飽受爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房終于將在試點(diǎn)地區(qū)率先破題。繼有關(guān)主管部門對(duì)清理整頓小產(chǎn)權(quán)房再度明確表態(tài)后，有消息曝出，北京國(guó)土資源部門一名干部因查處小產(chǎn)權(quán)房不力而被追究刑事責(zé)任。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，主管部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房整頓清理的決心不同以往，當(dāng)務(wù)之急是盡快公布清理小產(chǎn)權(quán)房的具體方案。小產(chǎn)權(quán)房問題的背后是現(xiàn)有制度下不同利益主體的多重博弈，不能“一刀切”，一個(gè)可能的政策選擇是將部分符合要求的小產(chǎn)權(quán)房吸納進(jìn)保障性住房體系。并預(yù)測(cè)，北京等一線城市可能會(huì)被納入試點(diǎn)范圍。
試點(diǎn)清理時(shí)間窗口將開啟
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，在這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，曝出北京國(guó)土資源部門干部因查處小產(chǎn)權(quán)房不力而被追究刑事責(zé)任案例，表明主管部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房整頓清理的決心不同以往，通過反面教材警醒各地其他主管官員，如果查處小產(chǎn)權(quán)房不力可能會(huì)被問責(zé)，甚至?xí)媾R刑事判罰。
最新消息披露，北京市國(guó)土資源局懷柔分局執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)原負(fù)責(zé)人曹建明，被懷柔法院以犯玩忽職守罪判處拘役6個(gè)月，緩刑6個(gè)月。這是北京市首起因查處小產(chǎn)權(quán)房不力追究國(guó)土部門干部刑事責(zé)任的案件。
就在此前不久，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，今年我國(guó)將在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，為全面清理小產(chǎn)權(quán)房做制度和政策準(zhǔn)備。目前，中央要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證，所以不受法律保護(hù)。
事實(shí)上，我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策法規(guī)一直是明晰的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正。沒收違法所得，并處罰款。
也就是說，在農(nóng)村集體土地上擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民是不合法的。相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房不具備房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書和國(guó)有土地使用權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)不完備。
近年來，小產(chǎn)權(quán)房問題引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。國(guó)土資源部等有關(guān)主管部門也多次發(fā)布通知，要求停建、停售、停購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房，反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)。在2007年，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。同年，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土資源部也于2008年和2009年相繼下發(fā)通知，要求不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
“小產(chǎn)權(quán)可以說是破壞現(xiàn)在商品房和保障房游戲規(guī)則的產(chǎn)品�！薄”本┲性袌�(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說。陳國(guó)強(qiáng)也表示，小產(chǎn)權(quán)對(duì)現(xiàn)行制度框架下的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的擾亂不容低估。試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密不可分，如果能利用當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的機(jī)會(huì)，將小產(chǎn)權(quán)房問題解決，不論是對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行還是對(duì)未來行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，都是很有意義的一件事。
多重博弈致小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止
專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象背后更深層次原因是現(xiàn)有制度下不同利益主體的多重博弈。在我國(guó)二元城鄉(xiāng)土地制度下，集體經(jīng)濟(jì)組織有通過對(duì)集體土地開發(fā)獲得可觀收益的利益訴求，購(gòu)房者也可以低于市場(chǎng)商品房的價(jià)格購(gòu)得住宅。而對(duì)于地方政府來說，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)沒有繳納土地出讓金與各種稅費(fèi)，還對(duì)土地市場(chǎng)造成了沖擊。同時(shí)由于其售價(jià)低對(duì)開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系造成沖擊。
近年許多大城市的周邊都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房。那么，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模到底有多大呢？全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)一份最新的研究報(bào)告披露，1995年至2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，其中“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。而此前曾有估算，目前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房總量約50億至60億平方米。
“小產(chǎn)權(quán)房歷史背景和發(fā)展過程都很復(fù)雜，其形式也是很多元化的，很難做翔實(shí)的統(tǒng)計(jì)，但可以肯定的是小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非�？捎^，其在市場(chǎng)中所占比重也是不容忽視的�！标悋�(guó)強(qiáng)說。
記者了解到，從物業(yè)形態(tài)看，多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房是普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅等物業(yè)類型。從價(jià)格看，相當(dāng)一部分小產(chǎn)權(quán)房只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的一半左右。名義也多種多樣。有的是借著農(nóng)業(yè)設(shè)施、廉租公寓的名義現(xiàn)身市場(chǎng)，有的則是以舊城改造、城中村改造等名義發(fā)展壯大。有的項(xiàng)目甚至打著“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的旗號(hào)，通過與農(nóng)村集體簽訂土地租賃協(xié)議，然后承租方在種植大棚旁或大棚內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房。
審視小產(chǎn)權(quán)房問題出現(xiàn)的原因，專家認(rèn)為，人們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的直接原因是高房?jī)r(jià)，深層次原因則是現(xiàn)有制度下不同利益主體的多重博弈。
“房?jī)r(jià)中土地成本占比逐年上漲，比如北京通州，同樣區(qū)域的住宅，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格每平方米才6000元左右，而商品房?jī)r(jià)格則達(dá)到了1.2萬左右。對(duì)于購(gòu)房者來說，即使是計(jì)算居住成本，小產(chǎn)權(quán)也是劃算的。所以有了需求，有了需求就有供應(yīng)�！睆埓髠ソ邮堋督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說。
2009年便在北京市海淀區(qū)購(gòu)買了一套小產(chǎn)權(quán)房的徐先生對(duì)記者表示，之所以買小產(chǎn)權(quán)房就是圖便宜，“即使被收回也不會(huì)有太大的損失，況且全國(guó)有這么多的小產(chǎn)權(quán)房，不可能全部被查處�！�
這種法不責(zé)眾的心理預(yù)期也是國(guó)家三令五申的政策收效有限的原因之一。一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買行為已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)娜后w性和普遍性，從眾行為和法不責(zé)眾的“賭政策”心理使得小產(chǎn)權(quán)房愈演愈烈。
記者通過對(duì)一些小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主采訪了解到，即使買房前明確被告知不會(huì)取得正規(guī)商品房所有權(quán)證和國(guó)家土地使用證，仍會(huì)購(gòu)買使用。并且相信，即使遇到政府征地也會(huì)得到相應(yīng)補(bǔ)償。
北京等大城市可能被納入試點(diǎn)
在陳國(guó)強(qiáng)看來，在現(xiàn)有制度框架內(nèi)，可以考慮探討對(duì)農(nóng)村集體用地進(jìn)行一些合理的流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民能夠分享改革發(fā)展的成果，給他們一個(gè)合理的出路。有專家建議，對(duì)使用宅基地和建設(shè)用地的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)采取適當(dāng)方式予以合法化。比如，在補(bǔ)交土地價(jià)款和補(bǔ)充相關(guān)手續(xù)后使其商品房化，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛型耆a(chǎn)權(quán)的商品房。
就在有關(guān)主管部門明確要求停售停建，并將開展試點(diǎn)清理時(shí)，一些地方的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目隱現(xiàn)漲價(jià)跡象。有媒體披露，在政策高壓之下，北京市部分小產(chǎn)權(quán)房仍處于上漲或漲后價(jià)格持平狀態(tài)，其中通州、順義等地的部分小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格甚至有逼近大產(chǎn)權(quán)房的趨勢(shì)。
“目前如何清理的方案沒有定，給大家的預(yù)期是不明確的，到底試點(diǎn)清理意味著對(duì)過去已有小產(chǎn)權(quán)房的寬容還是‘一刀切’不清楚，有些人抱著僥幸心理，誤以為已有的小產(chǎn)權(quán)房身份會(huì)合法化，有些小產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商可能也會(huì)這樣引導(dǎo)市場(chǎng)。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在這樣一個(gè)敏感階段，有關(guān)部門應(yīng)該盡快公布清理小產(chǎn)權(quán)房的原則性意見和具體方案，以便大家形成正確的政策預(yù)期，否則會(huì)引起新一輪的市場(chǎng)紊亂，形成更大的供需扭曲。
記者了解到，早在2010年國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，國(guó)土資源部等14個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，并于當(dāng)年召開了第一次領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，研究制定小產(chǎn)權(quán)房處理相關(guān)政策方案。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)期、大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)主管部門到底是什么態(tài)度不能再含含糊糊，必須正視目前的狀況，解決小產(chǎn)權(quán)房問題已不能再向后拖延，現(xiàn)在已經(jīng)到了根治小產(chǎn)權(quán)房暴露出種種問題的時(shí)候了。
另外，有些小產(chǎn)權(quán)房可以疏導(dǎo)到保障房范疇。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府應(yīng)該因勢(shì)利導(dǎo)，將保障性住房建設(shè)與解決小產(chǎn)權(quán)房問題結(jié)合起來，即將部分符合要求的小產(chǎn)權(quán)房吸納進(jìn)保障性住房體系。
在張大偉看來，執(zhí)行力度上還要加以區(qū)分，要明確對(duì)之前小產(chǎn)權(quán)的騰退或者補(bǔ)償辦法，對(duì)新建項(xiàng)目必須嚴(yán)格鏟除。再者是分化購(gòu)房群體，“小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者主要是兩類，一類是的確的自住需求，這部分應(yīng)該有不同類型的保障房解決，另外一部分是投資者，這部分應(yīng)該和樓市調(diào)控一樣，嚴(yán)格限制�！贝送�，對(duì)小產(chǎn)權(quán)違法行為的懲罰必須加大力度。
至于接下來清理試點(diǎn)的選擇，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，國(guó)土資源部將聯(lián)合有關(guān)部門，選擇部分問題相對(duì)突出的地區(qū)，穩(wěn)妥有序開展試點(diǎn)工作，在此基礎(chǔ)上為啟動(dòng)全面清理小產(chǎn)權(quán)房做好制度和政策儲(chǔ)備。
陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，北京等大城市因其具有風(fēng)向標(biāo)的作用可能會(huì)被納入試點(diǎn)，此外，其他類型的城市也可以選擇若干個(gè)試點(diǎn)，針對(duì)具有典型情況拿出有推廣價(jià)值的處理意見，這對(duì)下一步系統(tǒng)地處理小產(chǎn)權(quán)房問題無疑具有積極意義。