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11月21日凌晨，住建部政策研究中心主任陳淮在其新浪網的個人實名認證微博上，炮轟“某銀行以房養(yǎng)老品種”的產品設計，質疑該產品是“惡意收購產權的信貸陷阱”，矛頭暗指中信銀行養(yǎng)老按揭產品。
“網稱某銀行擬推以房養(yǎng)老品種。細一看，那本質上不過是個再貸款，和真正的以房養(yǎng)老基本不著邊。我勸老人最好別試，因其完全不具備風險防范功能。啥風險呢？您離開這個世界早您不劃算，離得晚了呢，您可就比本山叔說的最慘更慘：人還在，不僅錢沒了，房也沒了！”陳淮的第一條微博發(fā)布于20日晚十點56分。
隨后的兩個小時，陳淮針對該產品，通過短信又發(fā)出六條微博——
20日23:10：真正的以房養(yǎng)老需銀行和保險公司合作，本質上是一種資產抵押、后交保費的倒壽險。壽險是投保人活得越短賠額越大，以房養(yǎng)老是活得越久獲賠越多。以房養(yǎng)老是不需要您付利息的。利息由保險公司付。
20日23:25：以房養(yǎng)老原理，是老人以住房資產為信用保證向銀行開據(jù)一張不限金額時間的遠期承兌匯票，銀行給您按月貼現(xiàn)。保險公司替您逐期付息和最終償還本金。您別當保險公司做慈善，老人離世房子歸保險公司。因人群的壽命分布是個穩(wěn)定概率，保險公司賭的就是這個概率。
20日23:35：以房養(yǎng)老必須兼?zhèn)溲a充養(yǎng)老金和避險雙重功能才行。如無避險功能，說嚴重一點，叫做惡意收購產權的信貸陷阱。這是在產權市場競爭中常見的損招。
20日23:52：作為風險對沖，保險公司最歡迎以房養(yǎng)老和壽險一塊兒做。老人離世早，保險公司可在房子上掙錢。離世晚呢，可在壽險上掙錢。左右逢源啊。
21日00:38：涉及房子，山寨版以房養(yǎng)老只是陷阱之一。別以為個中風險就是房價高低漲落。道兒深著呢，有功夫講個陷阱一百例費不了多少事。沒人告你就是了。不過我早說過，我就是個自說自話的主兒。好奇您就聽一耳朵，不屑呢，盡管忙您的去。
21日00:58：今兒再說一例吧。某人繼承一個價值百萬的房子，過戶免稅。好吧？可其再賣時，哪怕按百萬原價，也需按全額征20%個稅，即20萬！還不如當初按買賣過戶，按全額1%的簡易稅率交1萬元個稅，這樣再賣時只需按增值部分繳個稅即可。嘿嘿，有人告訴過你這段兒嗎？
理解陳淮的炮轟之語，需對中信銀行該款產品輔以說明。
據(jù)媒體報道，按照中信銀行的產品介紹，其公式是抵押房屋總價×0.6÷實際放貸年限=養(yǎng)老金。以一套房屋評估價值為120萬元進行抵押，可以最終申請到72萬元貸款，按照10年間每月提供養(yǎng)老金計算，銀行將為以房養(yǎng)老申請人每月支付6000元養(yǎng)老金。
但是如果申請人為了要回自己的房子，按照等額本金還款計算，月還款高達10230元。這也就意味申請除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息。
雖然對于這種情況的出現(xiàn)，中信銀行在產品介紹中明確規(guī)定了還款方式，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期后償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金；也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。
以上述申請人為例，在申請通過后，每月可以拿到6000元養(yǎng)老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一次性支付這些利息，也可以直接申請要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔的利息。如果選擇一次性支付，則10年后需要支付全部利息30萬元左右。
“嚴格地說，中信銀行這種方式不能算作‘以房養(yǎng)老’�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a研究中心研究員顧建發(fā)對《新聞晚報》記者表示，“這只能算作一種逆向的抵押貸款，抵押房產獲得貸款用于養(yǎng)老，到期后支付本金和利息，與我們貸款買房的區(qū)別只是貸款用途和分月發(fā)放的不同，并非傳統(tǒng)意義上的‘以房養(yǎng)老’。”
顧建發(fā)介紹，“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”模式在歐美、新加坡等國家和地區(qū)已經非常普遍�！霸跉W美發(fā)達國家，老人將房屋抵押給有政府背景的養(yǎng)老機構，養(yǎng)老機構負責老人的養(yǎng)老開銷。在老人去世后，房屋由養(yǎng)老機構所有。一般來說，房屋價值與養(yǎng)老賬單相近或略有盈余，而政府也會給予這些機構相關稅收優(yōu)惠�！�
上海大學社會學教授顧駿認為，傳統(tǒng)意義上的
“以房養(yǎng)老”包含一個“保險系數(shù)”，推出機構是承擔風險的，除了要評估房產的價值，還要評估老人的壽命。老人在世的時間長，機構可能就會虧本，而中信銀行現(xiàn)在這種模式并不承擔這樣的風險。
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