn)以及提升房產(chǎn)品質(zhì)、質(zhì)量和服務(wù)水平等，通過轉(zhuǎn)型升級、提高行業(yè)競爭力來渡過“寒冬”。
樓市“暴利時代”終結(jié)
2012城市觀點(diǎn)論壇3月22日在青島舉行，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代表、房地產(chǎn)行業(yè)專家和房地產(chǎn)企業(yè)代表等分析預(yù)測中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。他們認(rèn)為，我國樓市“高燒期”已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在論壇上說：“國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策堅定不動搖，調(diào)控方向明確，那就是要抑制投機(jī)和投資性需求，這在長遠(yuǎn)有利于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發(fā)展。在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴力時代’已經(jīng)結(jié)束�！�
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮表示，中國房地產(chǎn)市場正在走向常態(tài)化。超低利率和寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)享受較輕債務(wù)和財務(wù)成本壓力的時代已經(jīng)終結(jié)�！�2011年至2015年，正常、溫和的通脹率就在每年3%至5%，而歐債危機(jī)等國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化將使通脹壓力更大，預(yù)期的通脹壓力會使現(xiàn)在的貨幣政策更緊而不是更松�！彼f。
此外，陳淮表示，房地產(chǎn)市場依靠恐慌性、過度占有資源的需求，即“為賣而買”的時代結(jié)束了；房地產(chǎn)行業(yè)無風(fēng)險投資、無風(fēng)險運(yùn)營和拿地就賺錢的時代結(jié)束了；房價不斷上漲的時代結(jié)束了。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1月，全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲。2月份，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。
“寒冬”中房產(chǎn)企業(yè)逐步分化
從事房地產(chǎn)投資理財服務(wù)的高和投資董事長蘇鑫說，除房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致行業(yè)規(guī)則的改變外，保障性住房使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了雙軌制�！霸瓉矸康禺a(chǎn)企業(yè)面臨的是一個22人參與的足球場，現(xiàn)在變成了只能容納10個人參加的籃球場。以前我們熟悉的房地產(chǎn)市場沒有了，房地產(chǎn)將進(jìn)入震蕩加劇時代。”他說。
逐步回歸理性的中國樓市讓開發(fā)商感受到了“寒意”，房地產(chǎn)企業(yè)開始分化。“品牌企業(yè)開始走復(fù)合地產(chǎn)之路，因為原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。要得到政府支持，房地產(chǎn)企業(yè)就要提供稅收。因此走復(fù)合地產(chǎn)之路，例如建設(shè)商業(yè)、旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)等是他們的發(fā)展趨勢�！碧K鑫說。
與會專家認(rèn)為，中型企業(yè)應(yīng)該走專業(yè)化道路，專注于提升自身產(chǎn)品品質(zhì)，例如質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平等；占房地產(chǎn)市場絕大多數(shù)的小型企業(yè)，尤其是2008年以后才進(jìn)入這個行業(yè)的、沒有積累的企業(yè)就應(yīng)該退出，轉(zhuǎn)作專業(yè)投資人。
今年年初，一些涉足房地產(chǎn)較晚的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而向礦業(yè)等領(lǐng)域投資。此外，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮。2011年1月至12月上旬，這類企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗，總金額超過400億元�！�
陳淮表示，雖然房價不斷上漲的時代已經(jīng)終結(jié)，但中國對住宅的剛性需求依然很大�，F(xiàn)在中國城市化率為51.27%，中國城市化還將有近20年的時間，中國房地產(chǎn)就還有20年的輝煌期�！�20年的輝煌期不等于房價還將漲20年，回歸常態(tài)也不等于房價將直線下降。根據(jù)地域、時期和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同有漲有跌才是常態(tài)。”他說。
盡快回籠資金謀求新發(fā)展
朱中一認(rèn)為，繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)應(yīng)跳出行業(yè)看行業(yè)，不能以前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展的暴利時代作為評判標(biāo)準(zhǔn)來抱怨，而應(yīng)主動適應(yīng)規(guī)則，做好房地產(chǎn)區(qū)域地位和產(chǎn)品定位；以合理價格銷售，盡快回籠資金，謀求新的發(fā)展。
青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗表示，在樓市進(jìn)入“寒冬”后，很多開發(fā)商都放棄了創(chuàng)新。其實，這個時候更應(yīng)該注重創(chuàng)新，從產(chǎn)品的思想、理念、主題和模式等方面創(chuàng)新，提升企業(yè)競爭力，這也許是“寒冬”中的“冬泳之道”。
此外，一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，幾年前房地產(chǎn)企業(yè)都在研究節(jié)能、環(huán)保的問題，而現(xiàn)在開發(fā)商都放棄了科技觀。建筑節(jié)能是節(jié)能環(huán)保的重要領(lǐng)域，注重節(jié)能、環(huán)保能提升產(chǎn)品品質(zhì)。品質(zhì)提升，能增加產(chǎn)品的附加值，價格就能上漲，有利于他們在行業(yè)競爭中“越冬”。
“我們還注重從產(chǎn)業(yè)的服務(wù)和管理提升產(chǎn)品品質(zhì)�，F(xiàn)在不是拿到地、蓋好房子就賺錢，更應(yīng)該從后續(xù)的服務(wù)和人性化管理上運(yùn)營上下工夫，提升企業(yè)的競爭力�！北R鏗說。
從事商用房地產(chǎn)綜合服務(wù)的易城中國副總裁尹寶軍提醒，對于計劃進(jìn)入商用房地產(chǎn)項目的企業(yè)要有一定的資本沉淀和懂得后續(xù)經(jīng)營。因為商業(yè)房地產(chǎn)項目需要培育3年至5年，風(fēng)險壓力很大。例如，2008年金融危機(jī)，許多城市商業(yè)綜合體都停工了，隨后寫字樓的租金達(dá)到最低點(diǎn)，但現(xiàn)在市場上的租金又翻了三倍，進(jìn)入之前要掌握一定的資源和能力。
蘇鑫表示，未來房地產(chǎn)還是民眾投資的一個重要領(lǐng)域，因為房產(chǎn)的天然屬性就決定了這一點(diǎn)。“因此，我們必須把愿意投到房地產(chǎn)的錢梳理起來，這沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，需要我們繼續(xù)去探索�！彼f。